968com(中間マージンを取らないマンション管理会社の代表ブログ)

「マンション管理や修繕の業界に蔓延する中間マージンやリベート(バックマージン)の排除」「修繕積立金を日本一残す提案」「住み心地と不動産価値の最大化への貢献」をコンセプトに、2016年4月に東京でマンション管理会社「㈱クローバーコミュニティ」を設立しました。

※文中の社名や数字は2017年(平成29年)8月現在のものです。

◯(おさらい)マンション火災保険[不都合な事実]

キックバックを取らないマンション管理会社

前回の記事[マンション共用部分にかける火災保険料は削減できる(1)]では、
  • 保険代理店として大手損害保険会社を勧める管理会社にとって、実は管理組合に言えない「不都合な事実」があり、この点において管理組合と利害が対立することがあること

  • それは、管理会社は、代理店になっている損害保険会社の商品しか取り扱うことができないため、管理会社が代理店契約していない損害保険会社が「より安くて条件の良いマンション保険」を発売していても、管理組合に勧めることができないこと

  • そして、実際に「安くて良い条件のマンション保険」があること

を書きました。


※前回記事:マンション共用部分にかける火災保険料は削減できる(1)はこちら




◯マンション火災保険の[黒船]だ!日新火災

決して管理会社がオススメしない、マンション管理組合向けの保険があることをご存知ですか?



それは、日新火災の「マンションドクター火災保険」です。
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日新火災以外の損害保険会社は、一律に「築年数が経てば立つほど、保険料が無条件に高くなり、あるいは保険がかけれない」という考え方に基づいて、保険料を算出しています。

「古いマンション=漏水などの保険事故が多いはずだ=古いだけで保険料が高くなるのは当然だ」

というロジックです。

生命保険と同じ考え方かもしれないですね。年を取れば一律に健康を害するリスクが高くなり、その分保険適用の可能性も上がりますから。
この考え方は否定しません。



一方で、日新火災の「マンションドクター火災保険」は、

「古いマンション+適切な修繕・メンテナンスをしている=保険料を割り引く事ができる」

という発想です。



つまり、「年を取っていても健康なら、保険料が安くなります」という考え方です。




生命保険では、このような発想は難しいでしょう。
人間の身体は、見た目が健康でずっと病気にかかっていなかったとしても、年を取れば突然病気になったりするリスクが高まりますから、年齢と保険料が比例するのは合理性のある話です。


でも、マンションの建物や設備は、人間の身体とはちょっと違います。


人間の身体と異なり、建物や設備は「突然に倒れる(大事故になる)」ことは少なく、「リスクが読めやすい」ものです。

また、特に分譲マンションの場合、長期修繕計画に基づき、適正に・計画的に修繕工事を実施していることが多く、これは「病気(事故)にならないよう予防をしている」のと同じです。

さらに、「いつ(何年目に)」「どのような手当を(修繕工事を)」実施したか、の記録(修繕履歴)が残されていることが多く、自分の身体の状態の説明が容易なのです。



これらのことから、マンション管理組合が長期修繕計画を参考にして適正な時期に適切な手当(修繕工事)を行い、そのカルテ(履歴)を正確に残しておき、これらの証拠が示されれば、



「確かに築年数は経過しているけれど、事故リスク(保険金支払リスク)は少なそうだね」



となり、保険料を割り引く、ということも合理的な考え方なのです。



この考え方を保険料品として実践しているのが、日新火災の
「マンションドクター火災保険」
なのです。



マンション管理組合向けの火災保険料が年々上がっている昨今において、この日新火災の新商品を知っていると知らないとでは、管理組合が支払う保険料に大きな差が出る可能性につながります。



そこで、皆さん疑問に思いませんか?


「日新火災のマンションドクター火災保険がそんなに良い保険なら、うちの管理会社が代理店になって、私たちの管理組合へ提案してくれればよいのに。」



そう思うでしょう?


(続く)

※前回記事:マンション共用部分にかける火災保険料は削減できる(1)はこちら

※ちなみに、当社は日新火災のマンションドクター火災保険も積極的に提案しているんですよ。



深山 州(みやま しゅう)
(㈱クローバーコミュニティ:共同代表)

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[マンション管理を楽しく学び合いたい]
-マンション管理組合の学校-

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「ファミリータイプ+区分所有者の多くが自ら居住するマンション」の管理組合にとっては、ありがたい施策ですね。

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※朝日新聞デジタルさんサイトより



これが、「投資マンション+区分所有者の多くが外部に居住するマンション」の管理組合にとっては、関係のない話になります。





同じマンションでも所有目的が異なれば管理組合の対応も変わります。

私たちマンション管理業界人も、常にやわらか頭にしておく必要があります。

管理会社のフロント担当者には常に「コンサルタント」能力を求めてゆきます。



ーーー以下、※朝日新聞デジタルさんサイトよりーーーーーーーーー

 民泊、マンション規約で禁止なら認めず 国交省


マンションでの民泊が来春にも緩和されることを受け、国土交通省は、管理規約で禁止したマンションについては民泊を認めないような仕組みを導入する。騒音などを心配する住民に一定の配慮をする考えだ。

民泊は、現状では旅館業法の許可が必要。多くが無許可で、違法なヤミ民泊とみられている。「友達を泊めているだけ」などと説明して逃れるマニュアルも出回り、一部の所有者が民泊をこっそり受け入れ続ける例も少なくないが、取り締まりが追いつかない。

