968com(中間マージンを取らないマンション管理会社の代表ブログ)

「マンション管理や修繕の業界に蔓延する中間マージンやリベート(バックマージン)の排除」「修繕積立金を日本一残す提案」「住み心地と不動産価値の最大化への貢献」をコンセプトに、2016年4月に東京でマンション管理会社「㈱クローバーコミュニティ」を設立しました。

  • 中間マージンを黙って取り、修繕積立金の値上げを提案された
横浜市北部のマンション管理組合で、大手分譲系管理会社から当社(クローバーコミュニティ)へリプレース(管理会社変更)をしていただいた時の理事長が、先日の理事会の雑談の中で、管理会社を変更せざるを得ないと思い至ったまでの経緯をお話しくださいました。
バックマージンを取らないマンション管理会社
「今の管理会社が管理委託費や個々の修繕工事で中間マージンを黙って3~4割も取っていることがわかったとき、愕然とした。その分、管理費や修繕積立金を住民は多く支払っていることになるから。管理会社のフロント担当者から『このままでは修繕積立金が足りませんから、毎月5,000円値上げして欲しい』と言われた時に『このままではマンションが喰い物にされてしまう』と危機感をもった」


  • 中間マージンを取らない管理会社はここしかない
「クローバーさんのホームページを見た時に『これだ!』と思った。ここまで明確に「中間マージンやリベートの排除を謳っている管理会社はなかったし、独立系の管理会社は管理委託費が安いけど大規模修繕工事でバックマージンを取ることは聞いていたから」

とてもありがたいお言葉でしたし、
真面目にやっていれば評価してくださる方がいることを確信した瞬間でした。


それにしても、お客様から経緯をお聞きして、私が15年前にマンション管理業界を志しマンション管理士としての独立を目指しはじめた時と、状況は全く変わっていないんだ、と痛感しました。



  • マンション管理士事業をやりつつ管理会社を設立した理由
マンション管理士として『マージンを取らないマンション管理』を目指してメルすみごこち事務所を設立し、管理組合のコンサルタントとして個々のマンションに入り、管理会社のリプレイスや是正指導を行っても、当社がプロジェクトを終えて契約終了し、意識の高い理事が少しずつ退任し、理事会が代替わりしてマンション管理に関心の低い理事役員が中心となると、それまで中間マージンを取らなかったり委託料を安く提示してきた管理会社が、再びコストアップの提案をしてきたり、黙って管理委託契約書の業務仕様を自分たちの都合の良い内容に変更(改ざんレベル)してきた事例が散見されるようになりました。


「継続的に支援できないマンション管理士の限界」を感じてきました。

管理会社は良くも悪くも生活必需品のようなもので、自主管理以外のほとんどマンションでは、管理会社の存在は不可欠です。一方で、マンション管理士は特定のプロジェクトが終了すれば契約を終えるケースが多く(特に財源の少ない小規模マンション)、どんなに悪い管理会社でも「継続は力なり」なのです。


2年前に共同代表の松原と知り合い、彼が「脱・中間マージン/バックマージン」の管理会社を福岡で実践していることを知り、共に東京で管理会社を立ち上げた、、、これが、クローバーコミュニティの立ち上げの経緯です。


深山 州(みやま しゅう)
(㈱クローバーコミュニティ:共同代表)

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[中間マージン・バックマージン(リベート)を取らないマンション管理会社のStory]

クローバーコミュニティ 公式ページ


[マンション管理を楽しく学び合いたい]
-マンション管理組合の学校-

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  • 管理費と修繕積立金を、それぞれいくら支払っていますか?
この質問に答えられないマンション住民(組合員)は、驚くほどに多いんです。
当社へ「管理費が高いので管理会社を見直したい」と相談に見える、見直し意識の高い理事長でさえも、この質問に答えられない方が多い。特に男性はこの傾向が強いです。


管理費削減と管理会社変更なぜか?

管理費と修繕積立金は、合算して金融機関の口座から自動引落されるからです。

つまり、ほとんどの組合員は、管理費と修繕積立金を支払っている感覚がありません。

自分の家計や財布の中身にはシビアにチェックできる人が、毎月20,000円以上もの管理費・修繕積立金の内訳や使途を知らないのです。 

この「管理費を支払っている感」のないマンション住民が多ければ多いほど、割高な管理委託費を払っている可能性が高い、といえます。

  • 「管理費の支払い感覚がない」管理組合は、常に30%割高なコストを負担している
家計に例えれば一目瞭然です。
管理費=マンション管理に必要な日々のランニングコストです。
この、ランニングコストである管理費をいくら支払っているかがわからなければ、管理組合全体で管理費がいくら集まっているのかも当然わかりません。

管理費が管理組合全体で毎月いくら集まっているか、つまり収入がいくらかがわからなければ、いくら支払っているか、つまりランニングコストもわからないでしょう。

支出(ランニングコスト)の総額がわからない、ということは、

管理会社へ支払う管理委託費をいくら支払っているのか?
管理員や清掃員の費用はどこから出ているの?
エレベーターや機械式駐車設備の保守料は?
廊下や階段の電灯の電気代は?
SECOMやALSOKの警備料は?


これら、あなたを含むマンション組合員から徴収した管理費がどう使われているかが、全く見えない状況になってしまいます。

管理費の支払い感覚がない、ということは、毎月の支払が割高なのか割安なのかもわかりません。

世のほとんどの管理会社は、新築時に設定した管理サービスの対価を「オープン価格」で、住民側が誰も吟味することなく、定価で買っています。

つまり、通常購入できる管理サービス料の30%増しで管理サービスを買っている可能性が高い、ということです。

30%割高な管理委託費でも平気、ということです。

  • 30%割高な管理費を負担するマンションは、将来貯蓄を30%減らしている
仮にあなたのお部屋の管理費が12,000円/月額 として、30%削減できるとすると、

12,000円✕0.3=3,600円/月額 が減額できる(貯金になる)ことになります。

3,600円✕12ヶ月=43,200円/年間 です。

仮に35年の住宅ローンを組んでいたとして、35年間毎月削減したとすると、

43,200円✕35年=1,512,000円/35年 です。

仮に50世帯のマンションであれば、全体で75,600,000円! の削減!(貯蓄)


大規模修繕工事1回分がタダになり、お釣りが来る計算です。



少しずつ、「このままではもったいない」ことに気付きつつありますでしょうか?
無関心でいることが、いかにに損かが伝われば嬉しいです。

修繕積立金(将来貯蓄)については別のコラムで書きますね。


深山 州(みやま しゅう)
(㈱クローバーコミュニティ:共同代表)

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当社の管理会社としてのFacebookページのヘッダー(一番上の画像)にあるキャッチフレーズ。

 
修繕積立金を守るマンション管理会社

「日本で最も修繕立金をるマンション理会社」


あなたのマンションの修繕積立金を「最も多く残す・守る」ことをお約束する管理会社、ということを宣言しています。
管理委託契約書に保証事項として書いても良いくらいです。(共同代表の松原と相談ですが)

・修繕積立金は管理組合のお金。でも、、、
  • 管理会社が「修繕積立金」を守るって、どういうこと?
  • 修繕積立金は自分たちマンション管理組合のものなんだけど、、、
  • 守るも何も、長期修繕計画に基づいて修繕工事しなければならないんでしょう?
  • 修繕積立金をどう使うかは管理組合の自由だ!
などと言わないでくださいね。


私たちクローバーコミュニティが言いたいのは、
修繕積立金は管理組合のお金。でも悪い意味で、積立金の入った財布のひもを緩めることができるのは管理会社・修繕コンサルタント(設計監理者)
ということなんです。

当社は、世のマンション管理業界・修繕業界の逆を行くことで、この「日本一修繕積立金を残す・守る管理会社」を宣言しています。


・自分たちで修繕積立金を自衛できているのは一部の管理組合だけ

私がもう一つ経営しているマンション管理コンサルタント会社「メルすみごこち事務所」に相談に来られる、管理会社とは別に報酬を支払ってでもコンサル(マンション管理士)を採用して管理を良くしたい、という一部の管理組合にとっては、「修繕積立金は自分たちで守ることは『当たり前』」です。

管理会社から修繕工事の提案があっても鵜呑みにせず、また管理会社からの工事見積はそのまま採用せず、競争見積もりを取ります。

このような管理組合は、高い意識のもとに運営する必要性が、理事会が代替わりしても継続されますので、修繕積立金からの支出が常に最小化されるのです。

こういう意識の高い管理組合は「自分たちの修繕積立金は自分たちで守る」ことができています。


しかし、上述のような、修繕積立金を無駄遣いしないことを「自主的に」「組織的に」「継続的に」できるマンション管理組合は、非常に少ないです。良くてマンション全体の5%程度でしょう。
ほとんどの管理組合は、一部の管理に対する意識のある組合員がいても、関心の低い組合員が多く、組織としての自主性・継続性は低い。

その分、管理会社へ多くの知見を求め、助言を精査することなく依存せざるを得ないのです。


そこで、当社が「透明・クリーンで信頼される」管理会社を目指し、「皆さんのマンションの修繕積立金を残したい・守りたい」と強く思い、宣言しているのです。
他の管理会社から当社へ変更していただく動機として「クリーンな管理会社にお願いしたい」というのは、この宣言に共感していただいている、ということです。


では、当社が具体的に「皆さんのマンションの修繕積立金を残す・守る」ために、どんなことを考え、どんな取り組みをしているのでしょうか?

言い方を変えれば、ほとんどの管理会社や設計監理者(大規模修繕コンサルタント)が「皆さんの修繕積立金の財布のひもを無駄に緩めさせている」ことをストップすることが、修繕積立金を守ることに繋がります。

我々の管理会社としての大切な思想です。


・修繕積立金を残す①:管理費の無駄を削減し充当すること

管理費と修繕積立金

まず、組合員の皆さんが毎月収めている「管理費等」。
この「管理費等」は、「管理費」「修繕積立金」「専用使用料」の3つの合計を指します。

これを家計に例えると、「管理費」は「生活費」。
「修繕積立金」は「将来のための貯蓄」ということができます。

当社のような管理会社を雇って日常の業務を行わせるためのコストは「管理費」から支払われます。
上記のイメージ図のように、多くのマンション管理組合の会計を見ると、この管理費の会計へ充当される分が多く、修繕積立金へ充当される分が少なく設定されています。

管理費:月額13,000円、修繕積立金:6,000円 といった感じです。

そして、駐車場や自転車/バイク置き場の使用料や1階専用庭の利用料といった「専用使用料」も組合員よっては徴収されています。

こちらの収入、多くの管理組合では「管理費会計(生活費のお財布)」へ繰り入れられているケースがほとんどです。

・管理費=生活費の捻出で精一杯の管理組合

なぜか?
月額13,000円の組合員からの徴収額だけでは「管理費会計」の支出を賄うことができないためです。
家計に例えると、「毎月の給料だけでは生活費が足りないから、別のところ(専用使用料)から埋め合わせて、なんとか生活費をやりくりしている」といった状態でしょうか。

こんな状態では、将来貯蓄である「修繕積立金」を積み増すことなど、とてもできません。


・そもそも生活費=管理費に無駄がないか?

