968com(中間マージンを取らないマンション管理会社の代表ブログ)

「マンション管理や修繕の業界に蔓延する中間マージンやリベート(バックマージン)の排除」「修繕積立金を日本一残す提案」「住み心地と不動産価値の最大化への貢献」をコンセプトに、2016年4月に東京でマンション管理会社「㈱クローバーコミュニティ」を設立しました。

管理会社リプレイスの相談で、他の管理会社が管理業務を受託しているマンションの現場に行くと、その管理会社がどんなレベル・姿勢で仕事をしているのかが、見えてきます。


「おっ、これは素敵!取り入れてみたい」とリスペクトできるものがたまにあります。

一方で、「これは酷い」と思える現場は、いっぱいあります。

ーーーーー

「そんなに見つめないで!」

エレベーターカゴ内に貼られたチラシの「心の叫び」です。



「僕だって見つめたくないよ。首が痛いし」

難しい顔をしてチラシを見つめる乗客(マンション住民)の気持ちになってみました。
FullSizeRender
いくらカゴの中の壁がフェルトでテープが貼れないからといって、天井近くに貼ると、首が疲れますよね。
しかも、字が小さくて読めないです、、、

しかもチラシの先には防犯カメラが。なんともいやーな感じです。



そもそもエレベーターカゴ内には、あまり沢山のチラシを貼らないほうが良いです。
見てくれが良くないですし、本来掲示物が貼ってある掲示板が見られなくなってしまいます。

多くの人が利用し、閉ざされた空間の中で目につきやすいエレベーターを使って告知したいのは良くわかるのですが、常設で沢山貼るのは当社ではお勧めしていません。
どうしてもってときだけ、ワンポイントで貼るか、最初からカゴ内に「広報エリア」を設けて、ホテル内乗れベーターのように整然と美しく貼るのが良いですね。


深山 州(みやま しゅう)
(㈱クローバーコミュニティ:共同代表)

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「当社は、管理会社経験者を採用しない!」



これ、共同代表である松原の原則的な考え方です。




どんなに人が欲しくても、よほどのことがない限り、他の管理会社に在籍した者は採らない」



これ、本当です。

実際に、グループ会社で福岡を中心に着実に受注を伸ばしている「クローバー管理」では、フロント担当者は全員「業界未経験者」です。

マンション管理会社を全く知らない未経験者を、松原が一から鍛えて、育てています。




「なぜ?」



答えはシンプル。
他の管理会社の経験者は、次のような環境に置かれ、経験を積んでしまっている人がほとんどで、クローバーの理念に合わないためです。


・管理会社の売上ノルマがあり、管理組合のためにならないような支出を伴う提案をする。
・汗をかかず下請け業者に作業をさせ、中間マージンを取るのが当たり前になっている。
・修繕工事などで業者からリベート(バックマージン)をとる。(会社が取る・本人が取る!)




、、、と、お客様である管理組合(理事会)の方よりも管理会社の利益を優先する環境に置かれ、自己の利益になるような経験を積んでしまうフロントマンが多いのです。


そこまで酷くなくても、やはり他社の環境に染まったフロント担当者を採用した場合、当社の色に定着するのは相当な時間と本人の努力が必要です。



それであれば、マンション管理業界を全くしらない人材を一から育てるほうが確実で早い(急がば回れ)、、、というのが、未経験者を採用する理由です。

実際に福岡のクローバー管理へお邪魔すると、フロントマンのみんな、理念を受け継ぎ、堂々と、活き活きしていて、活力を感じます。私も刺激を受けています。



そもそも、クローバー管理で起業して松原自身が、管理会社未経験者です。


昨年11月に彼が出版した本に、書いています。タイトルにも書いてありますね。


「ゼロからの挑戦:知識ゼロ・業界未経験者の私が奇跡の『マンション管理システム』を築いた逆転の発送」
松原清植
ぜひお手にとってご一読ください!(全国の大手書店やamazonで売ってます!)



