968com(中間マージンを取らないマンション管理会社の代表ブログ)

「マンション管理や修繕の業界に蔓延する中間マージンやリベート(バックマージン)の排除」「修繕積立金を日本一残す提案」「住み心地と不動産価値の最大化への貢献」をコンセプトに、2016年4月に東京でマンション管理会社「㈱クローバーコミュニティ」を設立しました。

管理会社変更後、最初の理事会で

東京都大田区の投資マンション東京都大田区の閑静な住宅街に佇む、投資ワンルームマンション管理組合様。
分譲系管理会社から当社へ管理会社をリプレイスしていただきました。

昨年に大規模修繕工事を終え、外装や館内は新しく、そしてオシャレなコンクリート打ちっぱなしのデザインで見事に復元され、スタイリッシュです。


以前のコラム「管理会社が投資マンションの民泊化を支援する」でも書いたように、「投資マンション」の区分所有者のほとんどは自らマンションに居住しておらず、専有部分の所有目的は「家賃収入」ですから、所有する部屋からより多くの収入が入る道を探るのは当然です。



さて、当社に管理会社を変更して頂き、最初のミーティングで、理事さんから

「宅配ボックスを付けません?」

という提案がなされました。その理事会で即決して、理事さんのお力で、わずか一ヶ月で取り付けられました。凄い行動力です。



で、私も最初にこちらのマンションを訪問した時、

「なんで宅配ボックスがないんだろう」

と思っていました。
私の中で「管理会社変更していただいたら提案するぜ!リスト」に入れていました。



すぐに実現できて、すごく嬉しいし、理事の皆さんと私たちの感覚が遠くない事に安心しました。




入居者が欲しい・あったら嬉しい設備はなに?という感覚が大事
投資マンションに宅配ボックス
当社の場合、宅配ボックスを設置したほうが良い、という提案は、いま都心で大問題になっているamazonやクロネコヤマト問題に端を発してのことではありません。



例えば、、、
マンション入居者に人気の設備ランキング
旭化成ホームズさん「これがあれば家賃が高くても入居が決まる」設備ランキングを見てみると、ほら、宅配ボックスがあるじゃないですか!!!


そうです、入居者目線で「住みたい」「あると便利」というインフラを整えることが大切です。

裏を返せば、区分所有者(大家ですね)目線で考えれば、上記のインフラを整えることで、賃貸マンション検討者のハートをつかみやすくなるし、家賃を上げることもできる、ということです。



投資マンション管理組合=大家団体という考え方を持とう
投資マンションの区分所有者は、自分が所有する専有部分のオーナー(大家さん)です。
投資マンションの管理組合は、大家さん(オーナー)の集まりなんですよね。


大家さんが家賃を上げたり(維持したり)入居率を上げる(退去率を下げる)ことは、ごくごく普通の経済活動ですよね。



同じことを、なんで分譲マンションだとやらないんですか?
同じことを、なんで分譲マンションの管理会社は提案しないんですか?





しかも、一人の大家さんがお金を出すよりも、20世帯のワンルームマンションなら個々の区分所有者の負担はたったの1/20!!!

管理費や修繕積立金を有効に活用して、投資効率を高めましょうよ。


というのが当社の基本スタンスです。



投資マンションの理事会や区分所有者、私たち管理会社も、賃貸マンション大家としての投資感覚を持つことが大切なんです。


深山 州(みやま しゅう)
(㈱クローバーコミュニティ:共同代表)

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[中間マージン・バックマージン(リベート)を取らないマンション管理会社のStory]

クローバーコミュニティ 公式ページ


[マンション管理を楽しく学び合いたい]
-マンション管理組合の学校-

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小規模マンションの管理手法

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ここでは、小規模マンションを、仮に「総戸数は70戸未満」「理事会役員は5~6名以下」「現場スタッフは清掃員1名か、清掃を兼務する管理員1名」のマンションと定義して、管理組合の運営手法や過去の成功/失敗事例などを書きます。
ーーー


24才の時に分譲系大手管理会社との契約を解除した経験をして以降、まったくブレることのない確信があります。


それは、



お金のない小規模マンションは、分譲系大手管理会社への委託を即刻やめるべき」


ということです。



小規模マンションの唯一最大の課題は、中規模・大規模マンションに比べて一人あたりの管理費や修繕積立金の負担が高い、ということです。

20戸で1台のエレベーターがあるマンションと、200戸で3台ついているマンションでは、維持費用(保守料)や修繕費用(修繕工事費や更新工事費)に3倍以上の差がつきますよね。