そこで、管理費会計を家計に例えると、こう考えることができます。

「そもそも、生活費に無駄な部分がないのかな?贅沢していないか?知らないうちに支出している経費があるのではないか?」と。

そして、家庭内で帳簿を付け始め、経費削減を始める、、、家計に例えるとわかりやすいですね。


マンション管理組合の会計の見直しも、考え方はまったく同じなんです。
将来貯蓄である修繕積立金を少しでも多く残そうと思ったら、まずやるべきことは「生活費の会計=管理費会計」の見直しです。

・管理費会計の多くを占める「管理委託費」

皆さんのマンションの総会議案書の中に、決算報告の資料があります。収支報告書(P/L)を見てみてください。(見方がわからない方は気軽にお問い合わせください。)

収入の部は「組合員から徴収する管理費収入」や「駐車場や自転車/バイク置き場の使用料や1階専用庭の利用料といった『専用使用料』」など。

支出の部は、管理委託費からはじまり、共用部の電気料、水道料、保険料、各種設備保守費、植栽費、リース料、備品消耗品費、組合運営費、雑費、、、と様々な支出項目があると思います。

その中でも圧倒的な支出ウエイトを占めているのが「管理委託費」や「各設備の保守」などの外注費です。全体支出の7~9割のウエイトを占めているのではないでしょうか。 

「管理委託費」は、管理会社へ支払う報酬であり、当社も子の委託料で生計を立てています。
実はこの管理委託費には、多額の[中間マージン]が含まれています。

また、各種設備の保守料などで、一見して管理組合が専門業者と直接契約しているように見えていても、多くのケースでは、管理会社が専門業者から[リベート(バックマージン)]が支払われています。

つまり管理委託費にしても、各種設備保守費にしても、多くの管理会社は、何かしらのマージンを取っています。

これが「管理費のムダ」の多くを占めています。

家の目の前の畑にあるニンジンが、農家から直接購入すれば1本50円で買えるのに、わざわざ流通ルートを通して80円で買っている、、、そんなイメージでしょうか。

私たちクローバーコミュニティは、この「自分の目の前を通るお金を搾取するような」中間マージン・リベートは一切取りません。

管理組合には、管理業務や設備点検といったサービスを「原価で」提供しています。


「中間マージンは絶対ダメとは言えないのでは?」
という意見には、
「絶対ダメとは言わない。でも大した仕事をしていないのにこっそりマージン取るのは不誠実」と回答しています。

自分がやられたら嫌なことはしない、というシンプルな発想です。


・他にも見直すことができる「管理費会計」

管理委託費や各種設備保守費の他にも、
・共用部分の電気料
・共用部分の損害保険料
・高速インターネット使用料
・CATV利用料
・設備リース料(防犯カメラなど)
・植栽費
といった、「どこかの業者に委託している業務」については、当社が管理組合に代わり、業者と交渉したり、競合する業者から比較見積もりを取得することで、コスト削減を支援します。

当社は「中間マージン・リベート(バックマージン)」を一切取らないスタンスなので、「コスト削減や業者選定はお客様である管理組合と完全に同じ方向を向いた提案ができる」のです。


・管理費を削減し、修繕積立金へ充当しよう
修繕積立金が破たんしないように

家計に例えると生活費であった管理費を精査し、コスト削減を果たしたら、削減した分を修繕積立金に回すことができるようになります。

上記の例で、

管理費:月額13,000円、修繕積立金:月額6,000円

これを、

管理費:月額10,000円、修繕積立金:月額9,000円

にすることは、家計に例えれば、生活の無駄を見直し貯蓄に充当することで、将来(修繕工事)に備える体制を整えることができます。


日本一「修繕積立金を残す」マンション管理を実現するために、まず取り組むべきことは、管理費の見直しです。


(続く)


深山 州(みやま しゅう)
(㈱クローバーコミュニティ:共同代表)

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「中間マージン・バックマージン(リベート)の排除を宣言し実行する、日本で唯一の管理会社です」

日本全国のマンション管理組合の皆さん、理事の皆さん。

マンション管理業界はいま、自らの利益のみを追求する従来志向で停滞するのか、顧客志向で新しい形を創るのか、大きな岐路に立っています。

motezaru



この度は、2人の共同代表が志を持って2016年に設立した分譲マンション管理会社「クローバーコミュニティ」のストーリーサイトをご覧いただき、本当にありがとうございます。

クローバーコミュニティ深山共同代表の深山(みやま)です。

このストーリーサイトは、共同代表がお互いにマンション管理業界を志した15年前からこんにちに至るまでの経緯と、世の中の管理会社の現状(課題)やそれに対する我々の考え方・熱き想いを、文章に乗せたものです。

より短くコンパクトに作成した内容をご希望の方は、ぜひこちらをご覧ください。

また、「松原・深山は何者?」
それぞれのキャリアや背景は以降のページへ譲ります。




クローバーコミュニティ松原こんにちは!同じく、共同代表の松原です。
縁があって、深山と共に東京からマンション管理業の新しい風を吹かせたいと思います。
よろしくお願いいたします。


さて、我々「クローバーコミュニティ」が目指す
「理想のマンション管理会社」とは何か?


ひとことで言えば「お客様(管理組合)から100%信頼される管理会社」です。



「100%信頼される」という言葉を、
我々は抽象的な飾り文句として終わらせる気はありません。


「信頼される」理想のマンション管理会社とは、裏を返せば、分譲マンションが世の中に一般化・大衆化した1960年代からほとんど変わることのない、マンション管理業界に横たわる「お客様である管理組合から信頼されない・胡散臭いと思われている全ての管理会社」が根本的に抱える問題への挑戦状でもあります。


世の中のマンション管理会社がお客様である管理組合から信頼されず・胡散臭いと言われる理由。
そして、我々が絶対に行ってはならないこと。

それは、


1)日常の管理組合における「中間マージン」の搾取
2)大規模修繕工事における「リベート(バックマージン)」の受領


です。



管理委託費や日常の小修繕工事から中間マージンを、大規模修繕工事からリベートやバックマージンを徹底排除することが、管理会社がお客様から信頼され、管理費や修繕積立金、そして管理組合運営支援について全幅の信頼をいただける、唯一の出発点です。

マンション管理会社_中間マージン_バックマージン_癒着


この「中間マージン・リベート(バックマージン)の排除」の二点が堂々と宣言できなければ、いくら管理会社の規模が大きくても、ブランドやネームバリューがあっても、フロント担当者が一生懸命頑張っていても、技術者のスキルが高くても、管理員や清掃員が現場で奮闘していても、管理会社としての「信頼の土台がない」「前提が崩れている」ということです。



我々クローバーコミュニティが「管理組合から100%信頼される管理会社を目指す」と宣言する、唯一の出発点は、中間マージンやリベート(バックマージン)を取らない管理会社」である、あり続ける、ということです。


理想のマンション管理会社を創る最低条件は、
100%信頼される管理会社を目指すこと。

100%信頼される管理会社を作るための最低条件は、
マージンを一切取らないこと。

マージンとは?詳細は後ページに譲りますが、まずは宣言させていただきます。


我々は、マンション管理業界にクリーンな嵐を巻き起こし、
住み心地と不動産価値に好影響を与える管理会社になることをお約束します。
ぜひご期待下さい。



※次のStoryは、こちらです。


当社、クローバーコミュニティはスタートラインに立ったところですが、当社を設立した共同代表のそれぞれは、マンション管理や不動産業界で培ってきた「実績と経験」において、誰にも負けない絶対の自信があります。
そして、マンション管理をゼロから叩き上げてきた自負があります。
クローバーコミュニティ_管理会社_原点_創業

我々は東京と福岡で、そしてマンション管理コンサルタントと管理会社として、ここまで別々の道を歩んできましたが、理想のマンション管理を目指した「原点」については、図らずも同じでした。

お互いのキャリアとともに書き記してみたいと思います。



1)深山州(共同代表)の生い立ちと実績・経験
深山州_ガイアの夜明け

[社会人までの生まれ育ち]

・1974年(昭和49年)8月24日 東京都大田区生まれ
・私立明治学院高校卒
・私立明治学院大学(法学部法律学科)卒


[社会人のキャリア]


・㈱有楽土地住宅販売(現大成有楽不動産販売、不動産流通)
・㈱コスモスライフ(現大和ライフネクスト、マンション管理)
・㈱シーアイピー(コスト削減コンサル)
・ライフコミュニティ㈱(マンション管理)
・メルすみごこち事務所(マンション管理士)を創業、㈱メルすみごこち事務所へと法人化し、現在に至る。



[マンション管理や不動産に関する『経験』]


・22才~ ㈱有楽土地住宅販売:中古マンション売買仲介を通じて、不動産の観点からマンション管理を体験する。
・24才 学生時代に、親が理事長を務めるマンション管理組合の事務局役として、管理費削減や管理会社リプレースなどの実現に奔走する。
・27才 マンション管理士・管理業務主任者が国家資格となり、1回目の試験で合格。
・27才~ ㈱コスモスライフ:マンション管理大手でフロント担当者に就任。事務管理業務と管理員など現場業務を学ぶ。
・29才~ ㈱シーアイピー:管理費削減の支援業務を通じ、コンサルタントとしての能力開発を行う。
・30才~ 自宅マンションの理事長に就任し、役員制度その他運営改良の取り組みを実現させるも、やり過ぎて批判を浴び2年で任期満了となる。
・32才~ ライフコミュニテイ㈱:経営者と経理以外のすべてのマンション管理を会得。
・32才 コンセプトマンション事業会社の立ち上げに参画するも1年で頓挫。

・33才~ メルすみごこち事務所:マンション管理士として、そして経営者として、日常の理事会運営支援、顧問契約や管理会社変更・管理費削減・大規模修繕工事・管理規約改定などのコンサルティングを手がける。2016年4月現在、172管理組合、約27,500戸、延べ280業務の実績を積み上げています。(現在も継続中)
この間、おかげ様でNHKやテレビ東京・フジテレビなどのTV番組や日本経済新聞や読売新聞・朝日新聞などの新聞、各雑誌などにマンション管理コンサルタントとして取り上げていただきました。