3日には、民泊を禁止した管理規約に違反して民泊を手がけているとして、大阪・ミナミの分譲マンションの管理組合が営業停止や損害賠償などを求める訴訟を大阪地裁に起こすなど、トラブルも相次ぐ。

ログイン前の続きそこで6月、民泊のルールを定めた住宅宿泊事業法(民泊新法)が成立し、来春にも施行される見通し。自治体に届け出れば、民泊用に部屋を提供できるようになる。

届け出を条件に民泊を「追認」する一方、国交省はトラブルを防ぐため、届け出のときにマンションの管理規約も提示させることにした。管理規約に「民泊の禁止」が明示されていれば、自治体への届け出を省令などで認めない方針。

国交省はまた、全国の分譲マンション(推計633万5千戸)の8割以上が管理規約のひな型として使う「標準管理規約」を改正する。民泊を許可する場合と禁止する場合の両案を、今月中にもマンション管理会社の業界団体や自治体に通知。民泊新法の施行までに管理規約で民泊の可否を明示するよう促す。


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深山 州(みやま しゅう)
(㈱クローバーコミュニティ:共同代表)
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※文中の社名や数字は2017年(平成29年)8月現在のものです。

◯コスト削減の対象に!『マンション管理組合の火災保険』

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他の管理会社から当社へ管理会社をリプレイスして頂く管理組合に対して、当社は、管理組合がもともと加入していた『マンション保険』(共用部分にかける損害保険や地震保険)の見直しを提案し、ほぼ100%が『(損保会社や付保条件などの条件が)安くて良い保険』への切り替えに成功します。


マンション保険の見直しの結果、20%以上の保険料削減はそれほど珍しいことではありません。
年30万円の保険料であれば6万円の削減です。


『毎年6万円のコスト削減』→20年で120万円の節約です。
ちりも積もれば大きくありませんか?




◯ほとんどの管理会社が勧めるのは、東京海上日動、損保ジャパン日本興亜、三井住友海上

あなたが管理組合の理事長で、ちょっとコスト意識があれば、

「火災保険だって、生命保険や自動車保険と同じように『比較検討』してもっと費用対効果に優れた商品を選びたい」

と思うでしょう。



大手・中堅の管理会社は、自社の保険部門(またはグループ会社)を『損害保険会社の代理店』として指定し、火災保険商品を勧めてきます。


この場合、比較材料として大手の損害保険会社3社程度を競争させて、比較してくれます。
たいていは、東京海上日動損保ジャパン日本興亜、そして三井住友海上の3社です。

また、中堅~小規模な管理会社だと、上記の3社から1~2社程度の損害保険会社を提案してきます。


それぞれに歴史と実績がある損害保険会社で、各社ともにマンション管理組合向けの火災保険を用意しています。



◯保険代理店=管理会社は『保険料の20%以上』を手数料として得ることができる

火災保険(損害保険)の販売は、生命保険と異なり、自社の社員が直接保険商品を売るのではなく、代理店を通じて保険商品を販売するシステムです。

ですから、マンションの共用部分の被害に備えて掛ける保険も、代理店を通じて契約する必要があります。
管理会社が自ら保険の代理店になって、管理組合へ紹介するのは理にかなっています。


損害保険会社から代理店(この場合は管理会社)へ支払われる代理店手数料は、成約金額の20%が一般的ですが、沢山の顧客を持ってきてくれる代理店には、この手数料率が上がる仕組みになっています。最大で27%程度と言われています。



管理組合がマンション保険料を削減することは「ちりも積もれば山となる」と書きましたが、これが何百物件、何千物件も管理を受託する管理会社にとっては、多数の管理物件がすべて自社を通して保険契約を結んでくれることで、「ちり」どころか、莫大な代理店手数料を得ることができます。



管理会社にとっては、管理組合が掛ける火災保険や地震保険の代理店ビジネスは、実は底堅い収益源になっています。

管理組合としても、火災保険はどこかが代理店になって提案してくれないと加入できない商品ですから、渡りに船なわけです。




、、、ここまでは、まったく問題のない話です。




しかし。




保険代理店として大手損害保険会社を勧める管理会社にとって、実は管理組合に言えない
「不都合な事実」
があり、この点において管理組合と利害が対立することがあるのです。




それは、

管理会社は、代理店になっている損害保険会社の商品しか取り扱うことができないため、管理会社が代理店契約していない損害保険会社が「より安くて条件の良いマンション保険」を発売していても、管理組合に勧めることができない




そして、

実際に「安くて良い条件のマンション保険」がある





ということです。


※当社は自らが保険代理店にならず、最も「安くて良い条件のマンション保険」を管理組合へ提案することができますので、上記の不都合な事実はまったくありませんよ。


(マンション共用部分にかける火災保険料は削減できる(2)に続く)





深山 州(みやま しゅう)
(㈱クローバーコミュニティ:共同代表)

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マンション管理会社の中間マージン
当社の共同代表である松原は、グループ会社であり当社の理念のおおもとを創った㈱クローバー管理(福岡)の代表でもあります。

今日は、そのクローバー管理で実際にあった、笑えそうで笑えない話。



同社が福岡県内のある管理組合からお問い合わせを頂き、複数の管理会社から同社を選定していただき、無事に管理会社変更(リプレイス)を行ったマンションで、こんなことがありました。