それにも加え、保守や工事には中間マージンが常に発生するといって間違いありません。



また、20戸と200戸で、管理会社の負担が10倍かと言うと、そんなことはまったくありません。せいぜい3~4倍でしょう。

また、そもそも分譲系大手管理会社の社員の給与は高いし、様々な部署があり、間接経費がかかります。

社員の給与が高いのは良いことですが、それだけの恩恵を小規模マンションは受けられません。



分譲系大手管理会社は、その維持コストも莫大なものです。小規模マンションがお客様だと言っても、ローコストな管理委託費の提案はできません。


分譲系大手管理会社=悪ではなく、小規模マンションのお財布にまったく優しくないのです。



高額な管理委託費や中間マージンの加わった設備保守料の負担に、管理費会計が逼迫している小規模マンション、結構多いんです。



これでさらに修繕工事でリベートやバックマージンを取られて、その分高い修繕工事費を負担しなければならないとなると、毎月の修繕積立金も大規模マンションに比べて益々高額になるリスクが高まります。


スケールメリットが出しづらい小規模マンションの管理組合は、高いお金を支出し続けてはならないのです。

人口が少なく税収がままならない町村で公務員の給与を高く払っていたら、町村は破綻しますよね。
それと同じなんです。


なので、理屈抜きに「コスト高の分譲系大手管理会社とは別れた方が良い」のです。



小規模マンションの区分所有者は「大手管理会社の安心」に依存してはならない

管理費も修繕積立金も高い状態で、管理組合の貴重な収入源としてきた駐車場の利用者が減って、利用料収入が想定より下回ったら、、、区分所有者の毎月負担を増額しないと、管理組合の財政は確実に破綻します。



それでも小規模マンションの管理組合が分譲系大手管理会社を使い続ける理由は「無関心」以外は1つしかありません。

  • 大手管理会社に任せておけば大丈夫だし、大手管理会社の名前があるから資産価値が守られるという安心「感」

一番怖いのは安心「感」なんです。
根拠のない安心「感」を買って、安全を買っていない。
確実に身に迫ってくる将来リスクを買っているのです。


いよいよ管理費も修繕積立金も枯渇してきた時に、分譲系大手管理会社が「資金援助」とすると思いますか?「管理委託費を減額」してくれると思いますか?「原価」で商売してくれると思いますか?



繰り返します。分譲系大手管理会社が「単純に悪い」ということではまったくありません。
理屈抜きに「高いコスト」を見直さないと、小規模マンションに未来はありません。
小規模マンションはとにかくローコスト運営を心がけるべきなのです。


深山 州(みやま しゅう)
(㈱クローバーコミュニティ:共同代表)

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小規模マンションの管理手法

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ここでは、小規模マンションを、仮に「総戸数は70戸未満」「理事会役員は5~6名以下」「現場スタッフは清掃員1名か、清掃を兼務する管理員1名」のマンションと定義して、管理組合の運営手法や過去の成功/失敗事例などを書きます。
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大卒すぐに「小規模マンションの裏理事長」になって得た経験

最初にいいます。私は、「盲目的な『アンチ大手分譲系管理会社』」ではありません。
私が修行で在籍しお世話になった管理会社も、分譲系大手管理会社でした。
また、当社(クローバーコミュニティ)が小規模な管理会社だから、言っているのでもありません。

そこは最初に言っておきます。




私が社会人になって間もないころ、親父が経営していた賃貸マンションが老朽化し、相続税の支払いが厳しかったこともあり、そのマンションを解体して敷地を地元のデベロッパーへ売却しました。

そのデベロッパーは、購入した土地に17世帯の小規模な分譲マンションを建設し、1998年(平成10年)に竣工。親父はそのうち数部屋を等価交換(節税目的)で購入しました。


いわゆる「旧地権者」で「大口の区分所有者」になったわけです。


分譲会社はいわゆる不動産屋で、グループに管理会社を持っておらず、どういう経緯か不明ながら、管理会社として某財閥系大手管理会社がこのマンションの管理業務を引き受けることになっていました。


そして、1年目の設立臨時総会で、親父が初代理事長に推挙され、就任しました。
私は不動産業に従事していたこともあって、親父から裏方を頼まれました。裏理事長です。

私が人生で最初に「分譲マンションの管理組合運営」に関わったのは、この時です。
このとき、24才。



大手分譲系管理会社の管理委託費はすぎる


この某財閥系大手管理会社が持ってきた「第1期の予算案」と「長期修繕(積立金)計画」を見てびっくりしたのは、

・管理費が異常に高い(戸当り負担も高かった)
・修繕積立金が異常に低い
・何年たっても管理組合の手元にお金が残らず、段階的な値上げや一時金徴収が控えている計画

でした。

私はこの時、不動産仲介業に従事していて、管理組合の資料の見方が詳しく解っているわけではありませんでしたが、まったくの素人である親父やお袋が見てもトータルの足し引き位はわかります。
「これはまずい」という状態の数字でした。