・取得資格:管理業務主任者、マンション管理士、宅地建物取引士


以上です。一貫してマンション管理や周辺事業を歩んできました。

現在経営するマンション管理コンサルタント「㈱メルすみごこち事務所」のミッション、

深山州_マンション管理_ミッション

「管理組合の良し悪しが住み心地と不動産価値に影響を与える時代を創る」これを実現させるために、コンサルタントとして首都圏・大阪で継続して取り組んでいます。




2)松原清植(共同代表)の生い立ちと実績・経験
松原清植_福岡の社長TV

[社会人までの生まれ育ち]

・1973年(昭和48年)福岡県北九州市生まれ
・私立福岡大学付属大濠高校卒
・私立福岡大学(法学部法律学科)卒


[社会人のキャリア]


・㈱穴吹工務店(マンション企画・販売)
・㈱クローバー管理(マンション管理会社)を創業、現在に至る。


[マンション管理や不動産に関する『経験』]


・22才~ ㈱穴吹工務店:マンションの企画や販売に携わり、マンションの基本知識を習得する。
・27才 マンションを購入(自社分譲)し、理事を経験する。このとき、無競争のまま受託されるマンション管理業のあり方や中間マージンによる高額な修繕工事費の搾取などマンション管理の実態を知る。
・30才 ㈱クローバー管理:2年をかけてマンション管理の問題を調査・勉強し、マンション管理会社を創業。コンサルタントとして管理組合をサポートすることも考えたが、直接的に関わること・改善することのできる管理会社を選択。2016年7月現在、管理棟数67棟2,831戸を受託。
これまでにない中間コストを排除した新しいマンション管理手法(COMシステム)は、旧態依然としたマンション管理業界に一石を投じる新しい管理会社として、NHKやTVQ九州放送、KBCラジオなどのTV・ラジオ番組や読売新聞・西日本新聞などの新聞、各雑誌などに取り上げていただきました。

・取得資格:管理業務主任者、マンション管理士、宅地建物取引士


以上です。深山と同様に、一貫してマンション管理や周辺事業を歩んで来ました。

現在福岡で経営するマンション管理会社「㈱クローバー管理」では、

松原清植_マンション管理_ミッション

「中間マージンを排除した適正なマンション管理を実現し、世の中に広める」ことを常に念頭に置き、現在においても福岡市および周辺地域で継続して取り組んでいます。


[それぞれの起業のきっかけは、マンション管理の国家資格化]

二人のキャリアで共通していることは、マンション管理士と管理業務主任者が国家資格になることを知った2000~2001年に、マンション管理組合を取り巻く環境や外部の支援が整っておらず、困っているマンションがあまりにも多いというマンション管理業界の課題に気づき、それぞれが一念発起して不動産業界からマンション管理業界へと進路変更して起業したことです。

一方で、二人のキャリアでもっとも異なるところは、マンション管理士と管理業務主任者が国家資格となった時、深山はマンション管理士(コンサルタント)の道を選び、松原は管理会社の道を選んだことです。

深山は、管理組合の側に立つ第三者として、マンション管理組合のコンサルタントを目指して管理会社等を渡り歩き、見聞を広めたうえで起業したのに対し、松原は、自ら正しいマンション管理を直接供給することを目指し、いきなり管理会社を起業しました。

そして、両者は「理想のマンション管理の追求」という険しい山を別々の道から登り始め、幾多の苦労を重ね辛酸を嘗めながら、経験を積み重ねていた2015年(平成27年)1月に出会いました。

お互いに目指すべきところが同じだったことに驚き、また喜び合い、約1年の検討期間を経て、2016年(平成28年)にクローバーコミュニティを立ち上げるに至っています。




3)成功・失敗経験を積み重ね、ゼロから叩き上げてきた自負がイノベーションを起こす

我々は、それぞれが上述のように、マンション管理の現場から経営に至るまで、膨大な『活きた成功/失敗経験』を積み重ね、ゼロから叩き上げてきた自負を持っています。

管理会社の社員が、与えられたポジションで業務をこなすのとは、積み重ねてきた仕事の質・量・重み・想いがまったく異なります。

大手管理会社で親会社から降りてくるサラリーマン経営者がマンション管理の現場を知らずして経営に当たるのとも、まったく異なります。

そして、共同代表のそれぞれが、不動産業界というマンション管理業界とは似て非なる他業界から参入していることが、マンション管理業界の常識を非常識と疑う目を養い、企業理念に「日本のマンション管理業界にイノベーションを起こす」と宣言する所以です。




4)マンション管理業界を志した『原点』とは

二人の生い立ちや社会人としてのキャリアには違いがありますが、両者に共通したことは、次のことをほぼ同時期に学び、「自分が立ち上がるチャンス」と感じたことです。

  • サラリーマン時代に不動産業界でマンションを数多く取り扱ったこと(深山は中古マンション、松原は新築マンション) 
  • 不動産業界に比べてマンション管理業界のほうが、社員の働くモチベーションが低く、コンサバティブ(保守的)であると感じたこと
  • 2001年にマンション管理士と管理業務主任者が国家資格になったこと
  • マンション管理業界を学ぶにつれ、お客様である管理組合が負担する割高な管理費や低すぎる修繕積立金、対応の悪い管理会社、破綻前提の長期修繕計画、いい加減な会計など、管理会社がマンション管理組合のパートナーとしての適性に欠いているケースが多く見られたこと
  • マンション管理組合が、住民の無関心や限られた情報の中で管理会社へ依存しなければならない状況で、運営上の課題がとても多かったこと
「自分たちのマンションの管理や運営・修繕、そしてお金(運営原資である管理費や修繕積立金)に困っている管理組合が多い」

「パートナーであるべき管理会社の多くが、自社の利益を最優先するのはまだ良い方で、管理組合の利益や損害に目を向けていない・酷いケースは管理委託料をもらいながら管理組合に害しか与えていないのではないか」

というマンション管理業界全体の課題に気づいたことが、両者がマンション管理業界を志した『原点』であり、それぞれが一念発起して不動産業界からマンション管理業界へと進路変更し、深山は東京でマンション管理コンサルタントを、松原は福岡で管理会社を起業し、こんにちに至っています。




[マンション管理士が管理会社を起業することに矛盾がないか]
nhk_マンション管理士_深山州_ニュースシブ5時

特に、深山は現在でもメルすみごこち事務所(マンション管理コンサルタント事務所。マンション管理士)を経営しています。松原とお互いに個人出資でクローバーコミュニティを立ち上げたとはいえ、
『管理組合の側に立って管理会社をチェックすべきマンション管理士の代表が管理会社を経営するのは矛盾していないか』
という声を聞いたことがあります。

これには、100%矛盾はない、と断言します。

矛盾を指摘する方は『管理会社とマンション管理士』という「職業」としての指摘です。
私は職業以前に『原点』つまり、困っているマンション管理組合の側に100%立ち切り、理想のマンション管理を目指すことを第一に考えています。

『原点』『理想のマンション管理』は、マンション管理士でも、管理会社でも、目指すものは同じはずです。そこにブレは一切ありません。ブレがないので、マンション管理コンサルタントを経営しながら管理会社を起こすことに、なんの躊躇いもありません。

究極の理想は、深山が経営するマンション管理コンサルタント業や個人のマンション管理士事務所、マンション管理のコンサルタントが世の中から必要とされなくなるくらい、管理会社が誠実で正しい支援を管理組合へ提供できる時代を創ることです。

そう信じて、二人の思いがシンクロして、クローバーコミュニティの設立に至っています。
設立時の想いをいつも思い起こしながら、ブレることなく一貫性を持って経営に当たりたいと考えています。 


※次のStoryは、こちらです。

分譲マンションが大衆化したのが1960年代。それから、マンション管理会社の悪しき慣習がほとんど変わらないまま、50年以上が経ちます。

管理会社の中間マージンをカット(クローバーコミュニティ)

マンションを取り巻く環境は、世の中の変化とともに大きく変わりました。
一方で、マンション文化が定着して半世紀が立つ今でも変わらないものがあります。

それは「マンション管理会社の利益構造」です。


プロローグ…理想のマンション管理会社とは…」で書いた通り、マンション管理会社のほとんどが、マンション管理の素人である管理組合の皆さんが無知なのを良いことに、

  • 管理委託費や小修繕工事における「中間マージン」の搾取
  • 大規模修繕工事における「リベート(バックマージン)」の受領

を継続しています。

平成バブルの崩壊以降30年近く、なかなか景気が浮上しない日本の中で、右肩上がりで成長を続けるマンション管理会社。

もちろん、管理会社としてクローバーコミュニティを立ち上げた我々からすれば、マンション管理業界が発展することは喜ばしいことです。
しかし、ほとんどの管理会社がさしたる「企業努力」をせずに発展していたとすれば、その分の「しわ寄せ」つまり負担は、管理会社への業務発注者である管理組合の皆さんが背負っているのです。


では、我々がここまでこだわっている「マージン」とは、どのようなもので、管理組合がどのような方法で取られているかをご説明いたします。




1)中間マージンの搾取とは?

リベートを取らないマンション管理会社

マンション管理会社の仕事のうち、管理会社が直接社員やパートを採用して業務に当たっているのは、

  • 事務管理(会計・出納・長期修繕計画の企画、そしてフロント担当者による理事会や総会の支援)
  • 管理員
  • 日常清掃員

など、オフィススタッフや現場スタッフが行う業務であり、

  • 定期清掃
  • エレベーター保守
  • 機械式駐車設備保守
  • 消防設備点検 
  • 排水管清掃
  • 貯水槽清掃
  • 植栽保守
  • その他設備点検や保守

これらは、管理会社が自社の社員で直接行うことはなく、専門業者へ再委託しています。

また、建物や設備の補修など「営繕工事」についても、管理会社の社員が直接作業することはなく、工事業者や設備業者に行わせています。

これらの専門業者が行っている業務を「専門業務」と呼びます。


ほとんどの管理会社は、これら専門業務について、専門業者を下請けに使い、


  • 常に中間マージンを乗せて自社の見積もりとして提案するか、
  • 専門業者の名前で高めの見積もりを作らせ、専門業者からリベート(バックマージン)を乗せているか

いずれかの方法により、常に中間マージン(またはバックマージン)を得ています。

imgSystem01

管理会社の社員が自ら清掃や点検・工事をすることなく、常に10~100%のマージンが入る仕組みです。
その分、お客様である管理組合は、常に10~100%(つまり本来価格の2倍!)の高い支出をしている、ということです。



「あいだに管理会社が入って調整してくれているのだから、マージンを取るのは当たり前ではないか」

という声が聞こえてきそうですが、ここで、皆さんにとって大切なことは、再委託や外注そのものの否定ではなく、管理会社のほとんどが、

「仕事をせずに中間マージンやリベートを取っている」
つまり中抜きをしているだけ、ということです。

管理会社_中間マージンで利益

ちょっとした手配程度で、業務料の20~30%を中抜されていたら、おかしいと思いませんか?なかには営繕工事費に100%のマージンが乗っていたら(つまり2倍!)、怒りませんか?



