968com(中間マージンを取らないマンション管理会社の代表ブログ)

「マンション管理や修繕の業界に蔓延する中間マージンやリベート(バックマージン)の排除」「修繕積立金を日本一残す提案」「住み心地と不動産価値の最大化への貢献」をコンセプトに、2016年4月に東京でマンション管理会社「㈱クローバーコミュニティ」を設立しました。

先日、マンション管理や修繕の相談にこられた、都内の小規模マンション管理組合の理事長との会話。


※前回記事:今の管理会社から「大規模修繕工事は今でしょ!」と(4)はこちら!

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理事長:御社は管理会社として、大規模修繕工事ではどんなサポートをしてくれるのですか?

私:簡単に言いますと、これまで話してきた、今の管理会社を含めたほとんどの管理会社が提案することとは『真逆』の提案をしています。

つまり、、、

  1. 他の管理会社が作成した長期修繕計画を全面見直しします。
    当社のこれまでの実績や経験から、想定される修繕工事の周期を可能な限り長く延ばし『不急の工事』計画にします。
    さらに、個々の修繕工事における想定額を、やはりこれまでの私たちの実績や経験をもとに、複数の施工業者から競争見積もりを取得し競争原理を働かせる前提での金額を想定することで、『割高な工事費の計画』にならないようにします。

  2. 建物の点検を定期的に行い、本当に修繕工事が必要な時期を見極めて提案します。
    上記1で長期修繕計画を見直しして、想定工事周期を延ばしても、実際の劣化状況は毎年チェックします。『本当に工事が必要な時期はいつか』を管理会社としてチェックし続け、適切な時期での修繕工事を提案します。

  3. いよいよ大規模修繕工事が必要な時期になったら、施工業者の選定をクリーンに支援します。
    管理組合と一緒に『リーズナブルで適切な工事を遂行する施工業者』を選定します。
  • これらの提案において、私たちは自ら工事の施工業者としての提案しませんし、お客様からの希望で設計監理をお引き受けする場合でも、裏で施工業者からリベートを取ることは一切しません。当社は『中間マージン・リベートを排除しクリーンな管理組合支援を行う』と宣言しています。

  • これらの取り組みを行うことにより、不急不要な修繕工事をなくし、修繕積立金の支出を大きく抑制できるため、皆さんが毎月支払っている修繕積立金の値上げをなくすか、大きく軽減することができます。

  • さらに、管理会社を当社へ変更していただくことにより管理費が削減でき、削減分を修繕積立金会計へ振り替える(充当する)ことで、修繕積立金(将来貯蓄)が一層貯まるようになり、修繕積立金の値上げを一層軽減(またはなくす)ことができるようになります。

理事長:なるほど、確かにいまの管理会社の提案とは真逆ですね。うちのような小規模マンションはい世帯あたりの負担が多くてお金に苦労しそうなので、そこを助けてくれる管理会社でないと、住民負担がどんどん増えてしまいますね。

私:はい!ぜひ当社へ管理会社の変更をご検討下さい!必ずお役に立ちますので!
ここは営業します(笑)

理事長:(笑)理解できました。
これからなんとか流れを変えていかなければならないですね、、、クローバーコミュニティ
◆この話はすべて実話です。お陰様でこちらのマンション管理組合では、理事長が他の理事を説得してくださり、住民説明会を経て管理会社を当社へ変更してくださいました。

管理会社の変更後、当社の技術スタッフが建物を調査し、大規模修繕工事を急がなくて良いことが判明。工事予定を3年程度先延ばしすることになりました。

これで修繕積立金の無駄遣い=値上げリスクをなくすことができました。

当社は特別に難しいことをしているわけではありません。修繕で儲けず、嘘をつかず、100%お客様の側に立ち切る、というスタンスを地で行っているだけなんです。

でも、この当たり前でシンプルなことが、他の管理会社にはできません。
なぜか?他の管理会社は、修繕ビジネスを売上に組み込んで事業計画を立てているので、修繕絡みで売上が上がらないと会社運営が成り立たないのです。

