968com(中間マージンを取らないマンション管理会社の代表ブログ)

「マンション管理や修繕の業界に蔓延する中間マージンやリベート(バックマージン)の排除」「修繕積立金を日本一残す提案」「住み心地と不動産価値の最大化への貢献」をコンセプトに、2016年4月に東京でマンション管理会社「㈱クローバーコミュニティ」を設立しました。

  • 中間マージンを黙って取り、修繕積立金の値上げを提案された
横浜市北部のマンション管理組合で、大手分譲系管理会社から当社(クローバーコミュニティ)へリプレース(管理会社変更)をしていただいた時の理事長が、先日の理事会の雑談の中で、管理会社を変更せざるを得ないと思い至ったまでの経緯をお話しくださいました。
バックマージンを取らないマンション管理会社
「今の管理会社が管理委託費や個々の修繕工事で中間マージンを黙って3~4割も取っていることがわかったとき、愕然とした。その分、管理費や修繕積立金を住民は多く支払っていることになるから。管理会社のフロント担当者から『このままでは修繕積立金が足りませんから、毎月5,000円値上げして欲しい』と言われた時に『このままではマンションが喰い物にされてしまう』と危機感をもった」


  • 中間マージンを取らない管理会社はここしかない
「クローバーさんのホームページを見た時に『これだ!』と思った。ここまで明確に「中間マージンやリベートの排除を謳っている管理会社はなかったし、独立系の管理会社は管理委託費が安いけど大規模修繕工事でバックマージンを取ることは聞いていたから」

とてもありがたいお言葉でしたし、
真面目にやっていれば評価してくださる方がいることを確信した瞬間でした。


それにしても、お客様から経緯をお聞きして、私が15年前にマンション管理業界を志しマンション管理士としての独立を目指しはじめた時と、状況は全く変わっていないんだ、と痛感しました。



  • マンション管理士事業をやりつつ管理会社を設立した理由
マンション管理士として『マージンを取らないマンション管理』を目指してメルすみごこち事務所を設立し、管理組合のコンサルタントとして個々のマンションに入り、管理会社のリプレイスや是正指導を行っても、当社がプロジェクトを終えて契約終了し、意識の高い理事が少しずつ退任し、理事会が代替わりしてマンション管理に関心の低い理事役員が中心となると、それまで中間マージンを取らなかったり委託料を安く提示してきた管理会社が、再びコストアップの提案をしてきたり、黙って管理委託契約書の業務仕様を自分たちの都合の良い内容に変更(改ざんレベル)してきた事例が散見されるようになりました。


「継続的に支援できないマンション管理士の限界」を感じてきました。

管理会社は良くも悪くも生活必需品のようなもので、自主管理以外のほとんどマンションでは、管理会社の存在は不可欠です。一方で、マンション管理士は特定のプロジェクトが終了すれば契約を終えるケースが多く(特に財源の少ない小規模マンション)、どんなに悪い管理会社でも「継続は力なり」なのです。


2年前に共同代表の松原と知り合い、彼が「脱・中間マージン/バックマージン」の管理会社を福岡で実践していることを知り、共に東京で管理会社を立ち上げた、、、これが、クローバーコミュニティの立ち上げの経緯です。


深山 州(みやま しゅう)
(㈱クローバーコミュニティ:共同代表)

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[中間マージン・バックマージン(リベート)を取らないマンション管理会社のStory]

クローバーコミュニティ 公式ページ


[マンション管理を楽しく学び合いたい]
-マンション管理組合の学校-

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  • 管理費と修繕積立金を、それぞれいくら支払っていますか?
この質問に答えられないマンション住民(組合員)は、驚くほどに多いんです。
当社へ「管理費が高いので管理会社を見直したい」と相談に見える、見直し意識の高い理事長でさえも、この質問に答えられない方が多い。特に男性はこの傾向が強いです。


管理費削減と管理会社変更なぜか?

管理費と修繕積立金は、合算して金融機関の口座から自動引落されるからです。

つまり、ほとんどの組合員は、管理費と修繕積立金を支払っている感覚がありません。

自分の家計や財布の中身にはシビアにチェックできる人が、毎月20,000円以上もの管理費・修繕積立金の内訳や使途を知らないのです。 

この「管理費を支払っている感」のないマンション住民が多ければ多いほど、割高な管理委託費を払っている可能性が高い、といえます。

  • 「管理費の支払い感覚がない」管理組合は、常に30%割高なコストを負担している
家計に例えれば一目瞭然です。
管理費=マンション管理に必要な日々のランニングコストです。
この、ランニングコストである管理費をいくら支払っているかがわからなければ、管理組合全体で管理費がいくら集まっているのかも当然わかりません。

管理費が管理組合全体で毎月いくら集まっているか、つまり収入がいくらかがわからなければ、いくら支払っているか、つまりランニングコストもわからないでしょう。

支出(ランニングコスト)の総額がわからない、ということは、

管理会社へ支払う管理委託費をいくら支払っているのか?
管理員や清掃員の費用はどこから出ているの?
エレベーターや機械式駐車設備の保守料は?
廊下や階段の電灯の電気代は?
SECOMやALSOKの警備料は?