当社、クローバーコミュニティも、福岡で成功したクローバー管理で松原が貫く原則的な考え方を100%踏襲し、未経験者を採用するようにしています。



実際に、先日東京都内で大手分譲系管理会社からリプレイスしていただいたマンション管理組合の理事さんは、この『未経験者を一から育てる』考え方に共感していただき、当社採用の一因に挙げてくださいました!



これからも未経験者を大切に育てる、という原則を貫きます。



追伸 私(深山)は業界経験者(管理会社2社、今もマンション管理士事務所の代表を兼務)ですが、経営者ですし、上記のような悪いことは絶対にしません!!!!ので例外です!


深山 州(みやま しゅう)
(㈱クローバーコミュニティ:共同代表)

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私は、管理会社の代表を務めながら、マンション管理士事務所の代表もやっています。

『マンション管理士よ』って、そのマンション管理士である私自身に、そして所属するマンション管理士に、「評論家はいらない」って言っています。

自戒の念です。



生ゴミの仕分けをして思い出したことは、原点
マンションか管理会社とゴミの仕分け
私は当社、クローバーコミュニティの『代表取締役』兼『フロント担当者』そして『管理員の代行』を兼務しています。

フロント担当者は、理事会のために資料を作ったり調査したり、会合に出席してほうれん草したりと、マンション管理士の実務に割りと近いです。

また、マンション管理士に必要なコンサルテーションやファシリテーション(合意形成)、そしてリスクテイクしてでも面を犯して提案する芯の強さのようなものは、むしろほとんどの管理会社のフロント担当者には持ち合わせない能力・経験・情熱は誰よりも持っているつもりです。


でも、現場の管理員や清掃員が行う仕事は、フロント担当者はまずやりませんし、マンション管理士になれば尚更ないでしょう。

私は独立する前に、管理会社2社を経験しましたが、管理員や清掃員の仕事まではほとんどやることがありませんでした。

共用廊下の清掃をしたり、ガラス拭きをしたり、敷地に落ちる落ち葉やゴミくず、タバコの吸殻を拾ったり、生ゴミ袋を開けて、仕分けしています。


現場の仕事をしながら、理想と現実とのギャップを学び、そして現場から離れた人間の助言がいかに理想論で机上の空論レベルなのかを、体感しています。

なので、自戒の念です。


いま、原点に戻り、本当に良い仕事をしているなって実感しています。


深山 州(みやま しゅう)
(㈱クローバーコミュニティ:共同代表)

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当社代表の松原が、この度幻冬社から出版しました!!
ブレない理念と独自の発想で管理会社をゼロから立ち上げた松原の執筆です。

当社「クローバーコミュニティ」は、松原が福岡で「クローバー管理」をゼロから築き挙げてきた、その考え方を首都圏にもってきた会社です。まだまだ首都圏は小規模ですが、この考え方を少しずつ広めてまいりたいと、彼の本を読んで想いが一層強くなりました。

ぜひお手に取って下さい!!

管理組合が自力で継続性・一貫性と保つのは困難

ある代の理事会が管理会社「依存」から脱却し、自分たち区分所有者がオーナーシップを持って管理会社を「活用」する方向でマンション管理を改善したとします。

しかし管理組合は、理事会役員の任期が1~2年の短期でどんどん入れ替わってしまい、引継ぎがなされず、ルール(管理規約)はあっても区分所有者が共有するビジョンがないような脆弱な組織力のため、良い取り組みも数年のうちに、早ければ1年で、何もなかったかのように埋もれ、なくなってしまいます。

前回の記事(管理組合は「戦争・平和・平和ボケ」を繰りかえす(1))でも書いたように、国、という大きな単位であっても「継続性・一貫性」を保つのがいかに難しいかを考えさせられるくらいです。
現状のマンション管理組合が、継続性や一貫性を維持することは、ハッキリ言って至難の業です。




管理組合の継続性・一貫性を既存の管理会社のフォローに期待する、、、のは、ほぼムリ!