特に親父(我が家)は大口の区分所有者であり、管理費等の負担も他の区分所有者に比べて圧倒的に高かったため、一層の危機感がありました。



親父はここで管理会社のフロント担当者に「この管理費やもっと安くできないか」と交渉しましたが、当然0回答です。

たまたまこのフロント担当者の態度がものすごく悪かったのが幸いして、
「大手だからって安心なわけがない。むしろボーッとしていると管理費をどんどん使われるぞ」と、この時は正直、かなり短絡的に管理会社が悪者になってゆきました。


他の理事の方とも団結し、今の管理会社との契約を続けるか、議論が始まりました。


しかし、いくらこの管理会社に言っても、管理委託費を下げてくれるわけではありません。
それはそうです。彼らも営利企業であり、客に「下げろ」と言われて「ハイわかりました」とは行きません。フロント担当者の対応・態度には不満があったものの、業務そのものに落ち度があるわけでもありません。



そこで私の方で、管理委託費の支出項目の一つ一つについて、他社から見積もりを取ってみることになりました。

今でこそインターネットで簡単に見積もりがとれますが、当時はタウンページで業者を探しました。



今でも良く覚えています。

エレベーター保守、、、現在が月額65,000円で、、、
地元のA会社だと、、、


えっ15,000円から25,000円って一体!?



その他、消防設備点検や自動ドア点検、給水設備点検といったランニングコストが、軒並み1/2~1/3に下がるのには衝撃的でした。



その後、すったもんだした挙句、第1期の途中でこの大手分譲系管理会社との契約を解除しました。
以降はローコストで安定運営ができています。



この24才の時の経験が、私がマンション管理業界を志した直接的なきっかけになりました。
ありがたい経験です。


この経験がきっかけとなって、27才で大手管理会社へ転職、コンサル会社や小規模管理会社への転職を経て、30台前半でマンション管理士事務所を設立、そして今は当社の代表として、一貫してマンション管理業界を歩んできました。



そんな私が、24才からこれまでの経験で、まったくブレることのない確信があります。

(その2に続く)


深山 州(みやま しゅう)
(㈱クローバーコミュニティ:共同代表)

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多くのマンション管理組合やほぼすべての管理会社にとって、区分所有者が専有部分を「民泊」とし使用することは「忌み嫌うもの」であり「タブー」であり、民泊によってくる宿泊者は「招かざる客」です。


もちろん当社でも、ファミリータイプのマンションを中心に、理事会での意見交換をふまえて専有部分の民泊使用を禁止する方向で助言し、管理規約を改定するところが多いです。

一方で、6月9日に住宅宿泊事業法(いわゆる「民泊新法」)が制定されて、民泊使用の上限が180日で決まるなど、2018年1月から施行される見込みです。

また、法律の施行以前から、国のインバウンド戦略として、外国人観光客を受け入れる体制づくりの一環として、民泊を推奨しています。

それに伴い、それまで「闇民泊を斡旋する」と批判の対象になっていたairbnbも法律に則った運用へ舵を切り始めていますし、STAYJAPANのような法令順守をきっちり履行しながら民泊を後押しする日本由来の民泊支援サイトも出てきました。
マンションと民泊

さてさて、単一民族・農耕民族・奥手な日本人ばかりの世界に、価値観や文化の異なる外国人がどっと押し寄せてきて、数日とはいえ隣合わせになるような環境が迫ってきていますが、、、

全てのマンション管理組合がこれにずっと拒絶し続けるでしょうか?
管理会社も民泊禁止を提案し続けるでしょうか?