当時の管理会社は、週刊誌や業界新聞で『マンション管理会社ランキング』のトップ5に入る、大手分譲系の管理会社。


その大手管理会社のフロント担当者の対応の悪さや、この管理会社が提案してくる修繕工事の見積もりがいつも高く、自社のものしか持ってこないことから不信感が募り、最終的に『中間マージンを取らない』というクローバー管理へ変更していただきました。


管理会社の変更が総会で決議され、この管理会社に管理組合から解約通知を出して、3ヶ月間の引き継ぎは滞りなく進みました。



そして引き継ぎ最終日。

この大手管理会社のフロント担当者とクローバー管理の担当者、そして代表の松原が立ち会いのもと、書類関係や共用部分の鍵、エレベーターや機械警備の装置の入れ替えなど、最後の確認を行い、無事に引き継ぎは終了。

引き継ぎを終えた大手管理会社の担当者が帰ってゆきます。



いよいよ今日からクローバー管理による管理業務がスタート。
そのスタートを前に、クローバーの社員と理事長とで管理事務室へ行き、書類の整理を行っていた時です。



書類の束から、何やら見慣れない書類が出てきました。
表のようになっていて、細かい数字が書かれています。



よくよくその書類を見てみると、、、



なんと、、、




修繕工事の工種ごとに設定された『中間マージン(リベート)率の一覧表』だったのです!!!


工事業者から取り寄せた修繕工事見積金額(いわゆる原価)が100に対し、この管理会社がお客様である管理組合へ提案する見積金額(売値ですね)は、◯◯工事が130、△△工事が135、□□工事が140、、、


工種ごとにかなり細かく設定されていました。


『中間マージン(リベート)率の一覧表』

つまり、修繕工事では◯◯%の利益を乘せて売って来るように、、、という会社としての意思が、そこにはっきりとありました。


会社として作っているようなオフィシャル性が読み取れる書面です。



『これを見た理事長も私達も、呆れてものが言えなかった。これが大手管理会社のやることか、と』
松原が言っています。

このような書類を置いていく担当者も相当なドジですが、そもそもそのような仕組みであったことに、ただ呆れるしかない、という感想でした。




私たちクローバーグループは、その理念に
  • ガラス張りの提案で中間コストを排除します。 


と謳い、その行動規範に、
  • 中間マージンを排除した透明で健全な提案を行います。

と宣言しています。


当社は完全に中間マージンやリベート(バックマージン)は一切排除していますが、別に他社にそれを強要するつもりはありません。管理組合と工事業者の間に入る管理会社として、毎月もらっている管理委託費(事務管理業務費)の額以上のオーバーサービスをするなら、ちゃんとマージンをもらっても良いと思っています。


しかし、管理組合と工事業者との間に入る管理会社が行う業務は、工事日程の調整やお知らせ掲示物の貼り出し、工事業者からの報告書の取次ぎ、工事費の支払い手続き程度であり、当社から言わせれば『毎月頂いている管理委託費(事務管理業務費)の範囲で十分に対応できるボリューム』です。


それなのに、ただでさえ割高な管理委託費を請求しておきながら、別途修繕工事費の20%~を裏で取るのは許されません。背任罪と同等の対応です。


こんなことを平気でしているから、小規模マンションの修繕積立金を圧迫し、値上げをしなければならなくなるのです。
マンション管理業界の地位が向上しないのです。



本当に情けない。
笑えるようで、笑えない話でした。



深山 州(みやま しゅう)
(㈱クローバーコミュニティ:共同代表)

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小規模マンションの管理手法
ーーー
ここでは、小規模マンションを、仮に「総戸数は70戸未満」「理事会役員は5~6名以下」「現場スタッフは清掃員1名か、清掃を兼務する管理員1名」のマンションと定義して、管理組合の運営手法や過去の成功/失敗事例などを書きます。
ーーー


前々回の記事

『小規模マンションの管理組合と「80%、10%、5%、そして1%」』


で、 例えば、総戸数50戸の小規模マンションにおいて、
1%:問題意識を持ち、主導的に動く人 → 1人
5%:問題意識があり、支えてくれる人 → 2~3人
10%:問題意識があり、協力してくれる人 → 5人
80%:総会で協力的な意思表示をしてくれる人 → 40人


総戸数25戸の小規模マンションでは、
1%:問題意識を持ち、主導的に動く人 → 0~1人
5%:問題意識があり、支えてくれる人 → 1~2人
10%:問題意識があり、協力してくれる人 → 2~3人
80%:総会で協力的な意思表示をしてくれる人 → 20人

と書きました。


そして前回の記事

マンション管理組合で主導的に動く1%の区分所有者は「理事長=あなた」

では、1%:問題意識を持ち、主導的に動く人、つまりこのブログを見てしまった『理事長=あなた』が言い出しっぺとしてアクションを起こしましょう、
  • 問題意識をもっているのは、決してあなた一人じゃない
  • あなたが最初にやるべきことは、『マンション仲間集め』
  • あなたが動けば、理解者が必ず現れる
  • 『一人ぼっち』ではマンション管理を良くすることは困難
  • 理解者づくりのために、あなた(理事長)に集中する負担やあなたが把握する情報を区分所有者へ端的に伝えられるか
こんなことをお話しました。