当社は最初から[修繕工事でビジネスしないことを前提に、企業を成り立たせるにはどうすればよいか]と、逆説的に考えて起業しているのです。

ーーーまとめーーー
  1. 管理会社は「マンション管理組合のお財布事情を最も把握している」
  2. 管理会社は「大規模修繕工事を大きな利益を得るチャンスと捉えている」
  3. 管理会社は「長期修繕計画を『工事周期は早め、想定額は高め』で設定しがち」
  4. 管理会社は「長期修繕計画を『自社の収益見込表』のように捉えている」

  5. これらのことを念頭に入れて、管理組合は『早すぎる修繕工事・割高な修繕工事』をしないよう防衛することで、修繕積立金を少しでも多く残し、将来の負担軽減につなげることができる
ーーーーーーーーー

(終わり。お困りの方はぜひ当社へ!)
営業だったんかい!笑


※前回記事:今の管理会社から「大規模修繕工事は今でしょ!」と(4)はこちら!


深山 州(みやま しゅう)
(㈱クローバーコミュニティ:共同代表)

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先日、マンション管理や修繕の相談にこられた、都内の小規模マンション管理組合の理事長との会話。


※前回記事:今の管理会社から「大規模修繕工事は今でしょ!」と(3)はこちら!

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理事長:段々と理解が深まってきました。腹落ちしました。

ところで、、、もう一つ質問させてください。なぜ管理会社は、長期修繕計画のとおりの時期に、大規模修繕工事を提案してくるのですか?

私:管理会社からは、建物の劣化調査報告書を提出してきてすぐに「大規模修繕工事の見積書」を出してきたのですよね。

理事長:はい、3,000万円の見積もりです。あ、でも減額交渉したら2,500万円に下がりました。

私:3,000万円の見積り金額をポンっと500万円下げる管理会社はそもそもどうかと思いますが、そこはおいといて(笑)
大規模修繕工事と管理会社からの提案
私:それよりも、そもそも「建物の劣化調査をしたら予想通り劣化が進んでいました」「そろそろ予定通り大規模修繕工事の時期ですよ」「3,000万円ですよ」「うちへ発注をお願いします」「安くしますので当社へぜひご用命を」って、かなり流れができあがっていると思いませんか?

理事長:管理会社は営利企業ですから、大規模修繕工事で利益を得ることは、そんなに悪いことではないと思っていましたが、、

私:確かに営利企業ですから、適切なビジネスをすることは問題ないと私も思います。
でも、管理会社は「管理組合が修繕積立金を幾ら積み立てているか・いくら借りることができるかを知っていて」「急いで工事しなくて良い時期なのに」「高い見積もりを持ってきて」「しかも相見積もりさせず」工事を受注しようとしている、、、と私には見えます。

理事長:なんだか高齢者に高いツボを買わせるような商法に聞こえますね(笑)

私:管理会社の本来業務って、ソフト面というか、日常の管理業務が第一だと思うんです。でも現実には、ほとんどの大手・独立系・中堅含めほとんどの管理会社は大規模修繕工事を「素人の管理組合から大きなイニシャルフィーが取れるチャンス」と考えていて、なんとかして自社で仕事を取ろうとしています。

それでもまだ、適正な時期に、適正な金額で提案してくれるなら良いですけど、管理会社の都合で高い工事を発注したら、結局被害にあうのは管理組合ですよね。

理事長:必要以上に早い時期に高めの工事をしたら、修繕積立金がどんどんなくなってしまいますね。

私:それで管理会社から「このままでは修繕積立金が不足する見込みなので、毎月の徴収額の値上げをして下さい」って提案されたら、誰のための値上げだと思います?