残念ながら、これまでの管理会社(マンション管理業界)は、管理組合の継続性・一貫性を会社を上げて支援する、という概念が「まったくありません」。


むしろ、せっかく区分所有者が立ち上がり、マンション管理を改善していっても、管理会社が自己の利益ばかりを追求し、区分所有者から「マンション管理に関する興味・関心」を失わせるような活動(不作為の作為を含む)を継続したら、結局また元の「停滞する管理組合」に戻ってしまいます。


区分所有者がマンション管理に関する興味・関心を失い、管理会社が管理組合の利益より自社の利益誘導に走った結果、気がついたら
  • 管理費が高止まりしている
  • 修繕積立金が足りず値上げしなければならない
  • 修繕工事の見積がいつも不透明で高く、比較検討すらできていない
  • 機械式駐車場に空きが増えて収入が減っている
  • 丸投げしていた大規模修繕工事の質が低く不具合が多い
  • 管理費の滞納者が増えている
と言った状態になり、それに気づいた理事会が立ち上がろうにも、区分所有者の高齢化が進み、話がなかなか前に進まず、建物も老朽化してますますトラブル(戦争)が増える、、、


私は思います。

管理組合(区分所有者)から継続性・一貫性を失わせる原因の半分は、管理会社が作っている、と。

管理組合が「平和」から「平和ボケ」に移行するのを側面から支えているのは、管理会社である、と。



「区分所有者が平和ボケになって、マンション管理の全部を管理会社に丸投げしてもらうほうが、楽で儲かりますもの。」そう言う管理会社の声が、私にはハッキリと聞こえてきます。

いえ、聞こえてくるだけではありません。私自身、マンション管理コンサルタントとして、これまで10年以上、大手中堅の管理会社の姿勢ややり方を見てきましたから、間違いない、と断言します。




管理会社にも高い倫理とミッション・実行力が必要だ

当社はまだまだ小規模の新参者ですが、その理念や情熱、それに裏打ちされた経験だけは、どこの管理会社にも絶対に負けません。


そして、私たちがこのマンション管理業界のネガティブな姿勢を見てきたからこそ、その逆を行く、つまり「管理組合の継続性・一貫性」を支えるためにできることがあります。


(続く)


深山 州(みやま しゅう)
(㈱クローバーコミュニティ:共同代表)

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昨日(10月19日(木))のNHK クローズアップ現代+で、マンション管理組合を狙う不適切コンサルの話が取り上げられたようですね。


[追跡!マンション修繕工事の闇 狙われるあなたの積立金]

NHKクローズアップ現代+マンション大規模修繕と修繕積立金
(※NHKさんサイトよりお借りしています。)



私がお世話になった須藤さんが出られたそうで、見たかった!嬉しいですね。




私はこれまで、

「大規模修繕工事で管理組合へ必要以上の見積金額で工事を発注させ、施工業者からリベート(バックマージン)を受け取るコンサルタント(設計監理者)

「『保証』という名の元に高額な見積金額で大規模修繕工事を受注し、ピンハネして修繕専門業者へ丸投げする管理会社

の話を、沢山してきました。



・コラム『修繕工事費をピンハネするマンション管理業界』はこちら

・コラム『管理会社が大規模修繕工事でリベート取ったら背任行為だ』はこちら



しかし、この番組では、プライバシーが守られた状態で語る業界人・元業界人が、
口を揃えて、こう言っています。


『マンション管理組合は素人だからやりやすい』

『バックマージン・リベートを取っていないコンサル(設計監理者)はいない』



言い切っています。(※)




管理会社もそう。

大規模修繕工事の時期が近づく、築10年目を迎えた当たりから、

『無料で(または非常に廉価で)建物の劣化調査をやります』といって、工事受注の足がかりを掴んでゆきます。

理事会役員は総会で入れ替わり、役員間の引継ぎがほとんどなされないまま、または管理会社都合の引継ぎがなされて、管理会社主導の大規模修繕工事が『計画通りに』進んでゆく。

そして最後は匿名で、またはかたち上の選定を行い、管理会社が自ら施工業者になり工事を受注するか、管理会社がコンサルとなり、お手盛りの施工業者選定を行い、バックマージンを受け取るか、、、