これら、あなたを含むマンション組合員から徴収した管理費がどう使われているかが、全く見えない状況になってしまいます。

管理費の支払い感覚がない、ということは、毎月の支払が割高なのか割安なのかもわかりません。

世のほとんどの管理会社は、新築時に設定した管理サービスの対価を「オープン価格」で、住民側が誰も吟味することなく、定価で買っています。

つまり、通常購入できる管理サービス料の30%増しで管理サービスを買っている可能性が高い、ということです。

30%割高な管理委託費でも平気、ということです。

  • 30%割高な管理費を負担するマンションは、将来貯蓄を30%減らしている
仮にあなたのお部屋の管理費が12,000円/月額 として、30%削減できるとすると、

12,000円✕0.3=3,600円/月額 が減額できる(貯金になる)ことになります。

3,600円✕12ヶ月=43,200円/年間 です。

仮に35年の住宅ローンを組んでいたとして、35年間毎月削減したとすると、

43,200円✕35年=1,512,000円/35年 です。

仮に50世帯のマンションであれば、全体で75,600,000円! の削減!(貯蓄)


大規模修繕工事1回分がタダになり、お釣りが来る計算です。



少しずつ、「このままではもったいない」ことに気付きつつありますでしょうか?
無関心でいることが、いかにに損かが伝われば嬉しいです。

修繕積立金(将来貯蓄)については別のコラムで書きますね。


深山 州(みやま しゅう)
(㈱クローバーコミュニティ:共同代表)

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当社の管理会社としてのFacebookページのヘッダー(一番上の画像)にあるキャッチフレーズ。

 
修繕積立金を守るマンション管理会社

「日本で最も修繕立金をるマンション理会社」


あなたのマンションの修繕積立金を「最も多く残す・守る」ことをお約束する管理会社、ということを宣言しています。
管理委託契約書に保証事項として書いても良いくらいです。(共同代表の松原と相談ですが)

・修繕積立金は管理組合のお金。でも、、、
  • 管理会社が「修繕積立金」を守るって、どういうこと?
  • 修繕積立金は自分たちマンション管理組合のものなんだけど、、、
  • 守るも何も、長期修繕計画に基づいて修繕工事しなければならないんでしょう?
  • 修繕積立金をどう使うかは管理組合の自由だ!
などと言わないでくださいね。


私たちクローバーコミュニティが言いたいのは、
修繕積立金は管理組合のお金。でも悪い意味で、積立金の入った財布のひもを緩めることができるのは管理会社・修繕コンサルタント(設計監理者)
ということなんです。

当社は、世のマンション管理業界・修繕業界の逆を行くことで、この「日本一修繕積立金を残す・守る管理会社」を宣言しています。


・自分たちで修繕積立金を自衛できているのは一部の管理組合だけ

私がもう一つ経営しているマンション管理コンサルタント会社「メルすみごこち事務所」に相談に来られる、管理会社とは別に報酬を支払ってでもコンサル(マンション管理士)を採用して管理を良くしたい、という一部の管理組合にとっては、「修繕積立金は自分たちで守ることは『当たり前』」です。

管理会社から修繕工事の提案があっても鵜呑みにせず、また管理会社からの工事見積はそのまま採用せず、競争見積もりを取ります。

このような管理組合は、高い意識のもとに運営する必要性が、理事会が代替わりしても継続されますので、修繕積立金からの支出が常に最小化されるのです。

こういう意識の高い管理組合は「自分たちの修繕積立金は自分たちで守る」ことができています。


しかし、上述のような、修繕積立金を無駄遣いしないことを「自主的に」「組織的に」「継続的に」できるマンション管理組合は、非常に少ないです。良くてマンション全体の5%程度でしょう。
ほとんどの管理組合は、一部の管理に対する意識のある組合員がいても、関心の低い組合員が多く、組織としての自主性・継続性は低い。

その分、管理会社へ多くの知見を求め、助言を精査することなく依存せざるを得ないのです。


そこで、当社が「透明・クリーンで信頼される」管理会社を目指し、「皆さんのマンションの修繕積立金を残したい・守りたい」と強く思い、宣言しているのです。
他の管理会社から当社へ変更していただく動機として「クリーンな管理会社にお願いしたい」というのは、この宣言に共感していただいている、ということです。


では、当社が具体的に「皆さんのマンションの修繕積立金を残す・守る」ために、どんなことを考え、どんな取り組みをしているのでしょうか?