理事長:そうか!管理会社のためだ!!!不急の工事を高めの見積もりで管理会社へ発注して、修繕積立金が減って、不足する分を自分たち住民が値上げしても、さらに高めの工事提案が出てくる、、、

私:そうなんです。いくら住民が修繕積立金を値上げしたって、貯まった先から管理会社へ早め・高めの修繕工事を彼らのペースで発注してたら、いつまでたっても修繕積立金は貯まりません。

理事長:そうか、、、わかってきた。今回管理会社から出てきた大規模修繕工事の提案のきっかけになった「長期修繕計画」は、管理会社が作成している、ということは、、、

私:すごく悪い見方をすれば、管理会社が自分たちの修繕工事ビジネスの機会を増やすために、早め高めの工事想定をした長期修繕計画を作り、それを根拠に素人の管理組合へ修繕工事の提案をする。
管理組合が言われるがままに工事を発注すると、修繕積立金が計画通りに消費され。
計画どおりに修繕積立金が足りなくなると、管理会社が計画どおりに値上げを提案してくる、、、
つまり、長期修繕計画って、管理組合のための「計画」にあるんじゃなくて、管理会社のための「計画」ということが言えます。

理事長:つじつまがあってますね!今回の管理会社からの一連の提案の流れを見ると、そう考えることができますね。

私:もちろん、かなり悪い見方ではありますけれど、結果として管理会社から出てくる提案を見ると、管理会社は[管理組合のパートナーです]と言いながら、結局は自己の利益を最優先して、誠実でない工事提案をし、そのツケは管理組合が払っている、としか思えません。

理事長:納得!そういう見方は全く無かったです。確かにそう思います。フロントマンから「他の施工業者に比べて、管理会社は日常管理をお引き受けているので、建物のどこが悪いかがよくわかっていますし、下手な工事をしても逃げられません。ですのでご安心下さい」って言われて「大手だし安心かな」と思ってしまいました。危なかったです。

私:そのセリフは管理会社が大規模修繕工事の受注営業するときの常套文句なんです(笑)

理事長:なるほど(笑)そもそも私を含めて、住民が大規模修繕工事や修繕積立金を「自分ごと」だと認識していないから、管理会社からの提案をそのまま信じてしまったのだと思いました。
工事を発注する前にクローバーさんに来れて本当に良かったです。

私:そう言っていただいて嬉しいです。



理事長:だいぶ整理が付きました。次の理事会でみんなに共有して、一旦大規模修繕工事の発注はストップします。

でも、、、よく考えたら御社も管理会社じゃないですか(笑)
逆に、御社は管理会社として、大規模修繕工事ではどんな提案をしてくれるのですか?

(5)につづく


※前回記事:今の管理会社から「大規模修繕工事は今でしょ!」と(3)はこちら!


深山 州(みやま しゅう)
(㈱クローバーコミュニティ:共同代表)

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先日、マンション管理や修繕の相談にこられた、都内の小規模マンション管理組合の理事長との会話。


※前回記事:今の管理会社から「大規模修繕工事は今でしょ!」と(2)はこちら!


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私:理事長が『12年目に大規模修繕工事をやる』と考えたのは、管理会社から見積書が出されて、理由を聞いたら「長期修繕計画上『12年目』に予定」と提案されたのがきっかけ、と言っていましたよね。

理事長:はい。あと管理会社から、工事の見積書が出てくる前に、建物の状況を調査した報告書が提供されて、建物にヒビやサビがついている写真が載ってたので、確かに傷んできているのかな、と思いました。
、、、これが報告書です。

私:、、、なるほど。写真付きの報告書を見せられると「工事の時期かな」と思ってしまいますよね。
大規模修繕工事の時期
私:で、おさらいになりますが、先程も言ったように、長期修繕計画はあくまで「修繕積立金が将来足りるかどうかを知るためのマネープラン」であること考慮すると、必ずしも「工事の時期は劣化次第であって、『12年目の計画ありき』ではない」ことはわかりますよね。

理事長:深山さんの話を聞いて理解できました。


私:では次に、管理会社から提示された「建物調査の報告書」の結果をどう考えるか、、、ですね。
この建物の調査報告書が、もし「真実を反映していなかったら」どうしますか?

理事長:ええっ!偽造されているということですか?

私:いえいえ、偽造もあるかもしれませんが(笑)そこまでいかなくても、例えば劣化や損傷の激しいところばかりをピックアップしてして写真撮影して、報告書に添付されたら、「うわ~建物全体の状態が悪いんだ、、、」って信じてしまいませんか?