本当に馬鹿にしています、管理組合を。
理事会を。


そして、あなたを。





今年の2月に大手分譲系管理会社からリプレイスで弊社へ管理会社を変更していただいたマンションでは、なんと、1回目の大規模修繕工事を控えて修繕積立金が足らず、大幅な値上げをさせられた上に、まだ足らない、と短期間に2度、3度の値上げ提案が平気でなされていました。

そして、区分所有者に負担を強いておいて、ようやく貯まったt修繕積立金とほぼ同額の大規模修繕工事見積を出してくる、、、





なんなんですか、この業界は。
私のいるこの業界は、本当に汚い。





ということで、私たちは

中間マージンやリベート・バックマージンが当たり前のマンション管理業界に挑戦する管理会社


を理念にいれて、これからもほぼ単独で戦い続けます!



(※)おまけ
私がもう一つ経営するマンション管理士事務所が実践する設計監理は、マージン一切取っていませんよ!

当社は2016年4月の設立以来、7件のリプレイス(管理会社変更)をしていただきました。
共同代表の松原と私のそれぞれ個人に管理業界の実績があるとしても、当社そのものの実績がゼロの状態の中で、特に弊社への変更を決断して一般の区分所有者を説得してくださった理事長や理事の皆さんには、本当に感謝しても、し足りません。


そんな理事の皆さんの期待に添えるよう、管理会社を変更して頂いてから「すぐにでも効果が出る提案」として、


「掲示板の整理」


があります。




例えば、この10月に大手分譲系管理会社から当社へとリプレイスして頂いた、神奈川県のあるマンションの掲示板です。

マンションの掲示板(前)

うわっ!



実は、初めてマンションを訪問した時は、掲示板からはみ出た掲示物がさらに5枚ほど、掲示板の右(写真の奥)の壁に直接貼ってありました。




私がこの掲示板に遭遇したとき、


「ムリムリ無理!何をどこから読めばよいの?」


と迷子になってしまいました。
カオスです。



一つずつ読んでいるうちに気持ち悪くなってしまい、結局全部読み切ることなく、一枚ずつ写真で収めて、帰りの電車の中で一つずつ読んだ程です。



スマホで撮影した掲示物の一枚ずつに目を通してみると、ほとんどの掲示物が、、、




いらない。



この貼り方は、前の管理会社の

「とりあえず貼っておく=ちゃんと掲示で伝えた=管理会社としての義務は果たした=何があっても免責だ」

と言わんばかりの痕跡、、、と私は捉えています。





そして数ヶ月後、管理会社を当社へ変更して頂いた初日。

私の独断と偏見で、バサッとやらせていただきました。
マンションの掲示板(後)
もちろん、前の管理会社の名前で発行されている掲示物だったから剥がした、というのもありますが、今は、ここから左端に3枚程度貼り、あとはこの写真のまま、スッキリ。


スッキリしすぎて、板の変色や画鋲の跡が残ってしまったのが気がかりです。スチーマーとかで少し回復するかしら、、、




これだけ掲示物を剥がしても、居住者からのクレームは全くありません。
と言いますか、ほとんどの居住者からして、上のような掲示状態では、ほとんど誰も見ていないのだと断言します。



居住者の皆さん、「掲示物が沢山貼られている」という「景色」を見て、「掲示の中身」は見ていないのです。


そう、居住者へ「伝える」のと、「伝わる」のとでは、全く違うのです。




では、そもそもマンションの掲示物はどのように整理すればよいのでしょうか?

クローバー流の考え方を、今後少しずつご披露します。絶対に参考になりますよ!



深山 州(みやま しゅう)
(㈱クローバーコミュニティ:共同代表)

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マンションの話です。


戦後の平和と平和ボケ
えええ
昨日は終戦記念日。

この時期になると、親父の影響で子供の頃から日本の戦争映画を観てきたためか、戦争のドキュメンタリーや再放送の映画をよく観ます。


第二次世界大戦では、日本や世界の方々の尊い命が奪われましたが、そこから今日まで70年余り平和が続いてきたのは、私たちの親・祖父母・その上の代が今日まで繋いでくれたお陰です。