理事長は基本的に「当面は何でも屋」と割りきろう

上述の、

5%:問題意識があり、支えてくれる人
10%:問題意識があり、協力してくれる人

は、どのマンションにも必ずいます。
理事仲間にいることもありますし、一般の組合員(区分所有者)にもいます。


あなたが彼らに声をかけて、何名かが「支えてくれ」「協力してくれ」ることを約束してくれたとします。


でも、そこで仲間に仕事を「振りすぎ」てはいけません。
仲間に「頼りすぎ」てもいけません。

・区分所有者向けの広報を発行したいので、原案を作って欲しい
・(業者の比較をしたい場合)候補となる業者を2,3選定して欲しい
・説明会の司会進行をして欲しい

といった『頭を使う』仕事も、

・業者との打ち合わせに一緒に立ち会って欲しい
・住民説明会の会場の予約をして欲しい
・資料の印刷とホチキス止めをお願いしたい
・資料の全戸のポストへ投函して欲しい

といった『体を動かす』仕事も、積極的に協力を申し出てくれない限り「言い出しっぺ」のあなたが率先して行ったほうが良いです。


マンション管理の諸問題に意識を持ったあなた(理事長)と、他の区分所有者とでは、意識の差や知識量に大きな開きがあることは、前回記事で書きましたが、仲間ができた!と安堵したあなたは、仲間についつい仕事を振ってしまいます。当然やってくれるだろう、と。


これは、意識を持ち始めた区分所有者に『面倒だ』『時間が取られる』と、離れていく原因になってゆきます。


「支えてくれ」「協力してくれ」る区分所有者ですが、まずは『ただいてくれて、同じ方向を向いてくれる』だけでも『十分な支え・協力』であり、ありがたいと思うことです。



まずはあなたが積極的に動き、何でも屋になりましょう。
そんなあなたを見れば、他の区分所有者も少しずつ協力する意識を持ってくれるようになります。
基本的に、人は人を助けたくなる生き物ですから。


そうやって、少しずつあなたの『頭を使う』『体を動かす』仕事を助けれくれる人が一人、二人と現れるまでは、自分一人で汗をかきましょう。


理事長は基本的に「当面は何でも屋」なんです。そう割りきりましょう。



「理事長は何でも屋」でも情報は『こまめに』『わかりやすく』共有して

言い出しっぺのあなたが率先して何でもこなすことが大切ですが、そうやって手に入れた情報や進捗は、こまめに仲間の区分所有者と共有しましょう。

半月に1回でも、月1回程度でも十分です、シェアしましょう。
最近はメールやLINE・FacebookメッセンジャーなどのSNSアプリもあって手軽で便利ですよね。

ここでも、前回記事で書いたように、伝える情報をなるべくわかりやすく、専門用語を使わないように心がけてください。

用語の意味がわからずについてこれなくなる区分所有者にとっては、新規の情報が届くことが重荷になってしまいます。



スピードを殺してでも他の区分所有者に合わせて

これも大切です。仲間になった区分所有者と言い出しっぺのあなたとでは、情報の差だけでなくスピード感にも大きな差があります。

あなたにとっての普通が、他の区分所有者にとっては『性急すぎる』なんてことも結構あります。

ーーーーー

小規模マンションでは、数少ない理解者、支援者、協力者は、その存在そのものがありがたいです。
賛成を得られているだけで精神的な励みになりますし、なにより最後に総会で決議を取る必要が有る場合、貴重な賛成票にもなります。



あれやって欲しい、これやって欲しい、ではなく、『仲間がいるだけで丸儲け』『自分で全部の作業をやったるぜ』『良い経験が積めるからラッキー』くらいの気持ちで行くと、小規模マンションの管理カイゼンは上手く行きますよ。


※くれぐれも『私が一人で頑張っている感』を決して出さないことです。
思わないことです。
そういう思いは『なんで周囲は動いてくれないんだ』という不満となって、周囲の区分所有者に必ず伝わり、益々協力が得られなくなりますので気をつけて。



※管理会社の変更を合意形成からお悩みでしたら、当社がどの時点から相談に乗らせていただきます!


深山 州(みやま しゅう)
(㈱クローバーコミュニティ:共同代表)

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小規模マンションの管理手法
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ここでは、小規模マンションを、仮に「総戸数は70戸未満」「理事会役員は5~6名以下」「現場スタッフは清掃員1名か、清掃を兼務する管理員1名」のマンションと定義して、管理組合の運営手法や過去の成功/失敗事例などを書きます。
ーーー

小規模マンションの『管理のカイゼン』スタートはあなたしかいない!

前回の記事

『小規模マンションの管理組合と「80%、10%、5%、そして1%」』


で、 例えば、総戸数50戸の小規模マンションにおいて、
1%:問題意識を持ち、主導的に動く人 → 1人
5%:問題意識があり、支えてくれる人 → 2~3人
10%:問題意識があり、協力してくれる人 → 5人
80%:総会で協力的な意思表示をしてくれる人 → 40人


総戸数25戸の小規模マンションでは、
1%:問題意識を持ち、主導的に動く人 → 0~1人
5%:問題意識があり、支えてくれる人 → 1~2人
10%:問題意識があり、協力してくれる人 → 2~3人
80%:総会で協力的な意思表示をしてくれる人 → 20人

と書きました。


この、全区分所有者の1%に当たる人は、このブログを見てしまった『あなた』しかいません。

つまり、今のマンションの管理に対する不満や不安、
  • 管理会社(対応や委託費)
  • 内部の合意形成(理事会や総会)
  • 修繕(建物や設備の保守や工事など)
  • 財務(管理費や修繕積立金の将来不安)
など、管理組合の運営に何かしら課題意識や危機意識をもっているあなただから、このブログにたどり着いたのだと思います。