理事長:確かに。

私:ほら、ここの(報告書)、、、屋上の写真。理事長は実際に屋上に登って確認しました?

理事長:いえ、見てません。階段が無いし、高所恐怖症なので、、

私:私も高所恐怖症です(笑)で、屋上全体が、この写真のように劣化がひどいと思います?

理事長:劣化は一部かもしれないと?

私:それは私も現地を見ていませんので、はっきりとは言えません。だからこそ、ちゃんと現地を見ないと、本当に全体が劣化しているのか、一部だけなのか、、、つまり、全部を大規模修繕しなければならないのか、劣化の酷いところだけを部分的に補修すれば、その他の場所の修繕はもっと先延ばしできるかもしれませんよね。

理事長:なるほど、確かに。

私:大規模修繕工事は先延ばしした分だけ、皆さんの修繕積立金を支出する時期も先延ばしできますから、実質的なコスト削減になります。

理事長:そうですね。なるほど。気づきませんでした。


私:管理会社って、「長期修繕計画に計画された時期」に「劣化の度合いにかかわらず」「全部まとめての大規模修繕工事」を提案してくるところがほとんどなんです。

理事長:では、今の管理会社から上がってきた報告や提案を鵜呑みにせず、自分たちで建物の劣化状況をちゃんと確認しなければ、無駄遣いの工事になってしまうってことですね。

私:はい、そのとおりです!いちど、当社の建築士に現地見させますね。


理事長:ありがとうございます!
段々と理解が深まってきました。腹落ちしました。

ところで、、、もう一つ質問させてください。なぜ管理会社は、計画のとおりに工事を提案してくるのですか?

(4)に続く


※前回記事:今の管理会社から「大規模修繕工事は今でしょ!」と(2)はこちら!


深山 州(みやま しゅう)
(㈱クローバーコミュニティ:共同代表)

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先日、マンション管理や修繕の相談にこられた、都内の小規模マンション管理組合の理事長との会話。


※前回記事:今の管理会社から「大規模修繕工事は今でしょ!」と(1)はこちら!


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私:(管理会社に)長期修繕計画を見せられて「計画通りに進めなければならない」って思ってしまったのですね。そうですよね、素人の方がプロにそう言われたら信じたくなりますよね。

理事長:でも、修繕積立金が1,000万円しかなく、借入しないと工事ができないし、借入ができたとしても、修繕積立金を2倍以上に値上げしないと借金が返せなくなるし、、、で、なんとなく釈然としなくて、ネットで検索していたらいろいろと情報がでてきて「おかしいな」と思いました。

私:そもそも長期修繕計画っていうのは、マンションの建物や設備を、だいたい何年ごとにいくら位かけて修繕すれば良いかの『想定・目安表』なんです。
そして、その想定・目安から逆算して、所有者の皆さんが毎月支払っている修繕積立金がこのままで足りるのか?足りなくなるなら「何年後に」「いくら位」不足するのか?将来足りなくなる修繕積立金を今からどうやって用意するか?を考えるためのシミュレーションなんです。

理事長:なるほど。

私:そうです、あくまで『修繕積立金をどうするか?』のプランなんです。ですので、他の管理会社は「長期修繕計画」って言ってますけど、私は「長期修繕『積立金』計画」と説明しているんです。

理事長:なるほどね、修全積立金のマネープランなんですね。

私:そうなんです。

理事長:ということは、、、今の管理会社は、「長期修繕計画上、築12年目に大規模修繕工事が必要で、この時点で修繕積立金が足りないので、2,000万円借り入れしなければならない」というマネープランを作ってきた、ということですね。

私:そうです。

理事長:そうなると、2,000万円まで必要かは別としても、借り入れをして大規模修繕をやらなければならない、ということしょうかね?

私:それはあくまで「本当に12年目に」「3,000万円かけて」工事をする必要がある場合の話しです。では次に「大規模修繕工事が12年目に必要か?」について考えてみましょう。

(3)に続く


※前回記事:今の管理会社から「大規模修繕工事は今でしょ!」と(1)はこちら!