一方で、平和が長く続くと、やってくるのが「平和ボケ」。
我が国日本でも、70年を経て、いや、もっと前から?平和ボケの時代が来ている、と言われています。


戦争で多くの方が亡くなって、家もなにも失って、痛い目にあい、(アメリカの知恵が入ったと言っても)不戦を誓った日本国憲法が制定され、これまでずっと平和を守ってきました。


しかし、世代が替わり、戦争の悲惨さや愚かさを実感しない人たちが増え(私もその一人)、今では隣人諸国をヘイトするような風潮が普通になってきて、本当に残念なことです。



昔、星新一のショートショートで、「親子三代かけて宇宙の彼方の文明がある星を目指す」という取り組みの話がありました。

二組のカップルがロケットの中でそれぞれ子供を産み、その子供らが孫を産み、孫の代でその星に到着したものの、その孫はロケットの中で生まれ育ったために、地球への愛着などまったくなく、とうとうその星に居着いてしまった、、、

たしかそんな話です。



国、という大きな単位であっても「継続性・一貫性」を保つのがいかに難しいかを考えさせられます。




継続性・一貫性とマンション管理組合

ある代の理事会が管理会社「依存」から脱却し、自分たち区分所有者がオーナーシップを持って管理会社を「活用」する方向でマンション管理を改善したとします。

しかし管理組合は、理事会役員の任期が1~2年の短期でどんどん入れ替わってしまい、引継ぎがなされず、ルール(管理規約)はあっても区分所有者が共有するビジョンがないような脆弱な組織力のため、良い取り組みも数年のうちに、早ければ1年で、何もなかったかのように埋もれ、なくなってしまいます。


現状のマンション管理組合が、継続性や一貫性を維持することは、ハッキリ言って至難の業です。

(続く)


深山 州(みやま しゅう)
(㈱クローバーコミュニティ:共同代表)

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俳優の価値って「見た目」に一定のウエイトがありますよね。
マンションの資産価値も「見た目」が一定のウエイトを占めていると思っています。



これは僕の主観的な好みですが、マンションの植栽が植えられている場所で「土(地面)」の焦げ茶色が思いっきり露出しているのを見ると、悲しくなります。

枯れている・踏み荒らされているのはとても悲しくなりますが、土(地面)が見えるのは、ちょっぴり悲しくなります。

私はもともとマンション管理士(コンサルタント)出身で、コンサル業務の一環として「マンション植栽改善」の提案なんかも手がけてきました。
そんな影響か、もともと植栽が好きなのか、、、マンションの植栽に反応し、一喜一憂してしまいます。




そんな私にちょっぴり似ているあなたのマンションにぴったりなグランドカバー(地被類)が、




マンションのグランドカバー_ハイビャクシン類
ハイビャクシン類です。

コニファーをヨコに這わせたような品種で、常緑樹ですから冬も生えています。
もちろん夏の暑い日でも元気です。





え?コニファーってどんなやつって?





こんなやつです。
っっt
これならみたことあるでしょ?


これを地面に這わせたようなものです。




人のマンションや建物の外回りを観察するのがクセになっているため、最近の新築マンションや商業施設などのグランドカバーは、ここ10年くらいでハイビャクシン類が使われていると実感します。




このハイビャクシン類は、結構日本の気候にあっています。
また、このグランドカバーは洋風に使われることが多いですが、そもそもマンションは洋風の建物ですから、築年数の経ったマンションの外観でも合います。




「低木といえば、我が家のマンションはツツジが植わってるんだけど、春の一瞬だけピンクの花が咲く以外は地味で、寒くなると『あれ?枯れたんとちゃう?』と誤解するほど葉が落ちて寒々しく、痛々しく、しかも成長すると幹が伸びて低いところに枝がなくなり、茶色い土(地面)がむき出しになってしまうのが、なんだかな~」


って思っているあなたのマンションのグランドカバーに、是非オススメです。




ちなみに、ひとくちにハイビャクシン類といっても、様々な品種、色合いがあります。

インターネットで「ハイビャクシン」を画像検索でググって見てください。いっぱいでてきますので、見てみると面白いですよ。
jp_search
だいぶ出回ってきていて、それほど高くないので、あなたのマンションで思い切って入れ替えてみてはどうですか?