一部のマンションですでに始まっている「民泊使用ウエルカム!」
当社では、すでに2件の管理組合で、管理組合(理事会)から「部屋を民泊で使えるようにしたい」という相談を受け、実現に向けて積極的に動いています。


両方共東京都内にあり、一つは大田区の「専有面積20㎡程度のワンルームマンション」、もう一つは荒川区の「専有面積50㎡平均の1LDK~2LDKマンション」です。


両方とも「投資マンション」と言えるでしょう。区分所有者の全員、またはほとんどがマンションに住んでおらず、専有部分の所有目的は「家賃収入」ですから、所有する部屋からより多くの収入が入る道を探るのは当然です。



大田区のワンルームマンションでは、当社へリプレイスする前の管理会社が、区分所有者の関心の低さを良いことに「民泊禁止」の管理規約改定をしていました。

それを、当社に管理会社を変更していただいた後で、「民泊解禁」の方向で管理規約を再改定することにしました。

投資マンションオーナーの本分である「賃料収入アップ」を前提とし、外国人観光客に喜ばれながらも通常の賃貸借で住み生活している賃借人の利益も守る方向で、いろいろと建設的な検討を始めています。



荒川区のマンションでは、もっと積極的です。
一件でも多くの区分所有者が民泊使用しやすくするために、管理規約を「民泊解禁」の方向で改定するだけでなく、民泊をやりたい区分所有者を募り、民泊の立ち上げ方法や民泊に必要な室内インフラ整備を支援する取り組みまでスタートしています。

これに合わせて、共用部分でも連携できることはないか、、、と、例えば管理員業務に専有部分(宿泊部屋)の清掃やリネン交換ができないか検討をはじめますし、そのために共用の洗濯機購入なども議論に上がりました。

また、前回ブログ「マンション管理員の仕事着をアロハシャツに」で書いたような、管理員のユニフォームをオシャレにすることも決議されました。外国人観光客をウエルカムする雰囲気作りに、管理員のユニフォームを変えるのは最も手っ取り早く、費用対効果が高いです。



管理組合と管理会社も「民泊」という時流に乗るべき
超高齢化、人口減、産業の国際競争力低下が確実な日本では、「観光」は国の経済を支える数少ないポジティブ要素です。国がインバウンド戦略を強力に推し進めることはあっても、これを縮小させることはありえない、というのが私の考えです。

そして、凄いことに、私を含めた多くの日本人が、少しずつ「外国人が隣りにいる社会」を受け入れ始めています。

東京にいれば、外国語が飛び交う中にいたり、外国人に道を聞かれたり、電車で隣に外国人が座ったりすることはもう当たり前になっています。

もちろんマナーや文化など、一朝一夕には受け入れ難い部分はあるかもしれませんが、少なくとも都市部では外国人が身近な存在になっていることは間違いありません。


わずか10年の間に、世の中は大きく変わったのです。



当社は、「クローバーコミュニティ企業理念」にあるように

自己の利益にとらわれない真に価値ある提案者として管理にイノベーションを起こす」
お客様の立場にたった「提案」を行う」


と宣言している位です。民泊をOKにしたい!というお客様の民意があれば、これを全力で応援するのが基本スタンスですので、全く抵抗がありません。


上述のマンションの民泊化の具体的な活動については、おいおい具体的なお話しをさせていただきますね。


深山 州(みやま しゅう)
(㈱クローバーコミュニティ:共同代表)

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当社が管理業務を受託する東京都荒川区のマンションで、現場巡回で訪問した際、宅配業者がマンション住民宛の荷物を運んでくるのに、道路に台車?カゴ?車両を置いて、荷物を手で持って建物へ入っていくのを見ました。

ゴルフバッグやダンボールなど、3往復しています。
エントランスまで車両で乗り入れればよいのに、、、
IMG_2974
管理員に聞くと、

・道路とマンション敷地との間の段差が10センチあって、台車を乗り上げることができない
・宅配便だけでなく、住民による荷物を積んだ台車や自転車・ベビーカーの乗り上げも大変そう

とのことでした。



なるほど!それは不幸だ!!!

そこで、段差を埋めるスロープのようなものを探しに、、、でもどこに売っているのかさっぱりわからず、、、

で、休みの日に、とりあえずホームセンターにあるかな、、、と、地元のコーナン(港北インター店)へ。
ここは従業員の皆さんとても親切です。
ゴム製段差プレート(マンション) (3)
あったあった!ホームセンターで売ってるんですね。
知らなかった!


今思えば当たり前なのですが、道路面と敷地面との境界の高さはちょうど10センチ(全国共通の規格?)のようで、ピッタリ10センチの「ゴム製段差プレート」が売っていました。


直線のパーツは1mかな?90㎝かな?の長さがあり、2,980円。
左右の角のパーツは1戸980円✕2コ。
税別5,000円!安い!!!


で、クルマで現地へ持って行き、セッティング。
ゴム製段差プレート(マンション) (4)
できた!
パーツをひっくり返して、部品でつないで、表に返して、完成!!!
日本一手先の不器用な私でもすぐにセットできました。
ゴム製段差プレート(マンション) (2)
う~ん、嬉しい。
こんな些細なことで喜びを感じて興奮してしまいました。


あまりにも嬉しいので、ついこんなアングルで撮影してしまいました。
ゴム製段差プレート(マンション) (1)
段差にピッタリ!