深山 州(みやま しゅう)
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先日、マンション管理や修繕の相談にこられた、都内の小規模マンション管理組合の理事長との会話。

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理事長:現在築11年目で、今お世話になっている管理会社から、築12年目に計画されている大規模修繕工事の見積もりがでてきました。ちょっと高くて、今までストックしてきた修繕積立金ではとても足りないので、借入の提案も受けました。
大規模修繕工事費の削減

そこで、工事費の値下げをお願いしたら、すぐに値下げの提案を出してくれましたが、まだ足りません。他社から工事費の相見積もりを取って比較すべきか、設計事務所にコンサル依頼しようか、、、
修繕積立金の不足問題
大変困っています。どうすれば良いでしょうか?


私:そもそも、なぜあなたは『築12年目(来年)に大規模修繕工事を行う前提』でいるのですか?

理事長:管理会社から提案があったので。

私:ということは、管理会社から「かなり建物が劣化していて、12年目に工事しないとマズイ」といったような助言があったのですか?

理事長:いえ、管理会社から大規模修繕工事の見積もりを出されたので、工事の時期なのかと。

私:なぜ、管理会社からの提案をそのまま受け入れられたのですか?

理事長:今の管理会社は業界大手でブランドがあるので、助言のとおりなのかな、と。

私:じゃ、医者があなたに、いきなり手術を勧められたら、理由を聞かずに受けますか?

理事長:いえ、、、受けないです。

私:建物も人間も劣化しますけど、例えばあなたの身体が、いまどのくらい病んでいるのか?本当に今が手術のタイミングなのか?一気に全身麻酔を打って大手術をする必要があるのか?もし一部の痛みが激しいところだけを部分的に治療すれば手術を免れるのではないか?もしかしたら、実は単に年をとっただけで、十分健康体かもしれませんよ?

理事長:、、、たしかに。

私:では、今の管理会社が「このタイミング(築12年目)で大規模修繕工事を提案してくる動機、というか根拠」はありましたか?

理事長:担当者が、「大規模修繕工事が築12年目に『計画されている』ので」って言ってました。

私:その計画って、何ですか?

理事長:長期なんとか計画です。

私:長期修繕計画ですね。その計画に、大規模修繕工事は築12年目、と書かれていたのですかね?

理事長:確かに、管理会社が見せてくれた計画に書かれていました。、、、ここです。12年目に、3,000万円ってあります。
※総戸数15戸のマンションです。

私:あぁ、長期修繕計画を見せられて「計画通りに進めなければならない」って思ってしまったのですね。そうですよね、素人の方がプロにそう言われたら信じたくなりますよね。

理事長:でも、修繕積立金が1,000万円しかなく、借入しないと工事ができないし、借入ができたとしても、修繕積立金を2倍以上に上げないと借金が返せなくなるし、、、で、なんとなく釈然としなくて、ネットで検索していたらいろいろと情報がでてきて「おかしいな」と思いました。


(2)に続く

深山 州(みやま しゅう)
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前回コラムで書いた、4月から管理業務スタートした都内の小規模マンション。


※素人の基本は「四つん這い」だ はこちら


日常清掃員が確定するまでの間、代行で清掃に入っていて、
「昼間なのに、エントランスホールが暗い!」

こんな暗いエントランスホールだとマンションを買いに来た方のイメージが下がるよな~と、20代の時に不動産仲介の仕事をしていた頃を思い出します。


前の管理会社が、2年くらい前に館内照明をLED電球に交換しています。
が、間引き点灯しているので、暗いのです。



そこで、明るくする方法として、パートナーに相談したところ、2種類の方法を受けました。


1)間引き点灯で昼間に消灯している電灯の配線をやり直し、24時間点灯にする。
2)24時間点灯しているLED電球を、既設の全光束(ぜんこうそく。ざっくりと「明るさ」)の低いものから高いものへ交換する。



1)は、工事しなければならず、理事会の賛成が得られるか不明。
2)は、要は「より性能の良い電球へ交換する」だけなので、安上がりでハードルが低く、賛成が得られやすい。



そこで、まずは2)から実施して、その上で必要に応じて1)も提案することとし、試しに次のように風除室の電球を交換してみました。


○現在の電球:電球色で7.1W、全光束485lm(ルーメン)、照度は胸元付近で15ルクス
IMG_6015



○新しい電球:電球色で7.8W、全光束810lm 、43ルクス
IMG_6018
ほら!明るいでしょ!!!