50戸のマンションで1名程度、25戸のマンションでは0.5名程度(つまり2年に1名)しかいない、問題意識を持ち、主導的に動く人は、ほぼ間違いなく『理事長』であり『あなた』です。



気付いてしまったあなたが言い出しっぺになろう

マンション管理組合の面白いところは、
  • 問題意識をもっているのは、決してあなた一人じゃない
  • あなたが動けば、理解者が必ず現れる
ということです。

ほとんどの区分所有者がマンション管理に低関心ですが、中には『口には出さない(出せない)けれど関心がある』人が、必ずいます。

それが、

5%:問題意識があり、支えてくれる人
10%:問題意識があり、協力してくれる人

です。

マンション管理の諸問題に気付き『自分の住まいをもっと良くしたい!』と思ったあなたが最初にすることは、この

5%:問題意識があり、支えてくれる人
10%:問題意識があり、協力してくれる人

を探し、声をかけて、マンション内の仲間を作ることです。


理事会のメンバーの中にいるかもしれませんし、理事役員以外の区分所有者の中にいるかもしれません。
『自分の住まいをもっと良くしたい!』と潜在的に思っている方が。



あなた(理事長)に集中する負担やあなたが把握する情報を区分所有者へ端的に伝えられるか

『一人ぼっち』ではマンション管理を良くすることは困難です。

特に『管理会社に対する不満』つまり管理会社への是正要求や管理委託費の削減要求、管理会社そのものの変更(リプレイス)など、現行の管理会社と利害が反することに関しては、現管理会社の協力を得られないばかりか、妨害される可能性も高いです。

まずは

5%:問題意識があり、支えてくれる人
10%:問題意識があり、協力してくれる人

に唾を付けることです。
個別に腹を割って話せば、わかってくれる人は必ずいます。

この『区分所有者の仲間集め』は、問題に気づいてしまったあなたの、一番最初で、もっとも重要な役割です。


この時に注意しなければならないのは、問題意識を持ったあなたと、他の区分所有者とでは、持っている情報量や想いに『差』があることです。

マンション内で他の理事会メンバーや区分所有者に協力を要請するとき、あなたが理事長としてやっている業務や、管理会社の対応の悪さ、管理組合の問題などを『決壊したダムのように』一気に話す方がいますが、これは気をつけたほうが良いです。
熱心なマンション理事長
理事長であるあなたは、他の理事会メンバーや区分所有者と異なり、管理会社との接点が非常に多く、入ってくるマンション管理に関する情報の量も圧倒的に多いです。

また、あなたは本ブログを含めて様々な媒体からマンション管理に関する情報を集めだしているはずです。そうなると、どんどん情報が頭に入ってきていると思います。


一方で、他の理事会メンバーや区分所有者は、普通にマンション生活を送っている程度で管理に関する情報はほどんと入ってきません。

そもそも、理事会メンバーや区分所有者が意識する『管理会社』は、管理人や清掃員であり、理事長であるあなたが問題を提起する『管理会社』は、フロント担当者の対応だったりします。

自分が管理費や修繕積立金を毎月いくら支払っているか?そもそも管理費と修繕積立金の違いは?すらハッキリわかっていない区分所有者もかなりいます。


見えている景色が違うのです。


ですので、あなたが話す、
  • 管理会社のフロント担当者の◯◯の対応が悪い
  • 修繕工事の見積もり金額が不透明で不信感がある
  • 管理委託費が高い
  • このままでは修繕積立金が◯倍に値上げになってしまう
ということが、あなた以外の区分所有者にはすぐには入ってきません。


そういうものだ、と割り切って、わかりやすく伝えることを心がけることで、あなたへの理解者が増えてゆきます。

イメージは『病み上がりの人に、最初はおかゆから食べさせる(焼肉は与えない)』『子供には、最初は読み書きから教える(政治・経済は教えない)』
と言った感じでしょうか?

とにかく、あなたと他の区分所有者とでは、持っている情報量に圧倒的な差があることを理解して、説明することです。

そうすれば、

5%:問題意識があり、支えてくれる人
10%:問題意識があり、協力してくれる人

が、あなたの考えに共感してくれて、協力してくるでしょう。


逆を言えば、あなたの話についてこれない理事や区分所有者が、賛同することはないでしょう。


マンション管理組合で課題に気付き、主導的に動く1%の区分所有者は「理事長=あなた」。
そのあなたが最初にやるべきことは、『マンション仲間集め』頑張りましょう!


※管理会社の変更でお悩みでしたら、当社がこの時点から相談に乗ります!


深山 州(みやま しゅう)
(㈱クローバーコミュニティ:共同代表)

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小規模マンションの管理手法

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ここでは、小規模マンションを、仮に「総戸数は70戸未満」「理事会役員は5~6名以下」「現場スタッフは清掃員1名か、清掃を兼務する管理員1名」のマンションと定義して、管理組合の運営手法や過去の成功/失敗事例などを書きます。
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小規模マンション管理組合の、ある「割合」


マンション管理組合と「80%、10%、5%、そして1%」


何の数字かわかりますか?これだけではわかりませんよね。



これまで、マンション管理業界を志して15年。
小規模マンションの管理組合に携わってきて、掴めてきた数字があります。


例えば、あなたのマンション管理組合に、管理上の「潜在化された(表面化していない)」課題がある場合。


例えば、管理会社の対応への不信/修繕積立金の将来的な不足/管理組合(理事会)の継続性のなさ、、、等がある場合において、誰かが立ち上がって「課題をカイゼンしよう」と立ち上がったことを想像しますと、