これで少しは皆さんの移動が楽になると良いですね。



それにしても、横浜でカーシェアを借りて、コーナンに寄って、首都高に乗って東京を往復するコストのほうが高いという(泣)ネットで「ゴム製段差プレート」と検索すれば通販で買えるのですね。

でも良い経験でしたよ。


深山 州(みやま しゅう)
(㈱クローバーコミュニティ:共同代表)

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小規模マンションの管理手法
「小規模マンション」の良さとリスクを理解する

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ここでは、小規模マンションを、仮に「総戸数は70戸未満」「理事会役員は5~6名以下」「現場スタッフは清掃員1名か、清掃を兼務する管理員1名」のマンションと定義して、管理組合の運営手法や過去の成功/失敗事例などを書きます。
ーーー


小規模マンションの良さ(メリット)とは

・少人数ゆえに、理事役員間・組合員間の距離が近く、話し合いがしやすい環境にあること
・少人数ゆえに、理事長や理事会・総会での意思決定を早くすることができること
・少人数ゆえに、総会への出席率が高く、管理組合の運営が柔軟にできること
・小規模ゆえに、管理組合の課題が比較的絞られており、理事会運営が円滑に進みやすいこと
・小規模ゆえに、美観や景観・セキュリティの向上等の投資のための場所を一点集中できること
・小規模ゆえに、静かな暮らしが得られやすいこと

と言った点にあります。



小規模マンションの課題(デメリット・リスク)とは

しかし、裏を返せば、小規模マンションの課題(デメリット・リスク)は、

・少人数ゆえに、理事間・組合員間の関係が悪化すると、話し合いづらい環境にあること
・少人数ゆえに、無関心な組合員が増えると、理事会や総会の運営活力が失われること
・少人数ゆえに、特定の発言力の強い組合員の意向に流されやすくなること
・小規模ゆえに、管理組合の課題が少なく、却って理事会運営が活性化しづらいこと
・小規模ゆえに、管理費や修繕積立金の戸当り負担が多く、財政難になりやすいこと
・小規模ゆえに、管理会社から「売上の少ない顧客」として様々な面で軽んじられること

と言った点が考えられます。


マンション管理組合は「マンション組合員(区分所有者)の集まり・組織」と考えると、この「集まり・組織」の大小で、運営上のメリット・デメリットが発生します。



小規模マンションを小規模な国家に当てはめてみる

極端な例で言えば「国家」も、その大小で運営上のメリット・デメリットがありますが、マンション管理組合に重ねてみると、意外と似ています。


小規模な国家は、

・(国民が)少人数ゆえに、議員間・国民との距離が近く、話し合いがしやすい環境にあること
・(国民が)少人数ゆえに、国家元首の、または議会での意思決定を早くすることができること
・(国民が)少人数ゆえに、選挙への参加率が高く、国家の運営が柔軟にできること
・(国家が)小規模ゆえに、国家としての課題が比較的絞られており、議会運営が比較的円滑に進みやすいこと
・(国家が)小規模ゆえに、国力向上のために投資する産業に資源を一点集中できること
・(国家が)小規模ゆえに、静かな暮らしが得られやすいこと

・(国民が)少人数ゆえに、国民同士の関係が悪化すると、争いの環境になりやすいこと
・(国民が)少人数ゆえに、国家運営に無関心な国民が増えると、国の活力が失われやすいこと
・(国民が)少人数ゆえに、特定の発言力の強い国家元首の意向に流されやすくなること
・(国家が)小規模ゆえに、話し合う議題や方向性の選択肢が少なく、国家運営が活性化しづらいこと
・(国家が)小規模ゆえに、産業がないと税収が限られており国民負担が重く、財政難になりやすいこと
・(国家が)小規模ゆえに、他国から様々な面で軽んじられること



小規模には小規模なりの良さ(メリット)があり、小規模ゆえのリスク(デメリット)が必ずある

リスクは「リスクであることをしっかり認識し、対策を講じる」ことで減らすことが十分にできます。
シンガポールは北欧諸国は小規模な部類に入りますが、「小規模であることの強みと弱み」を理解し、先手を打った施策をうち続けているため、豊かで活力ある国家運営ができています。

小規模マンションのメリットを最大化し、リスクを最小化する

これをいつも心がけて、理事会で話し合ってください。
また、管理会社ともこの点を共有し、フロント担当者には、常にメリットの最大化、リスクの最小化を念頭においた助言を求めることです。


上述の「小規模マンションのメリットとリスク」について、このコラムで一つずつ掘り下げて行こうと思います。


深山 州(みやま しゅう)
(㈱クローバーコミュニティ:共同代表)

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小規模マンションの管理手法
「小規模マンション」の運営手法コラムを書きます!