電気料が1.1倍になるだけで、明るさは理論値で約3倍に!

もともと蛍光灯だったことを考えれば、LEDになって十分電気料は下がっていますし、交換するのは館内電球の一部なので、この程度は誤差の範囲と言えるでしょう。



え?あまり明るくなったのが伝わらない???
理事長と一緒に交換して「いいわね~明るくなった!」と喜びあったのに、、、



ということで、2つの写真をくっつけて比較してみました。
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今度はどうだっ!


蛍光灯からLEDへと切り替える提案から、より明るいLEDへと切り替える提案は初めてでした。
パートナーの助言に感謝しています。


小規模マンションはほぼ一箇所のエントランスホールにお金とアイデアを一点集中投資すると、全体のイメージが良くなるんです。


深山 州(みやま しゅう)
(㈱クローバーコミュニティ:共同代表)

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この4月に大手分譲系管理会社からリプレイスで管理業務を受託させていただいた、都内のマンション管理組合。
マンション管理会社の変更
評判の良かった前の清掃員を引き止めることができず、代行の清掃員もなかなか手配もつかず、この一ヶ月は私と敏腕フロント担当者の相馬さんとで週4日の日常清掃を行ってきました。(ほとんど相馬さんにお願いしてしまいました!)


※相馬さんがやって来た!はこちら



いよいよ自分が清掃員の番。
朝一番でゴミ出しして、廊下へ。



ところで、私には前からどうしても気になるところがありました。



あるお宅の、玄関ドアの前。

IMG_5914


もうちょっと拡大。


IMG_5916

なんか、ぼや~っと汚れていますよね。

理事の方が「雨が吹き込んできた後の玄関ドア前に、少し水が貯まる」
と言ってたところです。

でも、前の管理会社は年4回、ポリッシャーで機械洗浄をやっています。
それなのに、結構染み付いてしまったのかしら、、、



「管理会社だから当然です」いう管理会社としての模範解答でもなく「管理会社を変えてもらったばかりだから、いいとこ見せよう!」というアピールでもなく、単純に「なんかもやもや、、、気になる」という好奇心です(自分の部屋は汚いままなのに)



で、とうとう私に清掃員のお鉢が回ってきました。
ココを掃除しても良いよ、という思し召しです。


管理会社リプレイスの営業時から7ヶ月間、この日を待ちわびていました。





で、、、ここだけ5分かけて、

IMG_5920

ほら!もやもやがなくなりました!
気持ちイィ!





使ったのは、

IMG_5910


水と雑巾と私(部屋とワイシャツと私?)
写真の「激落ちくん」は使いませんでした。

この床シート(塩ビ)の模様の隙間に、水と一緒にホコリ?汚れが付着して、取れづらくなっていたようでした。


四つん這いになって、ただゴシゴシ。
雑巾の先に、爪を立てて、無心にゴシゴシ。

僕の爪のほうがポリッシャーやデッキブラシより細かいところまで取れることが判明。

這いつくばって、腰に力を入れて、ひたすら右手でゴシゴシ、疲れたら左手でゴシゴシ。

素人の基本は「四つん這い」。
やってみると、なんとかなるものです。


あまりに気持ち良いので、その場で3分ほどうっとりと見つめて、写真を撮ってしまいました。



清掃をやってみると、清掃だけでなくマンション現場の課題がいろいろと見えてきます。
汗もかけて、ご飯も美味しい。



情けない、翌日に腕が筋肉痛に、、、



深山 州(みやま しゅう)
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ありがたいことに、4月から都内のマンションで管理開始のマンションが1件、そして4月に都内の別のマンションで管理会社を当社へ変更していただく決議をいただき、今月(5月)も既に都内のマンションで管理会社変更の総会が予定されています。