すべての区分所有者の中のうち、
  1. 80%:総会で協力的な意思表示をしてくれる人
  2. 10%:問題意識があり、協力してくれる人
  3. 5%:問題意識があり、支えてくれる人
  4. 1%:問題意識を持ち、主導的に動く人
というものです。
区分所有者の管理組合運営への参画割合
例えば、総戸数50戸の小規模マンションでは、

  1. 1%:問題意識を持ち、主導的に動く人 → 1人
  2. 5%:問題意識があり、支えてくれる人 → 2~3人
  3. 10%:問題意識があり、協力してくれる人 → 5人
  4. 80%:総会で協力的な意思表示をしてくれる人 → 40人


総戸数25戸の小規模マンションでは、
  1. 1%:問題意識を持ち、主導的に動く人 → 0~1人
  2. 5%:問題意識があり、支えてくれる人 → 1~2人
  3. 10%:問題意識があり、協力してくれる人 → 2~3人
  4. 80%:総会で協力的な意思表示をしてくれる人 → 20人
と言った感じです。



問題意識を持ち、主導的に動く1%の区分所有者は「理事長」であり「あなた」


(つづく)


深山 州(みやま しゅう)
(㈱クローバーコミュニティ:共同代表)

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マンション管理業界の相見積もり
突然ですが皆さん、「相見積もり」(あいみつもり)の意味をご存知ですか?

例えば、こんなケース。
あなたが理事長を務めているマンションで、屋上防水工事を検討するべく、管理会社へ複数の見積取得をお願いする場合において、管理会社のフロント担当者が施工業者の担当者と電話で次のような会話をしたとします。


ーーーーーーーーーーーーーーーー

フロント担当者:○○○ヒルズ管理組合の屋上防水の補修工事について、御社に見積を依頼しようと思っているのですが。


施工業者:ぜひご用命をお願いします。


フロント担当者:御社ともう一社を提案し『アイミツモリ』を取って、理事会決議で決めてもらおうと思います。


施工業者:了解です。


フロント担当者:では改めてご連絡させていただきますので、詳細はその時に、、、


ーーーーーーーーーーーーーーー


普通、マンション管理組合の理事長であるあなたがイメージする『相見積もり』は、複数の会社から見積もりを取得し比較することを意味しますよね。

適正な競争のもとでリーズナブルな工事を発注するために見積比較することは普通の経済活動ですよね。



でも、これがマンション管理業界や修繕工事業界の人同士では、別の意味として捉えられます。



以前に、業界のことを何も知らない昔の私が、上記のような依頼を電話で施工業者へした時、同僚であった一級建築士が、


「深山さん、今電話で『アイミツ』って言ってたよね。この業界で『アイミツをお願いします』って言うと、『高めの見積りを用意してくれ』ってことなんだよ」


「つまり、初めから特定の業者に工事を受注させたい場合、他の施工業者には、受注させたい業者の提示額より高い見積りを出させて、受注させたい業者が発注者に選ばれるように仕向けるため『ダシ』としての見積りを出してもらうことを言うんだよ」



え!?



『相見積もり』→『あいみつ』→『見積り金額を合わせる』→、、、『談合』のことだったのか!



管理会社に複数見積を依頼する=適正な比較検討にならない可能性がとても高い
一番最悪なのは、管理会社が自社の名前で見積書を提案してくるケースで、理事長であるあなたから『複数の比較見積依頼の取得を管理会社へ真剣に依頼する』場合。

管理会社は当然、自社の見積金額が一番安くなるように、他の施工業者へは少しずつ高めの見積を提供するように依頼します。

管理会社としては、自社が仕事を受注したいから自社の名前で見積を提案したするわけです。そんな管理会社に対して『競合する業者からも見積もりを取って下さい』と依頼するのはおかしな話ですよね。


あなたを含む多くのマンション理事長は『管理会社は私たちマンション管理組合の側に立って、一番リーズナブルな見積を取ってくれる存在に違いない』と大きな誤解をしています。



そもそも世の中の管理会社は修繕工事の際にどの立場で仕事をしているのか?
マンション管理組合から定額の管理委託費を受け取っている(特に、事務管理業務費を受け取って理事会のサポートをする)管理会社が、そのマンションで発生する修繕工事に際して、どのような立場で関わってくるのか?

ここが大切です。


ほとんどの管理会社は、毎月の管理委託費の中で理事会の支援を行う、と言いながら、修繕工事や物品購入の際には
  • 自ら一修繕業者の立場になって、工事の受注を目指す。実際に工事を受注したら、下請け業者へ丸投げして中間マージンを取る
  • 一修繕業者の立場にならない場合、複数の施工業者から『相見積もり』を取って、管理会社が意図する施工業者を管理組合が選ぶような談合価格を誘導する。そして意図した施工業者からリベート(バックマージン)を得る

のいずれかを選択することになります。
どちらをとっても、管理組合の視点に立てば、「管理委託費」を支払っているのに見えないところでマージンやリベートを取られている、ということなのです。これは背任行為だ、と思いませんか?

『そんなことはない』と盲信しますか?
『日本の商慣習はそんなもの』必要悪だと妥協してますか?