もっと本質的なことを言います。そもそも、専門業者を手配する業務は、上述の、管理会社の社員が行う「事務管理業務」に含まれるべき仕事です。

つまり、ほとんどの管理会社は、専門業者の手配などに関する報酬を
「事務管理業務」で得ながら「中間マージン」「バックマージン」で二重に収入を得ているのです。


しかも、「中間マージン」「バックマージン」の内容がお客様である管理組合へ開示されることはありません。
管理組合が専門業者と直接契約すれば100万円で提供してもらえる業務が、110万円~200万円(2倍!)で提供されている可能性が極めて高い、ということです。


これでは、管理会社を100%信頼することはとてもできません。
しかし、これがマンション管理業界の実情なのです。

当社、クローバーコミュニティは、これら中間マージンを一切取らず、事務管理業務費の中で管理組合が直接発注する保守やメンテナンス業者のマネジメントを行います。



2)大規模修繕工事における「リベート(バックマージン)」の受領とは?
ほとんどのマンション管理会社は、大規模修繕工事を「チャンス」と捉えています。
もちろん、民間企業が「ビジネスチャンス」をしっかりと捉え、適正な仕事をして顧客から喜ばれながら売上を上げることは素晴らしいことです。

しかし、大変残念ながら、ほとんどのマンション管理会社は、皆さんのマンションの大規模修繕工事を「ビジネスチャンス」ではなく「リベートチャンス」として捉えています。

「1)中間マージンの搾取とは?」のところでも話しましたが、管理会社は、自社の社員が直接できる業務以外は、専門業者へ再委託しています。

大規模修繕工事についても、管理会社が自社で修繕工事の作業員を抱えていることはまずありません。大手管理会社でも、ありません。


ここで、管理会社が大規模修繕工事でどのような方法で利益を上げているでしょうか?

一つは、管理会社が「自ら施工業者」として工事を受注し、修繕専門業者へ再委託(ほぼ丸投げ)し「中間マージンを取る」方法です。
管理組合の皆さんが発注する大規模修繕工事金額の20%以上は中間マージンである、と言えます。

管理会社が修繕専門業者から中間マージンを取るためには、修繕工事費をその分水増しするか、修繕専門業者へ低い利益率で工事をさせるか、しかありません。


そして二つ目は、管理会社が「設計監理者(技術コンサルタント)」として、大規模修繕工事を施工する業者の選定を補助する立場を取りながら、実は施工業者からリベート(バックマージン)を取る方法です。
こちらも、管理組合の皆さんが発注する大規模修繕工事金額の20%以上は中間マージンであることが多い、と言えます。

管理会社が修繕専門業者からリベート(バックマージン)を取るためには、選定にエントリーさせる施工業者の見積金額を高めにしてもらうか、修繕専門業者へ低い利益率で工事をさせるしかありません。


さらに三つ目、管理会社が「大規模修繕工事には一切関わらない。施工も設計監理もやらない。修繕専門業者の推薦や選定支援を提案する」
と言いながら、施工業者からリベート(バックマージン)を取る方法です。
こちらは、管理組合の皆さんが発注する大規模修繕工事金額の5%以上が中間マージンである、と言えます。

この場合は、管理会社が受け取るリベート(バックマージン)は、20%に比べれば低い5%程度です。
でも、問題はリベートの額ではありません。我々が申し上げたいことは、

「管理組合の見えないところで、見えないようにリベート(バックマージンを受け取っている」

ということです。


多くのマンション管理会社は、大規模修繕工事に際して、これら3つのパターンからどれかの方法で収入を得ています。
大規模修繕工事は、管理会社にとって「純粋なビジネスのチャンス」ではなく、「楽してリベート(バックマージン)を得るチャンス」なのです。


松原と深山が、それぞれ福岡と東京でマンション管理業界を志して15年、マンション管理の現場で見てきた事実であり、中間マージンやリベートをもらう側・払う側から仕入れてきた、確実な話です。

管理組合の皆さんは、管理会社が知らずのうちに取っているリベートの分を、毎月支払っている修繕積立金で埋め合わせしているのです。
修繕の素人である皆さんの多くが、管理会社から「我々は日常の管理をしているので悪い工事をしても逃げられません」と言われて、大きな違和感もなく信用し、割高な修繕工事費を支出しています。

その結果、将来の修繕積立金が足りなくなり、毎月の徴収額を引き上げて埋め合わせしなければならなくなる、という悪循環になることを知っていて黙っていたのが、これまでのマンション管理業界の歴史です。

これでは、管理会社を100%信頼することはとてもできません。
我々は、管理会社の地位が高まらない理由の一つに、この「マージン・リベート・癒着体質」にあると考えています。


信頼される管理会社の出発点は、マージンを取らないこと以外にない

マンション管理会社_中間マージン_バックマージン_癒着

我々クローバーコミュニティは、この「中間マージン」「リベート(バックマージン)」を一切排除しています。

日常管理においては、自分たちが直接実施しない業務について、上述の「事務管理業務費」の中で、専門業者の選定や交渉・業務履行チェック・報告書の受領などの作業をすべて行います。

imgSystem02

大規模修繕工事に際しては、我々ができる範囲の業務は、すべて事務管理業務費の中で行います。

再三再四にわたり申し上げますが、
「お客様から100%信頼される管理会社」になる出発点は、我々共同代表を筆頭にフロント担当者に至るまで、中間マージンやリベートを一切取らないゆえに、管理組合の皆さんの側に100%立ち、同じ目線で一寸の曇りもないサポートを行うことがすべてである、と考えています。

管理会社を「大手・ブランド」ゆえの信頼「感」で選ぶ前に、
本当に信頼「できる」組織であるのか。
ここをぜひ見ていただきたいと思っています。


※次のStoryは、こちらです。

 

ほとんどのマンション管理会社が逃れられない「親会社志向・二重価格で二律背反」とは何でしょうか?


マンション管理会社_管理業界_親会社_癒着


1)分譲系管理会社にとってのお客様は管理組合?親会社?
マンション管理業界で「分譲系管理会社」とは、親会社(デベロッパー)が建てたマンションの管理を受注する割合の多い管理会社のことを指します。デベロッパーがマンションを建てることで、初めて仕事が生まれます。

特に古くからマンション管理業を営んでいる多くの中堅~大手の管理会社は、この「分譲系管理会社」に当たります。

分譲系管理会社は、デベロッパーとは親子の関係ですから、当然ながら両者において人材の往来は活発で、主に親会社であるデベロッパーからから子会社である管理会社へ、役員や部長など幹部クラスの待遇で「降りてくる」のが一般的です。

分譲系管理会社からすると、マンション管理の仕事を作ってくれたのは、親会社であるデベロッパーです。

親が産んで、育ててくれなければ、子供は成長しません。
管理会社の「親会社志向」は、グループでマンションを建て、管理をすれば、当然生まれるものです。


我々は、企業がグループで成長することを全く否定しません。
一方で、一般的に分譲系管理会社の多くは、親会社であるデベロッパーに「ブランド力」のあるところが多く、

「管理会社は◯◯ブランドのグループだから、管理も任せて安心」
「◯◯の子会社だから裏切ることがない」

というマンション住民は一定数います。


しかし、本当にそうでしょうか?
分譲系管理会社、というだけで安心なのでしょうか?

「安心」と「安心感」

つまり『なんとなく安心』とを混同していませんか?

デベロッパーと管理会社の親子関係_アフターサービス

分譲系管理会社が顧客志向でなく親会社志向になるのは「アフターサービス補修」の時です。
デベロッパーには、新築時にマンション購入者へ約束する「アフターサービス」(不具合の補修)制度があります。

アフターサービス規準に則り、建物の部位や設備ごとにおおむね新築後1年、2年、5年、7年、10年と補修期限を設け、期限内の不具合は無償で補修する責任を負っています。

しかし、デベロッパーとしては、アフターサービス補修は「支出する一方で収益にならない」仕事ですから、なるべくお金を掛けたくないのが本音です。実態は施工業者(ゼネコン)へ支出させているのですが、、、

一方で、マンション購入者の団体である管理組合としては、建物や設備の不具合を見つけ、なるべく無償で補修して欲しいと考えます。

ここで本来あるべき管理会社は、管理組合の側にたち、一緒に建物や設備の不具合を探し、デベロッパーへアフターサービスの補修要求を行うべきです。

しかし、分譲系管理会社は、どうしても親会社のほうを向かざるを得なくなります。
つまり、建物や設備の不具合の箇所を積極的に見つけることも、デベロッパーへアフターサービス補修を強く要求することも、仕組み上できないのです。

子は親に逆らうことができないのです。

これがまだ「軽微な補修」なら良いですが、
「瑕疵」つまり「欠陥」に相当するようなケースだった場合、管理会社が管理組合の側に立って一緒に戦ってくれるなど、ありえないのです。

これが、分譲系管理会社の課題である「親会社志向」です。
アフターサービス補修に限らず、管理組合とデベロッパー(親会社)との間でのトラブルが起こった時に、管理会社が顧客志向になることは無理なのです。

当社、クローバーコミュニティはこれを徹底しますし、管理会社を当社へ変更していただいた際には、管理組合と一緒にアフターサービス補修を最大限活用するよう、調査やデベロッパーとの交渉を支援しています。

マンション管理会社 親会社志向・二重価格で二律背反


2)独立系管理会社には「親代わり」がいる
分譲系管理会社と異なり、デベロッパーを親会社に持たない管理会社を「独立系管理会社」と呼んでいます。
マンション管理の仕事を作ってくれる親会社がいる分譲系管理会社と異なり、自分たちでマンション管理の仕事を探さなければなりません。 
当社もこの意味では「独立系管理会社」に属することになります。

しかし、独立系管理会社の多くには、「親会社」の代わりにマンション管理の仕事を供給してくれる「デベロッパー」がいます。

それは、マンション開発を専業にし、管理会社を子会社に持たない新興~中堅デベロッパーです。
マンションを建てたら、管理の仕事を独立系管理会社へ渡す(取引する)ことになります。