言い方を変えれば、ほとんどの管理会社や設計監理者(大規模修繕コンサルタント)が「皆さんの修繕積立金の財布のひもを無駄に緩めさせている」ことをストップすることが、修繕積立金を守ることに繋がります。

我々の管理会社としての大切な思想です。


・修繕積立金を残す①:管理費の無駄を削減し充当すること

管理費と修繕積立金

まず、組合員の皆さんが毎月収めている「管理費等」。
この「管理費等」は、「管理費」「修繕積立金」「専用使用料」の3つの合計を指します。

これを家計に例えると、「管理費」は「生活費」。
「修繕積立金」は「将来のための貯蓄」ということができます。

当社のような管理会社を雇って日常の業務を行わせるためのコストは「管理費」から支払われます。
上記のイメージ図のように、多くのマンション管理組合の会計を見ると、この管理費の会計へ充当される分が多く、修繕積立金へ充当される分が少なく設定されています。

管理費:月額13,000円、修繕積立金:6,000円 といった感じです。

そして、駐車場や自転車/バイク置き場の使用料や1階専用庭の利用料といった「専用使用料」も組合員よっては徴収されています。

こちらの収入、多くの管理組合では「管理費会計(生活費のお財布)」へ繰り入れられているケースがほとんどです。

・管理費=生活費の捻出で精一杯の管理組合

なぜか?
月額13,000円の組合員からの徴収額だけでは「管理費会計」の支出を賄うことができないためです。
家計に例えると、「毎月の給料だけでは生活費が足りないから、別のところ(専用使用料)から埋め合わせて、なんとか生活費をやりくりしている」といった状態でしょうか。

こんな状態では、将来貯蓄である「修繕積立金」を積み増すことなど、とてもできません。


・そもそも生活費=管理費に無駄がないか?

そこで、管理費会計を家計に例えると、こう考えることができます。

「そもそも、生活費に無駄な部分がないのかな?贅沢していないか?知らないうちに支出している経費があるのではないか?」と。

そして、家庭内で帳簿を付け始め、経費削減を始める、、、家計に例えるとわかりやすいですね。


マンション管理組合の会計の見直しも、考え方はまったく同じなんです。
将来貯蓄である修繕積立金を少しでも多く残そうと思ったら、まずやるべきことは「生活費の会計=管理費会計」の見直しです。

・管理費会計の多くを占める「管理委託費」

皆さんのマンションの総会議案書の中に、決算報告の資料があります。収支報告書(P/L)を見てみてください。(見方がわからない方は気軽にお問い合わせください。)

収入の部は「組合員から徴収する管理費収入」や「駐車場や自転車/バイク置き場の使用料や1階専用庭の利用料といった『専用使用料』」など。

支出の部は、管理委託費からはじまり、共用部の電気料、水道料、保険料、各種設備保守費、植栽費、リース料、備品消耗品費、組合運営費、雑費、、、と様々な支出項目があると思います。

その中でも圧倒的な支出ウエイトを占めているのが「管理委託費」や「各設備の保守」などの外注費です。全体支出の7~9割のウエイトを占めているのではないでしょうか。 

「管理委託費」は、管理会社へ支払う報酬であり、当社も子の委託料で生計を立てています。
実はこの管理委託費には、多額の[中間マージン]が含まれています。

また、各種設備の保守料などで、一見して管理組合が専門業者と直接契約しているように見えていても、多くのケースでは、管理会社が専門業者から[リベート(バックマージン)]が支払われています。

つまり管理委託費にしても、各種設備保守費にしても、多くの管理会社は、何かしらのマージンを取っています。

これが「管理費のムダ」の多くを占めています。

家の目の前の畑にあるニンジンが、農家から直接購入すれば1本50円で買えるのに、わざわざ流通ルートを通して80円で買っている、、、そんなイメージでしょうか。

私たちクローバーコミュニティは、この「自分の目の前を通るお金を搾取するような」中間マージン・リベートは一切取りません。

管理組合には、管理業務や設備点検といったサービスを「原価で」提供しています。


「中間マージンは絶対ダメとは言えないのでは?」
という意見には、
「絶対ダメとは言わない。でも大した仕事をしていないのにこっそりマージン取るのは不誠実」と回答しています。

自分がやられたら嫌なことはしない、というシンプルな発想です。


・他にも見直すことができる「管理費会計」

管理委託費や各種設備保守費の他にも、
・共用部分の電気料
・共用部分の損害保険料
・高速インターネット使用料
・CATV利用料
・設備リース料(防犯カメラなど)
・植栽費
といった、「どこかの業者に委託している業務」については、当社が管理組合に代わり、業者と交渉したり、競合する業者から比較見積もりを取得することで、コスト削減を支援します。

当社は「中間マージン・リベート(バックマージン)」を一切取らないスタンスなので、「コスト削減や業者選定はお客様である管理組合と完全に同じ方向を向いた提案ができる」のです。


・管理費を削減し、修繕積立金へ充当しよう
修繕積立金が破たんしないように

家計に例えると生活費であった管理費を精査し、コスト削減を果たしたら、削減した分を修繕積立金に回すことができるようになります。

上記の例で、

管理費:月額13,000円、修繕積立金:月額6,000円

これを、

管理費:月額10,000円、修繕積立金:月額9,000円

にすることは、家計に例えれば、生活の無駄を見直し貯蓄に充当することで、将来(修繕工事)に備える体制を整えることができます。


日本一「修繕積立金を残す」マンション管理を実現するために、まず取り組むべきことは、管理費の見直しです。


(続く)


深山 州(みやま しゅう)
(㈱クローバーコミュニティ:共同代表)

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