これで10件目のご契約です。

しかも、広告予算ゼロ!(特にこの2ヶ月強は無料のこのコラムも更新できず)なのに、ありがたいことに新規で5つの管理組合からお問い合わせをいただき、、、


そこへ来て私が少し体調を崩し、困っておりました。

 


そこに、、、

「強力な仲間」が。


フロント担当者の相馬さんのことです。
管理会社フロントマン
30代のバリバリ、マンション管理会社のフロントマン経験者です。
ちなみにお嫁さん募集中です!(勝手に言って怒られるかしら、、、)




「え?確かクローバーコミュニティは『管理会社経験者は採らない』って言ってなかった!?』




はい、確かに言いました。

※コラム『フロントマンはマンション管理業界「未経験者」から』はこちら!




が、例外です。
相馬さんは、福岡のグループ会社『クローバー管理』から来てくれたのです。

クローバー管理はこちら!



私が言うのもなんですが、相馬さんは優秀です。通常の業務のかなりの部分を引き受けてくれますし、仕事について色々と相談できるので助かっています。


私、息を吹き返してきました。
現在のお客様のお仕事をなんとかこの1週間でキャッチアップして、体調も整えて、心を整えて(By長谷部)なんとか通常に戻したいと思います。


このコラムも少しずつ書いて行けそうです。
(ホントこの3ヶ月は死ぬかと思いました汗)



深山 州(みやま しゅう)
(㈱クローバーコミュニティ:共同代表)

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横浜市にある、昨年に当社へ管理会社変更(リプレイス)していただいたマンション管理組合で、共用部の一角に飲料の自動販売機が導入されました!
やったぜ!!
マンションに自動販売機
「なんだ、マンションに自動販売機くらい、どこでもやっているよ」

そう言わないでください。ストーリーがあるんです。


もともと、こちらの管理組合では、分譲系大手管理会社による高い管理委託費や、不急不要でかつかなり割高な修繕工事の提案による支出増で、10年先どころか1回目の大規模修繕工事でさえ修繕積立金が足りなくなる予測が立っていました。

当時の理事長が危機感を感じ、当社の存在をWEBで「マージンを取らない管理会社」というキーワードで検索して探してくださり、他の理事や有志の区分所有者と一緒に、設立して日が浅くほとんど実績のない当社へ管理会社を変更してくださいました。

その後、管理委託費の削減や修繕計画の見直し、その他多くの取り組みを理事会と一緒になって行ってきました。

そして今日、管理組合と当社との、最も目に見える形での共同作業、自動販売機の設置にこぎつけました。

一本売れれば幾ばくかの販売手数料が管理組合に入りますし、理事会で提供する飲み物はこの自動販売機で購入すれば楽ですし、とにかく明るい話題(光も明るい)が一つ、わかりやすい形で実現できることが、何より嬉しい。
個人的には、とても感慨深いです。


さてこちらのマンション、当社に管理会社を変更して頂き、4月が実質的に最初の通常総会となります。ここで理事会の皆さまと取り組んできた様々な成果と、住み心地と資産価値向上のための更なる提案を上程します。
今から楽しみで仕方ありません。


マンション管理士として未来志向で助言するのもやりがいがありますが、管理会社として現場で汗かきながら成果を出していくのも、これまたとても面白いです。


深山 州(みやま しゅう)
(㈱クローバーコミュニティ:共同代表)

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モノに執着は全くありませんが、1年前に家族でフラッと寄った箱根の工芸品屋さんで、思わず手に取った寄木細工が気に入っています。
箱根の寄木細工
マグカップとコースターです。