独立系管理会社としては、 デベロッパーを親会社に持たないため、親代わりにマンション管理を供給してくれるデベロッパーの存在はとてもありがたいものです。

そのため、独立系管理会社は、管理組合よりも、このような「管理の仕事を卸してくれる」デベロッパーのほうを向かざるを得なくなります。

独立系管理会社_二重価格_アフターサービス

つまり、アフターサービス補修において、建物の不具合の補修箇所を積極的に見つけることも、デベロッパーへ厳しく補修要求することも、仕組み上できないのです。
 
「親会社」ならぬ「親代わり」に逆らうことはできないのです。親会社志向と同じことが、独立系管理会社にも起こっています。


結局、分譲系管理会社も独立系管理会社も、新築マンションを供給するデベロッパーを大切にしなければなりません。

実際に管理委託費を払ってくれるのは、マンション住民である管理組合です。
間違いなく、管理会社にとって「管理組合」はお客様です。

しかし、ほとんどの管理会社は結果として「もっとも大切なステークホルダー(利害関係者)」であるデベロッパーのために働かざるをえない仕組みなのです。


当社、クローバーコミュニティは、この「親会社志向」を排除し、真に管理組合の利益のために働くために、この「デベロッパーからの新築物件の受託」は、利益相反になる限り行いません。


 
3)管理委託費の「二重価格」も大きな課題
例えば、管理会社があるマンション管理組合へ提示する管理委託費の見積を100として、すぐ近くのマンション管理組合へ、90とか110の委託費を提示することはおかしいとは思いません。
85~115くらいの範囲であっても、

「標準的なマンション管理組合に比べて業務量が多い(少ない)・管理組合の要望レベルが高い(低い)から、管理委託費は高め(低め)」

とか

「他の管理会社との比較案件で勝つために、競争力のある見積もり金額」

などと、企業が仕事を獲得し維持するために妥当な判断と言えるでしょう。


しかし、同じマンション管理会社が同等のサービスレベルで、70から130の価格レンジだったら、さすがにおかしいと思いませんか?

自分のマンションの管理委託費が100なのに、近隣のマンションの管理委託費が70だったら、

「なんで管理委託費にこれほどの価格差がでるのか」
「近所同士のマンションなのに、管理委託費に差があり過ぎる」
「管理委託費って、一体どんな費用なのか、納得できない」

となりませんか?


でも、マンション管理業界では、この程度の価格差(二重価格)は当たり前です。

この、管理委託費の二重価格は、どのようにして生まれるのでしょうか。

マンション管理会社_管理費_二重価格


上記1)の「分譲系管理会社が親会社であるデベロッパーからマンション管理の仕事をもらうときの管理委託費」

または、

上記2)の「独立系管理会社がマンション管理部門を持たない新興~中堅デベロッパーから管理の仕事をもらうときの管理委託費」

と、

「管理会社のリプレース(競争見積り)で提示する管理委託費(見積もり提示額)」

との違いは、
確実に30%はあります。


新築時にデベロッパーから「無競争で受注」する事のできる管理委託費の見積もり金額は、飲料水で例えるなら、自動販売機やコンビニで(定価で)買うようなものです。

いわば「マンション管理の『希望小売価格』」です。

一方で、管理会社のリプレース(競争見積り)で提示する際の管理委託費は、スーパーで(値引きされて)買う、と言った例えが良いかもしれません。

いや、ちょっと違います。マンション管理業界では、飲料水をスーパーで買うのが「適性な価格」で、自動販売機やコンビニで買うのは「かなり利益の乗った価格」です。


同じ管理会社、同じサービス、同じフロント担当者、同じ設備保守なのに、新築から無競争の管理委託費が、他の管理会社と比較しただけで30%も下がったら、おかしいと思いませんか?
二重価格と言われても仕方ないと思いませんか?

はじめから「競争力のある管理委託費」で提案して欲しいと思いませんか?


我々クローバーコミュニティは、管理会社がマンション管理組合(お客様)によって売上や利益率が異なることを批判していません。
が、管理会社が正当な理由なく、お客様に内緒で30%の差をつけている「二重価格」を批判しています。


なぜ、世の管理会社は「二重価格」の設定を当たり前のように行っているのでしょうか?

それは、顧客であるマンション管理組合が、近隣の同じ管理会社が管理するマンションの管理委託費を聞くことができない(近隣マンションの情報が入ってこない)ことが、二重価格を生む原因となっています。

日本人の気質なのでしょうか、マンション管理組合を小さなムラとすると、近隣マンション(ムラ)との管理組合同士の交流を積極的に持ちたがりません。

隣のマンション管理組合はライバルでもないでしょうに、なんとなくお隣さんとの付き合いに気を遣うからでしょうか。

お金(管理委託費)のことをズケズケ聞くのは憚られるのかもしれません。

マンション管理組合という「ムラ」の内向き志向が、近隣のマンションの管理委託費と自分のところとを比較することを妨げてしまい、なかなか管理委託費の「相場」を知る機会がありません。


さらに、マンション管理会社が、自社が管理するマンション管理組合(理事)同士を積極的に繋げようとすることはまずありません。

同じ規模のマンションなのに、管理委託費が二重価格であることが知られてしまうからです。



マンション管理会社の「親会社志向」と「二重価格」。
マンション管理業界が未だに変わることのできない、大きな課題なのです。

当社、クローバーコミュニティは、親会社を持たず、管理会社を持たないデベロッパーから新築物件の管理を引き受けることもしません。管理組合によって根拠のない二重価格を出すこともありません。

クローバーグループで、松原が福岡で経営する「㈱クローバー管理」では、二重価格の全くない管理委託費の設定であることもあり、自社が受託する管理物件の理事長同士を積極的に引き合わせ、管理組合の横のつながりを応援しています。

そして、クローバー管理が管理するマンションの理事長や元理事が主体的に集まり「理事長会」を開き、横(管理組合)のつながり(情報交換)を行っており、クローバー管理も応援しています。

もちろん、我々クローバーコミュニティも、受託マンションが増えてきましたら、ぜひ理事長や住民同士の横のつながりを積極的に応援して参ります。


いつもお客様と100%利害を共有し、マンション管理業界の二律背反に真っ向から挑んでゆきます。


※次のStoryは、こちらです。

マンション管理業界の構造ではなく、文化・習慣として染み付いた「保守過ぎる」という課題

マンション管理会社_保守的_体質

これまでは、前ページまでに記したような

「中間マージン・バックマージン」
「親会社志向・二重価格」

といった、マンション管理業界の構造が原因となって続けられている「本質的な課題」を記しました。


ここからは、マンション管理業界で「文化・習慣」として定着してしまった「あまりにも保守的過ぎる」姿勢について、思うところを記します。



我々は20代の時から、理想のマンション管理を求め、この業界で見聞を広めてきました。

深山は中古マンションの売買仲介を通じてマンションを「不動産」の視点で見、管理会社を2社経験し、親が所有する分譲マンションで事務局を、自宅マンションで理事長やオブザーバーを務め、今でもマンション管理のコンサルタントとして管理組合の目線で管理会社と接しています。

松原はデベロッパー(新築マンション販売)の視点で管理会社の対応を見、実際に福岡で管理会社(クローバー管理)を創業し、これまで70件近いリプレースを経験してきました。


その結果、

「世のマンション管理会社は、『受け身で、守りで、動かない企業文化』が根付いてしまっている」

マンション管理会社_保守的_動かない_遅い

という結論に行き着きました。


マンション管理業界は、不動産業界の中で、デベロッパー(開発・分譲) → 設計事務所(設計)→ゼネコン(建設) → 管理会社(保守) という序列です。デベロッパーがマンションを建てて、初めてマンション
管理のビジネスが生まれます。
 
この時点でマンション管理会社の中に「管理の仕事は取りに行くものでなく、親会社からもらうもの」という受け身の姿勢が身についてしまったのかもしれません。刷り込まれている、と言っても良いでしょう。


また、管理会社の売上高はデベロッパーやゼネコンに比べて桁違いに低く、マンション管理という「商品やサービス」が形に残らないこともあり、非常に地味な業界です。

しかし、「地味な業界」と「受け身・守りの業界」とは違います。
「受け身・守り・動かない」ことが、顧客であるマンション管理組合にとって良いことはありません。


マンション管理会社の業務は、管理員の派遣や清掃、設備保守など、マンションの日々を守ることが基本ですが、その基本を出ることなく、常に待ちの状態・守りの姿勢で動かない管理会社が多すぎます。

実際、我々が見てきたほとんどの管理会社には、
残念ながら次のような姿勢が定着してしまっています。

  • 管理組合の運営について、改善・改良に関する積極的な提案が見られない。(理事会から言われなければ動かない。言っても動かない人もいる)
  • 提案があっても、ほとんどがマンション管理業界で一般化された商品やサービスであり、個々のマンションの特性や置かれた状況に関係なく画一的に用意される。(例:管理組合一括加入の専有部サービス)
  • 自社の売上になる(管理委託費とは別途の収入になる)ものだけは管理組合の利益になるかどうかは別として積極的に提案する。(例:修繕・補修工事)
  • 管理委託契約書(業務仕様)に書かれた業務以外の依頼は引き受けない。(別途請求、という概念もない。)
  • 管理組合からの依頼に基づくイレギュラー対応はしたがらない。(特に大手管理会社。管理組合のためになるとわかっていても、均一的なサービスの域を極力出ないことで、合理性・効率性を高めることを第一としている。)
  • 管理組合からの質問に断定的な回答をしない。(言質をとられるのを極端に恐れる。)
  • 総会の場で出席者から理事会へ寄せられた質問や批判に対し、支援者として回答するなど理事会をフォローせず、傍観者となっている。(理事会を守るよりも先に自社の利益やリスクヘッジを優先し、困っている理事会を助けない)
  • 現場のことはフロント担当者や管理員に任せきりで、会社としてマネジメントしていない。

これら、「受け身、守り、動かない」マンション管理会社の文化・習慣は、ビジネスモデルの転換や異業種からの参入など、パラダイムシフトが起こらないかぎり変わらないと考えています。


逆を言えば、我々、クローバーコミュニティは、マンション管理業界が抱え続ける課題を反面教師として、常に反対を進むことを宣言することで、真に顧客の立場に立つ管理会社になることができると考えています。