ここでは、小規模マンションを、仮に「総戸数は70戸未満」「理事会役員は5~6名以下」「現場スタッフは清掃員1名か、清掃を兼務する管理員1名」のマンションと定義して、管理組合の運営手法や過去の成功/失敗事例などを書きます。


当社の共同代表である深山が、別に経営するマンション管理コンサルタント「メルすみごこち事務所」として多数の小規模マンション管理組合の立て直しやカイゼンに携わってきた経験と実績をもとに、小規模マンションの管理のあり方や具体的なノウハウについて書いてゆきます。


「うちの小規模マンションをクローバーコミュニティに委託したら、こんな考え方で、こんな管理サービスを受けるのかな」という目線でお読みいただいても結構です。


本コラムを通じて、管理組合の運営で苦労される小規模マンションの理事長や理事会役員の参考になり、あるいは激励になれば幸いです。


ほんのちょっとした「気付き」と「コツ」で、小規模マンションの未来は確実に明るいものとなります。
少しずつ書きますので、ぜひお読み下さい。


深山 州(みやま しゅう)
(㈱クローバーコミュニティ:共同代表)

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マンション管理員の「夏の勝負服」はアロハシャツでしょ!

当社(クローバーコミュニティ)に管理会社を変更していただいた、横浜市鶴見区の分譲マンション。
リプレイスしていただき5か月が経ち、理事会の雰囲気はとても良く、意見交換も活発で、前管理会社が積み残したままの懸案事項も一つずつ解決に向けて進んでいます。


そんなマンションの理事会で当社から、管理員の仕事着の変更をご提案しました。

googleで「アロハシャツ」を画像検索すると、アロハシャツのイメージ画像がいっぱいでてきます。
googleでアロハシャツを検索

これをQRコードにして、理事会資料に貼り付けて、理事の皆さんに、その場で各々のスマホで共有します。(スマホで見ていただければ紙代や印刷代が節約になります)


皆さんに「イイですね!」と賛成・承認していただき、理事会後に私と管理員さんとで探すことに。

amazonを見ればアロハシャツが一杯あり、価格も安いものは2,000円しないのですが、
サイズや実際に来たイメージ・色合いがしっくり来ないので、実際にモノを見て判断しましょう、と。
良いのがなければネットで買いましょう、となりました。


センス・価格は理事会で一任していただき、いざ買い出しへ。

あてもなく近くのラゾーナ川崎(駅前大型複合施設ですね)へ行き、人混みに酔いながら歩いていると、、、


なんとドンピシャのハワイアンショップがありました!



フララニハワイ(Hula Lani Hawaii)
フララニハワイ(Hula Lani Hawaii)


店全体がハワイアンなので、イメージが湧きやすく興奮します。
(サンドウィッチマンのコントで伊達ちゃんが必ず言うセリフ「こんなところにハワイアンショップができたんだ、、、興奮してきたな。入ってみよう」の心境です。


※わかりづらい方はこちらをご覧ください。(動画です。音がでます)



アロハシャツがマンションの雰囲気を変え、新たな価値観を提供する

そして出会った、素敵なアロハシャツ。
マンションの現場で着用するため、できるだけパステル系の柔らかい色合いで、、、という条件を考えて、最後は管理員さんに選んでいただきました。


それが、これです。

マンション管理員の作業着としてのアロハシャツ

オシャレでありつつ、落ち着いた色合い。
もともとアロハシャツは動きやすい形なので、管理員業務にも支障はでません。


素敵です。シャツを選びながら皆で興奮してしまいました。


男同士でアロハシャツで盛り上がり、、、学生か!