いずれの場合も、毎月の修繕積立金(管理費)が余計に多く支出させられ、管理会社から値上げ提案をされるのはあなたなのです。


[ストーリー2]マンション管理業界 50年の課題①「中間マージンが管理費・積立金を圧迫」



修繕工事の時に100%管理組合の立場に立ちきって、管理委託費の中で適正な競争見積を取得したり、価格と品質に優れる一社を責任を持って提案する管理会社は、今のところ当社しかいない!
そう断言します。



『相見積もり』
実は深い話なんです。


深山 州(みやま しゅう)
(㈱クローバーコミュニティ:共同代表)

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業界紙やメディア媒体が盛んに唱える「マンションは管理を買え」とは
マンションは管理を買え
このフレーズ、私がマンション管理業界を志した15年前から、あまり変わっていません。

私は、私自身がマンション管理士としてガイアの夜明けに出演した当時から、
マンションは管理組合を買え!」と言い続けていますが、いまだに世の中では「管理を買え」という、具体的なようで抽象的なフレーズで、ユーザーをわかった気にさせています。

でも、時代の流れは確実に『管理を買え=管理組合の良し悪しを見極めろ』の方向に、ゆっくりと、でも確実に変わってきています。


中古マンションの購入者から、不動産仲介業者を通じて管理会社へ

・修繕積立金の値上げ予定がないか?
・直近で大規模修繕工事はいつ実施されたか?
・長期修繕計画が欲しい

といった、『管理組合の取り組みによって結果の異なる項目に関する質問』が多く寄せられているからです。

マンションを買った後も安心して居住できるか?資産価値が守られるか?という価値判断でマンションを見るようになってきているのです。



では、これを『管理組合』の目線に変えると、どうなるか?




管理組合は自らを売れ!『評価されるような管理組合運営』をしよう!

インターネットがこれだけ普及している世の中で、なお不動産に関する情報は完全にオープンにはなっていません。

しかし、確実にオープンになる方向へ進んでいます。


私自身の最終目標に『管理組合が格付けされる時代を創る』というのがありますが、まさに『適切な管理組合運営をしているマンションの評価(不動産価値)が上がる』ことにつながります。

世の中の流れからして、管理組合の状況がクローズになっていくことは全く考えられない中、いつ『公開』されても恥ずかしくない管理を継続することが重要ですし、当社としても管理業務を通じてマンションの不動産価値の向上へと貢献してまいります。

管理組合の運営状況が評価される時代が来れば、評価されるマンションの管理を手がける私たち管理会社も適正に評価されることになります。

こちらに書いてあるような出来レースの管理会社ランキングではなく、本当に評価が下される時代に対応している管理会社でありたい。


管理組合と管理会社とがタッグを組んで真面目に取り組んでいくことは、みんなに取って未来志向で良いことずくめなのです。

[ストーリー6]管理会社は「住み心地」と「不動産価値」を高める存在でなければならない
 


深山 州(みやま しゅう)
(㈱クローバーコミュニティ:共同代表)

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『3センチの段差』に気付かなかった私
横浜市鶴見区の、当社が管理業務を受託するマンション管理組合で通常総会があり、全議案が賛成多数で可決承認されました。

その後の自由な意見交換の場で、シニアの出席者から
『段差でつまずく』
というご意見がでました。

正直なところ、私はその段差がどこにあるのか、全くわかりませんでした。

前面の道路からマンションの敷地に入る当たりに、その段差はありました。
足が普通に上がれば全く気にならない場所が、足の不自由な方やシニアの方には障害になることに、恥ずかしながら心が至りませんでした。


「段差の解消」修繕工事を写真で中継!
そこで、理事会の判断で早々に補修してしまおう、という話になり、施工業者にお願いしました。
せっかくなので実況中継のように写真を貼って皆さんと共有したいと思います。



1.マンションの段差部分
マンションの段差解消工事1
えっ?
写真を見た限りでは、どこに段差があるのかわからなくないですか?
私も最初はどこに段差があるのかがわからず、現地をお客様と一緒に歩いてわかったのでした。


マンションの段差解消工事2(段差確認)
そうです。アスファルト部分と磁気タイルとの境目に、段差ができていました。
なんでも、このアスファルト部分とタイル部分で、下の地盤が違うため、年数を経て段差ができてしまう、とのことでした。
先の東日本罪震災の後以降に、アスファルト側が下がっていった、とのことです。



2.墨出し
マンションの段差解消工事3(墨出し)
緑の養生テープが「墨出し」つまり、工事予定箇所を現場に直接書き込むこと(その線)のことです。
この緑の線の中で段差解消の補修を行う、ということです。



3.下地の調整(下地調整材の塗布)
マンションの段差解消工事4(モルタル塗布:下地調整)
墨出しした中に、コテを使って下地調整材(セメント系)を塗り込みます。
下地調整剤を一面に塗ります。


4.下地調整材の乾燥
マンションの段差解消工事5(下地乾燥)
しばらく乾燥させます。
要は、待ちます。
わたっしま~つ~わっ(古くでスミマセン)


5.下塗り塗料(シーラー)の塗布

マンションの段差解消工事6(シーラー))
下地調整材の乾燥を待って、シーラーを塗布します。
シーラーは別名「プライマー」とも言い、下地調整材と、この上に塗るモルタル材との「接着剤」の役割を果たします。


6.1回目のモルタル塗布(下塗り+金ゴテ押さえ)
マンションの段差解消工事7(金ゴテ押さえ)
シーラーを塗布した後に、1回目のモルタルを塗布します。
金ゴテ(かなごて)を使って押さえ(仕上げ)ていくことから「金ゴテ押さえ」と言います。