それはつまり、

  • 管理組合の運営について、改善・改良に関する積極的な提案を行う。
  • 提案は個々のマンションの特性や置かれた状況に即したものを行う。
  • 自社の売上になる提案は、必ず管理組合の利益にもなることを第一として考え、単に受託先への一律提案や中間マージン・バックマージン目的の提案はしない。
  • 管理委託契約書(業務仕様)に書かれた業務以外の依頼も積極的に検討する。(過負荷がかかる場合は適性な別途費用を提案する。)
  • 管理組合のためのイレギュラー対応を厭わず行う。
  • 管理組合からの質問に、十分な勉強の上で断定的な回答を心がける。(プロとしてアドバイスに責任を持つことは当然とする。)
  • 総会の場で出席者から理事会へ寄せられた質問や批判に、理事会を支援・コンサルしてきた者として回答し、理事会を支える。
  • 現場のことは会社として一元管理し、フロント担当者・管理員を孤立させない。
という「文化・習慣」を社内に、スタッフに、定着させることです。

これを設立から一貫して行うことで、「積極的で、攻めの姿勢で、良く動く企業文化」を全体に浸透させ、保守的過ぎるマンション管理業界へ一石を投じたい、そう強く考え、実行して参ります。


※次のStoryは、こちらです。

管理会社変更(リプレース)の直接の引き金「フロント担当者」の「3ない体質

マンション管理会社_保守的_動かない_遅い


「マンションの管理会社」と言って多くの方が想像する「人」は、管理員であり、清掃員であり、大規模なマンションになればコンシェルジェや警備員、と言うでしょう。

そして、年1回の通常総会に出席すると、出欠票を集めて集計したり、総会の司会進行をサポートしたり、時には議案を読み上げたりする「人」と会います。

また、あなたが理事会役員に選出され、理事会へ出席すると、テーブルや椅子を並べ、資料を配布し、あなたと一緒に議論へ参加する「人」との接点が急激に増えます。

そう、フロント担当者です。


フロント担当者は、管理会社にとって、管理組合(顧客)対応の窓口(フロント)として、どのマンション管理組合にも必ず設置されています。

フロント担当者は「窓口(フロント)」であり、「営業マン」ではありません。
担当者は、自らが苦労してマンション管理組合の新規開拓をしたり、管理業務の受注活動をする経験がほとんどありません。

フロント担当者には、はじめから顧客(管理組合)用意されています。
◯棟のマンションを担当することで、安定的な給与が会社から保証されます。

そのため、フロント担当者は「サービスマン」ではなく「事務的」な対応になりがちです。

これに加え、前ページ「管理会社の『受け身・守り・動かない』企業文化」で記したように、保守的過ぎる管理会社による採用・教育・研修を経て会社に一定期間在籍すると、マンション管理会社の典型である「提案・合意形成・意欲の乏しいフロント担当者」が生まれやすいのです。


我々はこれまでのキャリアの中で、仕事柄、他社の管理会社フロント担当者をたくさん見てきました。

その中には、
  • 理事会議事録がなかなか出て来ないなど、仕事のスピードが遅い
  • マンション管理に関する専門知識が足りない
  • コミュニケーション能力が低い
という基本的な問題を抱える人も結構多いのですが、ここは割愛します。
  • 提案がない・顧客から言われなければ動かない
  • 理事会での議論をまとめるようなファシリテーション(合意形成)がない
  • 顧客のために働くというサービス精神やモチベーションが低い 
管理会社の規模にかかわらず、ほとんどのフロント担当者が共通して、これらの一つまたは全てに該当します。

能力というよりは、姿勢の問題です。そしてその姿勢を作るのは、管理会社の

3ない体質

に問題があるのです。


1)フロント担当者には「提案」がない
マンション管理会社_フロントマン_提案_対応_不満
例えば、理事会の席で、フロント担当者が積極的な提案を自発的にするシーンに出会ったことはほとんどありません。極めて事務的な人が多いです。

大抵の場合、理事会から依頼や要望・指示があって、初めて動くフロント担当者がほとんどです。
まるで
「理事会がオファーしなければ一生このまま何も提案しないのではないか?」
「フロント担当者は何しに理事会へ来ているの?」
と疑ってしまうほどです。

たまにフロント担当者から提案があるとすれば、上からの指示で管理を受託するマンションへ画一的に出したものか、自社の売上になる(中間マージン・バックマージンに繋がる)ようなものばかりです。

提案内容が未熟でも、管理組合のニーズやウォンツを的確に捉えていなくても良いのです。まずはフロント担当者が担当する管理組合の課題を見つけ、自発的に問題提起し、改善(改良)案を出す。

このアクションができなければ「フロント担当者は単なる管理会社の窓口担当」であり、理事会のアドバイザーにはならず、頼りにならない存在、ということではないでしょうか。

「言われてから動く」「個別の管理組合の課題に即した提案をしない」残念なフロント担当者が本当に多いのです。


2)フロント担当者には「合意形成能力」がない
マンション管理会社_フロント担当者_提案力_合意形成
フロント担当者は、複数のマンション管理組合を担当し、多数の理事会や総会の場に出席していますから、理事会や総会・住民説明会等での組合員間の議論が円滑になっていないケースにたくさん遭遇し、経験しているはずです。

また、フロント担当者は、理事会や総会での議題・懸案事項に関し、過去の経緯を最も把握できる立場にいますし、事前に周辺情報を勉強したり参考資料を用意するなど、組合員間の合意形成を促進するための前準備ができるポジションにいます。

しかし、多くのフロント担当者は、合意形成の支援ができません。

例えば、理事会の場でフロント担当者は、理事役員同士の議論にほとんど自分から入り調整することができません。

たとえ理事会役員同士の意見が対立したり、逆に意見が全く出ない沈黙状態が続いても、割って入るフロント担当者はほとんどいませんし、役員同士の議論が噛み合っていなくても、前提条件をわかりやすく補足説明し、共通理解を促すような調整に入るフロント担当者も非常に少ないです。

理事会役員の中に合意形成能力のある方がいれば、円滑な議論になりますが、そのような方がいない場合、円滑な議論を助けられるのはフロント担当者しかいません。それにもかかわらず、助けられないのです。

フロント担当者が、理事役員間のやり取りの傍観者になっているのです。
むしろ、人生経験豊富な管理員が理事会に出席しているほうが合意形成の役に立つことが多い位です。

また、フロント担当者は、理事会が結論を出すところにコミットしません。
「理事会で結論を出してください。」というスタンスです。

自分の発言やアドバイスが理由で理事会が間違った方向へ進んだ場合の責任(リスク)を取りたくないのではないか?と疑いたくなるほど、管理組合の決議にコミットしません。

合意形成の能力(ファシリテーション)が低いこともありますが、「理事会の話し合いや、もっと言えば管理組合の運営へ積極的に関わろう」「お役に立ちたい」というプロとしてのスタンスに欠けている、ということではないでしょうか。


3)フロント担当者には「サービス精神」がない
マンション管理会社_フロントマン_サービス業_対応
「顧客のために働くモチベーションが低い」「サービスマインドが非常に少ない」
という方が適切かもしれません。

冒頭で書いたように、そもそもフロント担当者は自らが苦労してマンション管理組合を新規開拓したり、マンション管理の仕事の受注活動をする経験がなく、はじめから顧客(管理組合)=自分の給与(飯のタネ)が用意されていることから、「サービスマン」ではなく「事務的」な体質になりがちです。

管理会社の営業部門が新規で管理物件を受託し、フロント担当者へ割り振られることを

「また担当物件(=仕事=負担)が増えた」

とネガティブに捉えるフロント担当者がどうしても多くなってしまうのです。
これは管理会社の評価制度による影響かもしれません。

そもそも、マンション管理会社はフロント担当者に「サービスマン的な要素」よりも「事務遂行能力」を求めているフシがあり、管理組合のために体だけでなく「頭と心」に汗をかくサービスマインドを求めていないとしか思えません。

そう確信する理由として、フロント担当者の上司は、担当者が個々の管理組合へイレギュラー対応や一歩踏み込んだサービスを提供することに消極的であり、「一つの管理組合の仕事をし過ぎると物件が多く抱えることができなくなる」「理事会の開催頻度はなるべく少なく」と担当者へ釘を刺すような話を数えきれないくらい多く聞くからです。

もっと言えば、自宅の住環境を良くしようと積極的に理事会役員を務める住民に対して、一歩間違うと「面倒な客」としてネガティブに捉える雰囲気が、管理会社にはあるのです。

このような環境下において、フロント担当者のサービス精神が高まるはずがありません。
サービス精神が高まらないフロント担当者が課長になり、部長になれば、管理会社全体がサービス精神を失う姿勢となるのは当然です。

フロント担当者は「個々のマンション管理組合にとって最適な管理を提供するサービスマン」でなければなりませんが、これを徹底する管理会社を我々は見たことがありません。

我々、クローバーコミュニティは、フロント担当者に「提案力」「合意形成能力」「サービス精神」を求め、コンサルタントとして育てる方針としています。


管理会社が管理組合を支えることで、
マンションの住み心地と不動産価値を高められるはず。
 
管理会社_役割_評価,価値,マンション管理


1)管理会社は管理組合へ「何を」提供しているのか?
マンション管理業界は、「不動産業界」のピラミッドで見ると、末端のほうに位置します。
不動産開発会社(デベロッパー)がいて、その下に設計事務所がいて、さらに下に建設会社(ゼネコン)がいて、ようやくその下に管理会社の存在があります。

分譲系管理会社・独立系管理会社ともに、ほとんどの管理会社に従事する人は、デベロッパーを下から見上げているような意識を持っています。
分譲系管理会社に至っては、親会社であるデベロッパーから役員や部長など幹部クラスとして降りてきており、管理会社の人間の多くが「自分たちは下の人間」「どうせ出世できない」という卑屈な意識が無意識のうちに植え付けられています。


そのような社員のモチベーションの中で、管理会社は顧客であるマンション管理組合へ、報酬(管理委託費)の対価として何を提供しているのでしょうか?

提供する業務(=作業)の名称でいえば、
「事務管理業務・管理員業務・清掃業務・各種設備保守業務・緊急対応業務・植栽業務、、、」となりますが、管理会社がこれらマンション管理の業務を提供するのは当たり前です。

管理会社は、これらの業務を「通じて」、顧客である管理組合へ「何を」提供しているのでしょうか?