マンションの植栽を変えるだけで、資産価値が変わりますよ。

そしてあなたの気持ちも変わります。
「ちょっとお金掛けるだけでこんなに変わるんだ」と。
小さな成功体験ですね。



深山 州(みやま しゅう)
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東急東横線のある駅を降りて徒歩3分くらい。
道を歩いていたら、小規模なワンルームマンションが現れました。

エントランスに貼ってある館銘板(金属製のプレート)に書いてあるマンション名を見れば、分譲の投資マンションであることがわかります。



そのマンションの前の道路と敷地フェンスの間に70センチくらいの幅のスペースがあり、そこにプランターが並べてありました。

プランターは最初から設置されていたのではなく、自転車やクルマの不法駐輪/駐車対策として設置したのだと思われます。
クルマよけ
しかし、プランターに植えていたツツジがみすぼらしい状態で、景観が悪い。

ある課題を改善したら、別の課題が出てしまった。
トライしたら、別のエラーが出た、と言ったところでしょうか。



東横線沿線は「閑静」「おしゃれ」な町並みが多く、この駅も少し歩けばそんな街が広がっています。


この管理組合には、この状況をみて、「自転車・クルマの不法駐輪/駐車対策」の次、「景観対応」もして欲しいな、、、

せめてツツジを取ってしまうだけでも良いような気が、、、

投資マンションの場合、景観を良くしたほうが住宅にお金を掛ける割合の高い女性の入居者が増え、家賃=利回りにも好影響なのにな、、、

と言うより、投資マンションの区分所有者(理事役員)は恐らくこのマンションに住んでいないので、管理会社のフロント担当者がこの問題に気付き、理事会へ提案をしてくれるか、、、小規模マンションの多くは一点集中できれいにすれば、マンション全体がきれい映ります。投資家利益を考えてここはちょっとお金を掛ける提案をしてあげて欲しい。


もうひと知恵!

深山 州(みやま しゅう)
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これまで3回にわたり、マンション共用部分の保険料について記事を書きましたが、最終回の記事で、
当社へ管理会社を変更(リプレイス)して頂いた管理組合には、マンション保険の見直しも積極的に提案し、他の損害保険会社の商品と共に「日新火災のマンションドクター火災保険」を取り扱っている乗合の保険代理店に提案を依頼しています。
と、「乗合の保険代理店」の話を書きました。



前回記事[マンション共用部分にかける火災保険料は削減できる(3)]はこちら




せっかくですので、私が知る限りにおいて、マンション管理組合向けの火災保険や地震保険の乗合代理店業界の「二大巨頭」をご紹介します。



保険バスターズ(福岡・東京)西澤さん

保険バスターズの西澤さんは、2年半前に、私と現在の共同代表である松原を引き合わせてくれた「キューピット」のような方で「マンション保険の達人」です。



PIA株式会社(横浜)鈴木さん


PIAの鈴木さんは、私がもう一つ経営するマンション管理士事務所(メルすみごこち事務所)を創業した11年前、一文無しの私に自社オフィスの一部を無償で使わせてくれた恩人で「マンション保険のソムリエ」です。
マンション保険の二大巨頭
どちらも、日新火災を含む複数の損害保険会社の商品を取扱い、マンションごとに最適な保険商品を提案してくれます。

そして、実際に事故が発生した後のフォローもしっかりしていて、安心して推薦できます。



去年の秋だったかな、、、両者を引き合わせたところ、マンション管理のことは自信のある私がほとんど入り込む余地のない「プロ談義」をぶっ続けで4時間以上。
さすがにプロです。



同じ代理店手数料を支払うなら、自社の利益(代理店手数料)ありきで考える管理会社よりも、彼らにお願いしたほうが有意義であることを保証します。

「今の管理会社には満足しているけれど、マンション保険は見直してみたい」という方は、直接連絡して見てください。
あ、マンション保険以外の保険も扱ってますよ。


[マンション共用部分にかける火災保険料は削減できる(1)]はこちら


深山 州(みやま しゅう)
(㈱クローバーコミュニティ:共同代表)


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