コースターをよく見ると、デザインはキレイですが寄木の色が少しずつ違うのがわかります。


寄木細工は、成熟に向かうマンション管理組合みたいなもの。

たまたま「そのマンションが気に入った」という理由だけで集まった、生きてきた環境や価値観やバラバラの区分所有者たち。

様々な混乱や危機、トラブルを乗り越えながら、区分所有者同士が少しずつ合意し合い、色合いはまばらなままで、一つの完成された作品(組織)に向っていく。

そして、長い期間使っていくうちに、色合いはまばらなまま、全体として良い塩梅の色に落ち着いていく。(成熟していく)

そんな、良い塩梅の色に落ち着いていくプロセスに、寄木職人のように関わってゆきたい。


あ、JANATのアップルティは入れ物が可愛くて、つい。


深山 州(みやま しゅう)
(㈱クローバーコミュニティ:共同代表)

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僕には、昔から営業力がありませんでした。
今でもありません。
お客様の心理を考えて先回りするより、自分のやりたいことを優先させる「営業マンに不向きな性格」だから。


新卒で入った不動産仲介業では、初契約が同期30人の中でダントツのビリ。

生意気で先輩に可愛がられず、仕事のやり方はほとんど自己流で、成績はいつも並以下。


営業マンはオリジナリティより営業力が必要だ。
僕より優秀な営業マンはいっぱいいる。

妬みはなく、ただただ『これは面白くないな』と。 



振り返ると、「面白いかどうか」が僕の仕事の価値判断になってきたし、
これからもベースは変わらないでしょう。


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11年前にマンション管理士事務所で起業したのも、大規模修繕工事で楽して取れるリベートを一切受け取らないのも、正義感と言うよりは、業界のおかしな仕組みや慣習を崩していけたら『面白いな』と。
取らないことがカッコイイな、と。



人と同じことするなら、僕でなくていいよな、と。


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4年前に別会社で始めた『防火管理者の外部委託サービス』は、仕事は地味で、法令遵守を徹底する大変さはあるけれど、それ以上に『面白い』んです。


世の中の防火管理者のほとんどが「資格だけ届け出るだけの『名義貸し』で、火災が起こったら建物オーナーにリスクがいっぱい」のところ、僕は徹底的に法令遵守で逆をいくぞ、と。


真剣に防火管理をやって、そのかわり適正な報酬を頂く、というスタイルの会社がほとんどなく、毎日新しいことの連続、それまでほとんど縁のなかった消防署の方から学び、マンション以外の建物(ビルや倉庫・商業施設など)に関わる新鮮さ、想定外のクライアントからの依頼、派生する新たなサービスの発見、そして仲間との出会いと別れ、、、



やはり、面白いんです。
それに加えて防火管理は『火災リスクからお客様を守る』という使命が加わって、高いモチベーションで取り組み続けています。

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そして2年前に松原と共同設立した当社が、最高に面白いんです。

リベートを取らない管理会社
世の中のマンション管理会社の真逆を行く。
管理委託費から中間マージンを一切排除し、大規模修繕工事ではリベートやバックマージンを一切受け取らず(これは上述のマンション管理士事務所と同じ考え方)、とにかく悪い慣習を徹底的にやらないことで、お客様の側にたちきることができる。


この発想を、私のようにスタートアップが簡単なマンション管理士事務所としてではなく、管理会社として福岡で立ち上げた松原は凄い。
凄い人と同じ方に向かって一緒に仕事をすることがまた、面白い。


そして何より当社には、マンション管理業界にイノベーションを起こす、という大きなミッションがあります。


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僕にとっては、後ろめたいことなく、言いたいことが主張できる環境が僕には大切で、あるコトないコト2ちゃんねるにで書かれてもお構いなし。ちょっとでも怪しい人とはつるまない。(騙されることは結構あります笑)


こうして、いまの僕があります。


ビジネスは、ミッションを持ちながらも『面白い』(心から充実した)ものにしたい。
サービスは『営業力不要な』(売り込まなくても良い)ほど、他と違うものでありたい。



儲かっているかどうかはとても大切です。
そして、毎日が面白く、人と違うことも、これまた大切です。



深山 州(みやま しゅう)
(㈱クローバーコミュニティ:共同代表)

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[中間マージン・バックマージン(リベート)を取らないマンション管理会社のStory]

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