業務(=作業)を提供しているのだから、それでOK、というのが、ほとんどの管理会社のスタンスです。
むしろ、

「管理委託契約書に記載された業務以外のことはするな」
「個々の管理組合へ入れ込み過ぎず、余計な仕事を増やすな」

という上司の声が聞こえてきそうです。

それどころか、提供する管理業務の中には中間マージンが乗り、大規模修繕工事ではバックマージン(リベート)を取り、さらに利益を増やすことを考える管理会社も多いです。

このような姿勢で、管理会社は、これらの業務を「通じて」、顧客である管理組合へ「何を」提供しているのかを聞くのは野暮な話かもしれません。



2)管理会社は「居住者の住み心地」を高める存在になることができる
マンションとコミュニティ活動
例えば当社、クローバーコミュニティの管理委託契約書の中には、「居住者間トラブル等に対する相談対応」が、事務管理業務の中に盛り込まれています。

マンション管理は、物件(建物や設備・敷地)の管理(保守・メンテナンス)だけではなく、そこに住む方の暮らしを可能な限り支える存在でなければならない、というのが当社の考え方だからです。

しかし、他の管理会社には、そのような概念はありません。

それどころか「わが社は共用部分の管理を仕事としているので、居住者間のトラブルは当事者で解決してください」と、ノータッチの管理会社ばかりです。

さらに言えば、理事会役員にも「共用部の管理が仕事なのですから、理事会も居住者間トラブルには触れないほうが良い」とアドバイスする管理会社も多いのです。

自社の売り上げにつながる商品である「専有部サービス」を積極的に売り込む大手・中堅の管理会社が、専有部に住む居住者同士のトラブルには一切かかわらない、という矛盾があるのです。(もちろん深入りし過ぎないほうが良いケースもあることは理解しています。)


また、居住者間のコミュニティを高めるような企画提案に関与しない・興味を示さない管理会社も多いです。余計な仕事はしたくないのか、コミュニティそのものが苦手なのか、物件(ハード)の管理に重きを置きすぎる姿勢はいかがなものでしょうか。

例えば、2014年(平成28年)3月に国土交通省が例示する標準管理規約から『コミュニティ条項』(管理組合の業務や管理費の使い道のうち、居住者間のコミュニティ醸成に関するもの)が削除されたことを受け、ほとんどの管理会社は


「今後は管理組合として積極的なコミュニティ活動を控えたほうが良い」
「管理規約を標準管理規約に合わせておけば理事会が総会で批判されることはない」
「当社はコミュニティ活動へ積極的に参加できなくなった」


といった姿勢を、フロント担当者を通じて打ち出しています。

もちろん、コミュニティ活動ありきはナンセンスです。静かに暮らしたい住民がいることも理解しています。

しかし、一律に「居住者間コミュニティへ後ろ向き」となる姿勢には問題があります。


マンションでの「暮らし」が快適であれば、家庭やビジネス・勉強に精が出る一助になるはず。
クローバーコミュニティでは、住み心地を高める支援も含めて管理会社の役目であると考えて、どこまで手を差し伸べられるのか、挑戦し続けます。


3)管理会社は「不動産価値」を高める存在になることができる
マンション管理_不動産価値_資産価値
(画像:ガイアの夜明け…2016年9月16日放映…)
「マンションは管理を買え」
不動産業界やマンション管理業界、マンションを扱うメディアで散々使われているフレーズですが、

「管理を買えって、何を買うの?」

という核心について突っ込むと、ほとんどの人が答えられません。

「マンションは管理を買え」の「管理」は、「管理組合」です。

つまり

「マンションは『管理組合』を買え」が正解です。

管理組合を買え=そこに住む(所有する)人たちのマンション経営(理事会運営)の積み重ね(成果)を見極めて買ってほしい、ということです。

これまでのマンション購入は、立地や駅からの距離・築年数・日当たりといった、定量的なデータや表面的な情報にのみ依存して選んでいますし、不動産業界もこれらの情報に基づき売買相場を判断しています。

そして、実際に住んでみてから、定量的なデータや表面的な情報では分からなかった「マンション管理上の不具合や不都合」を発見するのです。

これを人間に例えるなら、見た目に美しい美女やイケメンに一目惚れして、結婚してから「こんなはずではなかった」と後悔するのと似ています。

つまり
「マンションは管理組合を買え」というのは、

「そこに住んだ後も快適・安心なマンションかどうかは、管理組合の運営力を見ないとわからない」

ということなのです。

見た目だけでなく、「一緒に暮らした後も幸せに満ち溢れた生活を送れるか」が、伴侶に求めるものだとすれば、マンション購入は「買った後も安心して生活できるか・価値が保たれるか」が大切です。


そして今、マンション(特に中古マンション)市場においては、管理組合の運営力(その成果としての内部改善状況)が、購入希望者の興味・関心をひき始めています。

まさに、マンションを所有する組合員による管理組合の運営の良し悪しが、住まいとしての住み心地だけでなく、不動産の価値にも影響を及ぼすようになってきているのです。


また、メディアもそのことに気付き始めています。
共同代表の深山がマンション管理コンサルタント(㈱メルすみごこち事務所)として理事会運営を支援する千葉市のブラウシア管理組合が、テレビ東京系列「ガイアの夜明け」(※)で、理事会運営を活性化させ続けてきた結果として、不動産としての売買取引価格が上がっていることを数字で取り上げていました。

※2016年(平成28年)9月6日放映の動画はこちらです。

深山はマンション管理コンサルタントとして、マンション管理組合の運営支援を通じて、不動産価値の向上を図ることをモットーとして取り組んできました。

この「管理組合の運営支援を通じて不動産価値を高める取り組み」について、クローバーコミュニティ(管理会社)としても実践することを宣言しています。


しかし、この「マンション管理組合+管理会社の支援で不動産価値が変わる」ということを理解する管理会社はありません。

なぜなら、「マンションは管理を買え」と唱えつつ、買ってもらうべき「管理」を理解していないからです。

また、管理組合の運営力が不動産価値に影響を与えるとわかっていたとしても、ほとんどの管理会社は、これまでの記事で述べたように、

・管理業界は管理委託費の中間マージン搾取
・大規模修繕工事におけるバックマージン(リベート)搾取


により、少なくとも管理組合運営力の一部である「管理組合の財政力(修繕積立金の将来的な安定性)」に貢献するどころか、自分たち管理会社の利益を優先し、管理組合の評価を下げてしまう、矛盾した動きをとっているのです。

さらに、「管理組合の運営力」を高めようにも、そのような意識が会社の文化として醸成されず、
フロント担当者に働くモチベーションが低く、管理組合を積極的に支援しようとしなければ、「マンションは管理組合を買う」手伝いはしていないのと同じ、と言えないでしょうか?


当社、クローバーコミュニティは、「マンションは『管理組合』を買え」の言葉を重視し、管理業務をお預かりするマンションを「住まい」と「不動産」の両面で見て、不動産価値の維持・向上を目指すことを当然として支援します。

もちろん、そのためには主役であるマンション管理組合、毎年の理事会役員が「自分たちの住まいの価値を守りたい!」という意識を持っていただかなければなりません。

当社からも上述のような考え方や情報を積極的に提供し、管理組合と管理会社が力を合わせて不動産価値の向上を図りたいですし、それが管理会社の役目の一つである、と確信しています。


※次のStoryは、こちらです。

フロント担当者は、管理組合の運営や資産価値の優劣を左右する重要な要因だ

マンション管理_コンサルタント_フロント担当者

「管理業界 50年の課題④『提案・合意形成・サービス意欲の乏しい担当者』」のページで記したように、管理会社の理事会担当者といえる「フロント担当者」には、

  • 提案がない・理事会から言われなければ動かない
  • 理事会の議論をまとめるファシリテーション(合意形成)能力がない
  • 顧客(管理組合)の利益のために働くというサービス精神やモチベーションが低い

という「3ない体質」(提案がない、合意形成能力がない、サービスマインドがない)であり、「3ない体質」は管理会社そのものが生み出した姿勢によるものです。


この、管理会社の「3ない体質」が、マンション管理組合の「過去」「現在」「未来」にどのような影響を与えるのでしょうか?


マンションの「過去」を一番知っているのフロント担当者なのに、、、
管理会社のフロント担当者は、理事会の任期が1~2年で入れ替わってしまうほとんどの組合員よりも、そのマンションのことを把握し得る立場にいます。

もちろん管理員のほうがマンションの現場や居住者のことは把握していますが、あくまでフロント担当者の指揮下にあることを考えると、やはりフロント担当者が最も広く把握し得る立場にある、と言えるでしょう。

また、フロント担当者には、管理組合の理事会や総会に出席して、議事録の作成に携わる業務があります。
議事録は「古文書」のようなもので、内容を正確に記録できれば、マンション管理組合の過去の歴史の記録に関わることになりますし、議事録の写しは当然管理会社に保管されています。

過去の理事会や総会で、どんな議題が話し合われ、どのような意見が交わされ、どう決まったのか(決まらなかったのか)について、もっとも良く把握できる立場にいるのが管理会社であり、実務者であるフロント担当者です。

しかし、フロント担当者の多くは、上述の「3ない体質」に当てはめてみると、
  • マンションの過去のことは理事会から聞かれなければ答えない・過去の議事録を振り返ろうとしない・長期間勤めている管理員から細かくヒアリングしようともしない
  • マンション過去のことを知っていても、声の大きい現役理事がいると流されてしまい、過去の歴史を踏みにじってしまうことに加担してしまう(合意形成能力がないために起こる)
  • 過去の管理組合(理事会)が真剣に話し合ったプロセスを現理事へ伝えず、未来へつなげようとする気持ちがない
といった姿勢であるフロント担当者が実に多いです。

つまり、過去の理事会役員が真剣に議論して決めてきたことが、そのまま過去に葬り去られるリスクが、フロント担当者の取り組み姿勢ひとつで発生してしまうのです。


よく、総会の場で、過去に理事会役員を経験した組合員から

「それは自分の代の理事会で、、、◯◯年前の総会で、、、◆◆◆という結論になったはずだ。」
「過去の理事会や総会でのやり取りを確認したのか?議事録は見たのか?」
「管理会社はなぜ助言しないのか?」

という指摘がなされ、総会の場が騒然とするシーンを見かけますが、これは現役の理事会役員が悪い、というよりも、管理会社(フロント担当者)が過去のことを理事会へ説明するなどフォローがなかったために起こる話なのです。

もちろん、過去の経緯を全部「踏襲する」必要はありません。過去の経緯を理解したうえで、現状の見直しをすることは健全なことです。
問題は、過去の経緯を知らないで先に進むことです。
管理組合の継続性や一貫性に対する冒涜であり、住民間(過去の理事会役員経験者と現在・未来の理事会役員)との軋轢の原因にもなってしまうのです。

フロント担当者のフォローが期待できないなら、管理組合(理事会)が、過去の出来事にいつでもアクセスできるような仕組みを作らなければなりません。
これはとても骨の折れる作業です。


マンションで起こっている「現在」の課題へ適切に助言しないフロント担当者
マンション管理会社 フロントマン 提案 やる気 意欲がない
管理会社のフロント担当者は、理事会の任期が1~2年で入れ替わってしまうほとんどの組合員よりも、マンションのことを把握し得る立場にいることは、上述のとおりです。

フロント担当者は、理事会支援業務について、はっきり言えば、
「汗をかくこと」も「手を抜くこと」も、できてしまいます。

あなたのマンションで管理会社と締結している「管理委託契約書」や「重要事項説明書」を一度手にとってみてください。

契約書の本文ではなく、その後ろについている「別表」です。
「別表」も何ページかめくると、「理事会支援業務」という記載があります。

恐らく、以下のような文が書いてないでしょうか?