明日からさっそくアロハシャツを着用して勤務していただきます。
お住いの皆様の反応が楽しみです。

冬の仕事着は、今度は理事の皆さんにも色々と調べていただき、機能性を保ちつつオシャレなものを検討することになりました。



マンション管理員の仕事着は「作業着」ではなく「ユニフォーム」。
マンション管理員のユニフォームは「マンションのイメージとご本人のモチベーションアップ」に。
そして何より、フロント担当者である私も楽しむ。



これがクローバー流のマンション管理サービスです。


深山 州(みやま しゅう)
(㈱クローバーコミュニティ:共同代表)

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管理会社変更を検討する動機は、大きく

当社(クローバーコミュニティ)に管理会社変更(リプレイス)の相談に見えるお客様(多くは理事長)に、その動機を聞いてみると、大きく4つの「きっかけ」があります。

管理会社リプレイスの理由

  1. 管理会社が多額の中間マージンを取っている
    これは新築時から入っている管理会社に多いのですが、エレベーター保守や機械式駐車場点検、消防設備点検など、専門の業者が作業を行い、管理会社の仕事はちょっとした日程調整や報告書の理事会への取次などほとんどないにもかかわらず、20%程度の中間マージンを取って管理組合へ「元請け」として請求しています。

    先日、横浜市のあるマンション(当社へ管理会社を変更していただいた)では、分譲系の大手管理会社が、理事会からの質問に「中間マージンを取って当たり前だ」と言い放っていたことを理事会から聞いて、びっくりしました。

    フロントマージンとして堂々と取ればよいのに、ことが発覚した後で開き直るとは、、、


  2. 管理会社が修繕工事でリベート(バックマージン)を取っている
    これには、国土交通省もマズイと思ったのか、注意を呼びかけ始めていますが、

    「今に始まったことではない」
    「大手分譲系管理会社もやっている」
    「むしろ大手のほうがマージン率が高い」

    これが現状なのです。


  3. 分譲主のアフターサービス補修を管理会社が対応しない
    こちらもStoryに書いたとおり、分譲系管理会社も独立系管理会社も、管理の仕事を供給してくれる分譲主の意向を「忖度」して、管理組合が要求すべき建物設備のアフターサービス補修のチャンスを作為・不作為にかかわらずつぶしてしまうか、分譲主の費用負担が小さいおざなりの補修しかさせないように仕向けるのです。


  4. フロント担当者の対応が悪い
    特にマンション管理組合の執行部である「理事会(特に理事長)」にとっては、管理会社=担当者(フロントマン)の対応の良し悪しが、理事会運営を円滑に進められるか停滞させるかの鍵になります。
    この、フロント担当者の対応(指示待ち・言われてもやらない・なかなかやらない・管理組合の利益になるような対応をしない・管理会社に有利になる提案しない)が、管理会社変更の引き金になることがあります。


フロント担当者の対応以外は「マンション管理業界の深い闇」が

 フロント担当者の対応が悪いのは、担当者を変えてもらうことである程度解決する可能性があります。
 しかし、その他の理由、つまり
  • 管理会社が多額の中間マージンを取っている
  • 管理会社が修繕工事でリベート(バックマージン)を取っている
  • 分譲主のアフターサービス補修を管理会社が対応しない
これらの問題は、マンション管理業界の構造的な問題であり、各社がカイゼンすることはまず不可能です。

 特に、ほとんどの管理会社は管理委託費以外の中間マージン(元請け利益)や修繕工事のリベートが売上のかなりのウエイトを占めており、これを排除することは「会社の存続に関わる」ため、マージンやリベートありきで経営戦略を立てないと会社が維持できないのです。

 そして、このことは、管理会社が大手になればなるほど、下請け業者や大規模修繕の施工業者との力関係を利用して、高い額・率を取ることが可能であるために、マージンやリベートのないビジネスなど考えることは無理でしょう。

 つまり、管理会社の個々の社員が「いくらマンション管理組合の利益のために頑張ろう」としても、所属する会社そのものの収益体質が「管理組合には声を大にして言えない内容」で維持している限り、常に矛盾と向き合わなければなりません。


「管理組合の無関心やあきらめ」が、あなたの管理費や修繕積立金の値上げに直結している

本当にもったいない。

管理組合の不摂生や無駄遣いが原因でなく、個々の区分所有者の無関心やあきらめのために適正とは言えないお金を知らずのうちに取られ続け、自分たちの金銭負担を増やさなければならないなんて。

本当にもったいないです。ぜひ当社に相談して欲しい!


深山 州(みやま しゅう)
(㈱クローバーコミュニティ:共同代表)

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[中間マージン・バックマージン(リベート)を取らないマンション管理会社のStory]

クローバーコミュニティ 公式ページ


[マンション管理を楽しく学び合いたい]
-マンション管理組合の学校-

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毎日新聞さんの記事「設計事務所・コンサルがリベート」

毎日新聞さんの記事、
(2017年4月20日 大阪朝刊)

読みましたか?