工事これが
「金ゴテ」(かなごて)です。
形や大きさは様々。
上の写真でも真ん中あたりに小さく写っていますよね。これで均等に塗りつつ、端部もきれいに調整します。

職人さんは普通に使いますが、私のような不器用な人間が使うとモルタルにムラがでるので、やはりプロに任せます。



7.2回目のモルタル塗布(上塗り+櫛引金仕上げ)
マンションの段差解消工事8(モルタル塗布2回目)
1回目のモルタル塗布(下塗り)+金ゴテ押さえで斜面を平らに調整してから、2回目のモルタル塗布(上塗り)をして厚みを増してゆきます。

マンションの段差解消工事9(櫛引仕上げ)
2回目のモルタル塗布を終えたあとで、櫛引仕上げ(くしびき)仕上げを行います。
この工事でいう「櫛引」とは、櫛(クシ、髪の毛を解かすクシというか、ブラシのイメージですね)がついた鏝(コテ)を使い、塗り上げたモルタルをさすって表面をざらつかせる、滑り止めを付けるための仕上げですね。


8.ベニア板を敷いて通行制限
マンションの段差解消工事10(乾燥養生)
モルタル塗布+櫛引きが終わって、段差カイゼンのための工事は終了です。
あとはモルタルが乾くまでの間、居住者ら来客者が踏みつけないよう、通行制限をしました。
施工業者からは「翌朝まではなるべくこの状態で」とのことでしたが、万全を期して翌日の正午までこの状態を維持しました。


9.完成!
マンションの段差解消工事11(工事完了)
逆側(マンション建物側)からみた完成写真です。
う~ん、美しい。

上述のように、長い時間をかけて再び段差が発生する可能性は高いのですが、2~3年後に想定される大規模修繕工事までの間、この状態でご利用いただく事にしています。


私も修繕のことは詳しくないので、こういった工事を実況中継することで、自身が勉強になりました。


◆今回の施工業者
社名:㈱滝沢工務店さん
住所:東京都大田区西蒲田3-8-21
電話:03-3752-7177
とても丁寧に作業してくださいました。作業報告書から写真を使わせていただきました。



当社、クローバーコミュニティは、施工業者からリベートや中間マージンは一切取りませんので、会社名は普通に公開しています。様々な修繕工事に対応して下さいますので、お困りの管理組合さんはぜひ直接連絡して相談してみてくださいね。


深山 州(みやま しゅう)
(㈱クローバーコミュニティ:共同代表)

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管理会社フロントマンの「ホーレン」

フロントマンが理事会で、こういう報告をしてきませんか?

  • ●●●号室と下の△△△号室とで生活音のトラブルが発生しました
  • ●●●号室の居住者から□□□のクレームが来ています
  • ゴミ出しマナーが悪くて、管理員が困っています
  • 修繕工事の見積をお持ちしました
  • 町内会からこんな連絡が来ています



で?

私たち理事に、どうしろっていうの?ってなりません?
ホウレンソウならぬ「ホウレン」だけ!?





マンション管理会社では、理事会に言われないと動かない(言われても動かない)フロントマンが意外と多いんです。


管理委託費を払っている管理組合(理事会・区分所有者)の無関心だけが契約継続のポイント、みたいなダメ管理会社、まだまだ多い。


ホウレンソウならぬ「ホウレンだけ」、それすらもできないフロントマンがいるのが、本当に恥ずかしい業界です。




フロントマンの決めゼリフ「ご指示下さい」

で、そんな最低ライン以下は良いとして、一般的なフロントマンは、理事会に対して「ホウレンソウ」(報告・連絡・相談)はできますけど、その『』がない人が、とても多い。
管理会社のフロントマン
大手管理会社は、さすがに「ホウレンソウ」まではフロントマンに徹底させますけど、その「」はない。




あ、「」あった!

「報告・連絡・相談は以上です。後はどうすればよいか、(理事会から)ご指示ください






私は、この「ご指示ください」が大嫌いです。






ご指示ください=あとは考えてくれ=私は考えることを放棄している

ということです。
そんなメッセンジャーボーイみたいなフロントマン、いらなくないですか?



そして「私たち管理会社は理事の皆さまが決めたことには責任は取りません。総会で区分所有者から突っ込まれてもしりませんのであしからず、、、的な、逃げの態度も、管理会社に多いんです。







ホウレンソウを、ソテーにしなくちゃ!

ホウレンソウの次、、、それは「提案」(対案)ですよ!





報連相+提(案)、
ほうれん草のソテー。



自ら考えないフロントマンが多すぎる。頭使わず、素人の理事さんに投げるフロントマンは存在価値がないです。

お客様に、ほうれん草だけ持ってきて生で食べさせるのか?
コンサルまでやれ、とは言いません、せめてソテーにして出しましょうよ。
一つくらい解決案を出しましょうよ。



マンション管理組合の皆さん。そこの理事長さん。
黙って報連相するだけで管理委託費を支払い続ける管理会社で、本当にマンションの住み心地と不動産価値が維持向上できると思いますか?



私たち、クローバーコミュニティのフロントマンには、ほうれん草のソテーにして、しかもコンサルまで徹底させます!(おひたしも出します!)


※[ストーリー7]フロント担当者は良きコンサルタントでなければならない


-ほうれん草は湯がいて塩振って食べるのが好きな代表より-

深山 州(みやま しゅう)
(㈱クローバーコミュニティ:共同代表)

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