^^^ここから^^^^^^^^^^^^^^^^^^


(1) 理事会支援業務

① 組合員等の名簿の整備
甲の組合員等異動届に基づき、組合員及び賃借人等の氏名、連絡先(緊急連絡先を含む。)を記載した名簿を整備する。

② 理事会の開催、運営支援
一 甲の理事会の開催日程等の調整
二 甲の役員に対する理事会招集通知及び連絡
三 甲の求めに応じた理事会議事に係る助言、資料の作成
四 理事会議事録案の作成

③ 甲の契約事務の処理
甲に代わって、甲が行うべき共用部分に係る損害保険契約、マンション内の駐車場等の使用契約、第三者との契約等に係る事務を行う。 


^^^ここまで^^^^^^^^^^^^^^^^^

これは、国土交通省が例示する「標準管理委託契約書」
つまり、マンション管理会社(業界)に対して提供している「管理会社と管理組合との委託契約書の見本」です。

管理会社の多くは、この見本に準拠して自社の契約書を作成しています。


理事会の「開催支援」「運営支援」を見ると、

 三 甲(管理組合)の求めに応じた理事会議事に係る助言、資料の作成

との一文が記載されています。

助言のレベルがどれくらいかは、はっきり言えば「フロント担当者が持っている能力や経験の限り」ということになるのでしょう。

また、助言の頻度は、 「管理組合からの求めに応じて」ということは、「管理組合から求められなければ応じない」とも読み取れます。

助言のレベルや頻度を定量化することは難しいので、この文書について賛否を言うつもりはありません。しかし、やはり「理事会から聞かれなければ対応しない」フロント担当者の多いのが現状です。


これを、フロント担当者の「3ない体質」を当てはめれば、
  • 理事会から聞かれなければ答えない(自社の売上につながる回答になれば積極的)
  • 助言できる知識があっても、合意形成能力が低く話がまとまらない
  • 助言できるだけの経験を持っていても、自分の仕事が増える可能性があれば積極的に言わない
といった姿勢であるフロント担当者が、実に多いです。


一定数のフロント担当者は、「余計な仕事を増やしたくない」というマインドで、あえて助言しないという姿勢がかなり定着しています。


また、もちろん若い・転職して日が浅いなど、絶対的な能力不足・経験不足のフロント担当者は仕方ありませんが、理事会の場で有効な助言が即答できなければ、一度会社へ持ち帰り、次の理事会で助言すれば良いだけです。

しかし、そのような誠実な対応を取るフロント担当者は少ないと、共同代表の松原・深山ともに、何百もの他社が管理するマンションの理事会へ出て、実感しています。


また、そもそも管理組合(理事会役員)の多くが、この管理委託契約書や重要事項説明書を細かく読んでいないことや、不満や疑問に思っていてもなかなか言い出せない日本人が大多数で構成される理事会であることからも、

「フロント担当者にはどれくらい依頼・相談しても良いのか?」
「課題は全て自分たち管理組合でアイデアを出して解決しなければならないのか?」
「もっとフロント担当者からアドバイスがあっても良いのではないか?」
「フロント担当者は他のマンションも担当して事例を持っているはずなのに、なぜ黙っているの?」
「大手の管理会社なんだから、これくらい解決事例がないの?」

と心の中で思っていても、なかなか言い出せないのだと思います。


「小規模マンション」「投資用マンション」で理事会を開かせないフロント担当者
上述した、国土交通省が例示する「標準管理委託契約書」の別表(理事会支援業務)の中に

一 甲の理事会の開催日程等の調整
二 甲の役員に対する理事会招集通知及び連絡

がありました。
フロント担当者の仕事として、理事会を開催するための準備を手伝う、というものです。

この「理事会を開催する」ことを、小規模マンションや投資用マンション・リゾートマンションで作為的に提案しない(させない)フロント担当者が、とても多いのです。


理由は、実にシンプルで、

・理事会を開いても理事が集まらないから
・理事会を開いても課題がないから


つまり、

・面倒だから
・仕事を増やしたくないから


です。管理会社としての仕事を増やしたくないために、フロント担当者は、理事会を極力開催しない方向へ持っていくのです。

執行部である理事会に情報を提供せず、自分が楽できるように作為的に理事会を開催しない、、、このようなフロント担当者の姿勢には呆れるばかりです。


将来を見据えた予防・改善・改良の提案をしないフロント担当者
修繕積立金の値上げに反対(クローバーコミュニティ)
そして、管理会社のフロント担当者には、担当するマンションの「将来」を想像し、予防的な提案することはありません。

また、管理組合の執行部である理事会の運営を改善させたり、理事会運営に継続性や一貫性をもたせるような提案を自発的にすることはありません。

さらに、居住者の住み心地や資産価値の向上を目指すような提案もまずありません。皆無と言っても良いでしょう。


これは、そもそも管理会社の発想は、「マンションの日々を守る」つまり管理員の派遣や清掃・設備保守・機械警備といった業務を着実にこなすことが重要で、マンション管理組合の将来を描くなど、そもそも管理委託契約の業務内容に入っていない、というところでしょう。


基本的に管理会社の管理組合に対する支援は「対処療法」です。
何かトラブルが起こってから考え対応する、というスタンスです。

その最たるものが、「修繕積立金の不足問題」ではないでしょうか?

新築分譲時にデベロッパー(分譲主)から提示された長期修繕計画は、「各戸に設定された当初の修繕積立金の額では将来的には足りません。将来的には管理組合で話し合って値上げを検討してください。」というスタンスで作られています。

しかし、マンションを購入した組合員の多くが、

・将来において修繕積立金が足りなくなることを知らない
・いつかは管理会社が値上げを提案してくれるだろう

といった「無知または受け身」の状態です。知識がないので仕方がありません。


一方、管理会社はマンション管理のプロです。長期修繕計画を見れば、修繕積立金が将来において確実に不足することはわかっています。

それにもかかわらず、値上げを積極的に提案しないフロント担当者が多いのです。

また、提案しても「値上げしたくない」という、事情が理解できていない組合員の強い声に対し、安易に妥協して値上げ案を引き下げてしまうのです。

あるいは、修繕積立金の値上げを管理組合へ提案することで「値上げは仕方ないけれど、その前に節約できるところはないのか?」と、管理会社の収入源である管理委託費の削減圧力というカウンターが返ってくることが怖いのです。

これは、前述のページ「マンション管理業界50年の課題②『親会社志向・二重価格で二律背反』」で書いたとおり、新築時から管理を受託している管理会社にとって、管理委託費はかなり割高に設定されていることを管理会社自身がよく理解しているため、管理委託費の減額につながるような話を管理組合へしたくないのです。

藪をつついて蛇が出ることは避けたいのです。


マンションの将来に対するフロント担当者の対応は、上述の「3ない体質」に当てはめてみると、
  • 管理組合の将来のことは全く考えていない・聞かれても回答できない(描けない)
  • 予防・改善・改良の提案をしたとしても、声の大きい組合員からの反対があると流されてしまい、引っ込めてしまう(合意形成能力がないために起こる)
  • 住み心地の改善や資産価値の向上につながるような提案も、結局自分の仕事を増やすことにつながるため(そして自らの管理委託費の減額につながる可能性があるため)、提案しようとする気持ちがない
といった姿勢であるフロント担当者が多いです。


これに加え、管理会社そのものの姿勢として、フロント担当者に対し、

管理会社_理事会_支援_サポート

「一定以上の余計な仕事は増やさない」
ことを求めます。マンション管理業界全体の姿勢でもあります。

管理委託費は、フロント担当者の頑張りの多寡にかかわらず、月額◯◯万円、年間◯◯◯万円、と料金は常に一定です。

つまり、
「貰える委託料が一定で確定しているなら、働かないほうが儲かるビジネスモデル」
なのです。

一人のフロント担当者に、一件でも多くの管理組合を担当させたほうが、利益率は高まります。


大変うがった見方ですが、

・管理委託契約を解約されないように、契約書に明記されている定量的な業務はこなし、
・理事会の頻度を減らすようにし、理事会が管理運営に関心を持たないように仕向け、
・フロント担当者の負荷を減らして沢山の物件を受け持たせる

これが、管理会社間の競争原理があまり働かず、報酬(管理委託費)は仕事の質や量を問わず常に一定額であるマンション管理業界の現状なのです。


このような業界の体質に染まったフロント担当者が、あなたのマンションの将来を真剣に考え、管理組合に対し予防・改善・改良の提案をするでしょうか?


フロント担当者は良きコンサルタントであるべきである
住み心地と不動産価値を上げる管理会社
当社、クローバーコミュニティでは、フロント担当者の教育方針として
「良きコンサルタントであるべき」を掲げています。


「管理費から中間マージンを一切とらない提案」
「大規模修繕工事でリベート(バックマージン)を一切取らない考え方」


が、フロント担当者の「真に管理組合の利益になる提案ができる環境」を保証しています。
他の管理会社は、「中間マージンやリベートがもらえる提案」を第一に考えており、フロント担当者にはコンサルタントになる資格すらありません。


そして、当社のフロント担当者には、マンション管理コンサルタントとして叩き上げてきた経験を共有し、担当するマンションの「将来」をお客様と共に憂い、予防・改善・改良提案を積極的に打ち出し、住み心地と不動産価値の向上へ貢献するコンサルタントであることを求め、社として常に目指します。


そのためには、お客様の住まいの価値を高めたい、という「情熱(サービスマインド)」「合意形成能力」に加え、「問題解決(整理)能力」「提案力」がフロント担当者に必須の能力です。

一朝一夕に上達する能力ではありませんが、コツコツと積み上げて、他の管理会社の数百倍もお役に立てるフロント担当者を育成することで、

「フロント担当者=良きコンサルタント」を実現させてみせます。


※次のStoryはこちらです。