まったく、100%頷ける内容です。

(毎日新聞WEBより借用)大規模修繕工事とリベート・バックマージン
(毎日新聞WEBより借用)大規模修繕工事におけるコンサルタントとバックマージンの構図 

設計事務所が「管理組合の味方のふり」をして、施工業者からリベート(バックマージン)を取っていた事例が取り上げられています。

私は、当社(クローバーコミュニティ)で管理会社の代表を務めながら、マンション管理士事務所も経営していますが、こちらには

・設計事務所が談合していることが発覚した。どうしたら良いか?
・管理組合が選定した施工業者から「コンサルから『リベートをよこせ』と言われ困っている」
・不誠実な設計事務所を解約したい

といった相談がときおり寄せられます。
敢えて社名は言いませんが、マンション大規模修繕工事の世界では大手の設計事務所ばかり。


マンション管理組合という「プロではない・素人の消費者」に対し「コンサル料を異常に安くして仕事を受注し、施工業者から多額のリベート(バックマージン)を得るコンサル」という構図は、今に始まったことではありません。

ずっとずっと続いている、悪しき慣習です。
5,000万円の工事費が6,000万円になっているのが、あなたのマンションの大規模修繕工事なんです。


※コラム「中間マージンが管理費・修繕積立金を圧迫」はこちら



管理会社も「リベート・バックマージンは当たり前」

しかし、設計事務所以上にたちが悪いのは「管理会社」です。

だって、管理会社は、毎日管理組合の支援をしている存在ですよ。
パートナー、右腕、とも言うべき管理会社が、あなたマンションの懐事情を見れるわけです。


あなたのマンションにいくらの修繕積立金が溜まっていて、◯年後には◯◯◯◯万円がストックされる、、、といった「あなたのお財布」を毎日チェックできるのが、管理会社です。


一方で、お財布を見られている側の管理組合が、修繕積立金の使い道について知識・経験がない。


こんな、あなたにとって最も身近で頼りになるべき存在である管理会社が、あなたのお財布を見ながら抜き取る算段をしていたら、怒りが湧いてきませんか?

管理会社が大規模修繕でリベート取ったら背任行為

だと思いませんか?



リベート・マージンを取らない管理会社を選んで欲しい

当社の理念や行動規範に

ガラス張りの提案で中間コストを排除します。
「中間マージンを排除した透明で健全な提案を行います。」


とあるのは、マンション管理業界に蔓延る「業界の常識」にNOを唱え続け、お客様である管理組合に対し、常に透明で誠実で100%寄り添える存在であり続けることの「宣言」です。


もう17年もマンション管理業界にいますが、100%マージンやリベートを取らない管理会社は「当社しかいない」と断言したい。


「大手だから」「ブランドがあるから」「独立系で委託費が安いから」
という理由ではなく、

「誠実で透明でもっとも修繕積立金を残してくれる理念があるから」
という理由で、ぜひ新しいパートナーとして当社を選んで欲しい!!!


本気でいつも願っています。

※コラム「中間マージンが管理費・修繕積立金を圧迫」はこちら


深山 州(みやま しゅう)
(㈱クローバーコミュニティ:共同代表)

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[中間マージン・バックマージン(リベート)を取らないマンション管理会社のStory]

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多くのマンション管理会社が、修繕工事費をピンハネしています。
良心的!?で10%程度、酷いところは40~50%です。
50万円の小修繕工事が75万円になるのですよ!?
管理会社_工事費のピンハネ

先日管理会社を変更して頂いた横浜市のマンションでは、
機械式駐車設備の部品交換を1,000万円で発注したあとに不審に思い、
2社程度へ参考見積を取ってみたら630万円、670万円だった。

管理会社は大手・分譲系。理事会に呼び出された担当の上司は、理事会の席でこう言い放ったそうです。


「中間マージンは取って当たり前です」


事務管理業務費のなかで、工事業者の選定は含まれてないんかい!
そういうのをピンハネ・二重取りというのですよ!!


理事の皆さん、愕然とされて、他の区分所有者へ「このままではまずい」と啓蒙を続けられ、最終的に当社へ管理会社を変更してくださいました。


この「修繕工事費でピンハネ(またはバックマージン)」は、分譲系管理会社であっても、独立系管理会社であっても同じです。


区分所有者が毎月コツコツと支払ってきた修繕積立金が、頼りになるはずの管理会社からむしり取られていく。


我々は、このような「顧客軽視」いや「顧客無視」のマンション管理業界にモノ申しながら、クライアントであるマンション管理組合(区分所有者の一人ひとり)に警鐘を鳴らし続けますよ!


深山 州(みやま しゅう)
(㈱クローバーコミュニティ:共同代表)

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