当社の管理会社としてのFacebookページのヘッダー(一番上の画像)にあるキャッチフレーズ。

 
修繕積立金を守るマンション管理会社

「日本で最も修繕立金をるマンション理会社」


あなたのマンションの修繕積立金を「最も多く残す・守る」ことをお約束する管理会社、ということを宣言しています。
管理委託契約書に保証事項として書いても良いくらいです。(共同代表の松原と相談ですが)

・修繕積立金は管理組合のお金。でも、、、
  • 管理会社が「修繕積立金」を守るって、どういうこと?
  • 修繕積立金は自分たちマンション管理組合のものなんだけど、、、
  • 守るも何も、長期修繕計画に基づいて修繕工事しなければならないんでしょう?
  • 修繕積立金をどう使うかは管理組合の自由だ!
などと言わないでくださいね。


私たちクローバーコミュニティが言いたいのは、
修繕積立金は管理組合のお金。でも悪い意味で、積立金の入った財布のひもを緩めることができるのは管理会社・修繕コンサルタント(設計監理者)
ということなんです。

当社は、世のマンション管理業界・修繕業界の逆を行くことで、この「日本一修繕積立金を残す・守る管理会社」を宣言しています。


・自分たちで修繕積立金を自衛できているのは一部の管理組合だけ

私がもう一つ経営しているマンション管理コンサルタント会社「メルすみごこち事務所」に相談に来られる、管理会社とは別に報酬を支払ってでもコンサル(マンション管理士)を採用して管理を良くしたい、という一部の管理組合にとっては、「修繕積立金は自分たちで守ることは『当たり前』」です。

管理会社から修繕工事の提案があっても鵜呑みにせず、また管理会社からの工事見積はそのまま採用せず、競争見積もりを取ります。

このような管理組合は、高い意識のもとに運営する必要性が、理事会が代替わりしても継続されますので、修繕積立金からの支出が常に最小化されるのです。

こういう意識の高い管理組合は「自分たちの修繕積立金は自分たちで守る」ことができています。


しかし、上述のような、修繕積立金を無駄遣いしないことを「自主的に」「組織的に」「継続的に」できるマンション管理組合は、非常に少ないです。良くてマンション全体の5%程度でしょう。
ほとんどの管理組合は、一部の管理に対する意識のある組合員がいても、関心の低い組合員が多く、組織としての自主性・継続性は低い。

その分、管理会社へ多くの知見を求め、助言を精査することなく依存せざるを得ないのです。


そこで、当社が「透明・クリーンで信頼される」管理会社を目指し、「皆さんのマンションの修繕積立金を残したい・守りたい」と強く思い、宣言しているのです。
他の管理会社から当社へ変更していただく動機として「クリーンな管理会社にお願いしたい」というのは、この宣言に共感していただいている、ということです。


では、当社が具体的に「皆さんのマンションの修繕積立金を残す・守る」ために、どんなことを考え、どんな取り組みをしているのでしょうか?

言い方を変えれば、ほとんどの管理会社や設計監理者(大規模修繕コンサルタント)が「皆さんの修繕積立金の財布のひもを無駄に緩めさせている」ことをストップすることが、修繕積立金を守ることに繋がります。

我々の管理会社としての大切な思想です。


・修繕積立金を残す①:管理費の無駄を削減し充当すること

管理費と修繕積立金

まず、組合員の皆さんが毎月収めている「管理費等」。
この「管理費等」は、「管理費」「修繕積立金」「専用使用料」の3つの合計を指します。

これを家計に例えると、「管理費」は「生活費」。
「修繕積立金」は「将来のための貯蓄」ということができます。

当社のような管理会社を雇って日常の業務を行わせるためのコストは「管理費」から支払われます。
上記のイメージ図のように、多くのマンション管理組合の会計を見ると、この管理費の会計へ充当される分が多く、修繕積立金へ充当される分が少なく設定されています。

管理費:月額13,000円、修繕積立金:6,000円 といった感じです。

そして、駐車場や自転車/バイク置き場の使用料や1階専用庭の利用料といった「専用使用料」も組合員よっては徴収されています。

こちらの収入、多くの管理組合では「管理費会計(生活費のお財布)」へ繰り入れられているケースがほとんどです。

・管理費=生活費の捻出で精一杯の管理組合

なぜか?
月額13,000円の組合員からの徴収額だけでは「管理費会計」の支出を賄うことができないためです。
家計に例えると、「毎月の給料だけでは生活費が足りないから、別のところ(専用使用料)から埋め合わせて、なんとか生活費をやりくりしている」といった状態でしょうか。

こんな状態では、将来貯蓄である「修繕積立金」を積み増すことなど、とてもできません。


・そもそも生活費=管理費に無駄がないか?

そこで、管理費会計を家計に例えると、こう考えることができます。

「そもそも、生活費に無駄な部分がないのかな?贅沢していないか?知らないうちに支出している経費があるのではないか?」と。

そして、家庭内で帳簿を付け始め、経費削減を始める、、、家計に例えるとわかりやすいですね。


マンション管理組合の会計の見直しも、考え方はまったく同じなんです。
将来貯蓄である修繕積立金を少しでも多く残そうと思ったら、まずやるべきことは「生活費の会計=管理費会計」の見直しです。

・管理費会計の多くを占める「管理委託費」

皆さんのマンションの総会議案書の中に、決算報告の資料があります。収支報告書(P/L)を見てみてください。(見方がわからない方は気軽にお問い合わせください。)

収入の部は「組合員から徴収する管理費収入」や「駐車場や自転車/バイク置き場の使用料や1階専用庭の利用料といった『専用使用料』」など。

支出の部は、管理委託費からはじまり、共用部の電気料、水道料、保険料、各種設備保守費、植栽費、リース料、備品消耗品費、組合運営費、雑費、、、と様々な支出項目があると思います。

その中でも圧倒的な支出ウエイトを占めているのが「管理委託費」や「各設備の保守」などの外注費です。全体支出の7~9割のウエイトを占めているのではないでしょうか。 

「管理委託費」は、管理会社へ支払う報酬であり、当社も子の委託料で生計を立てています。
実はこの管理委託費には、多額の[中間マージン]が含まれています。

また、各種設備の保守料などで、一見して管理組合が専門業者と直接契約しているように見えていても、多くのケースでは、管理会社が専門業者から[リベート(バックマージン)]が支払われています。

つまり管理委託費にしても、各種設備保守費にしても、多くの管理会社は、何かしらのマージンを取っています。

これが「管理費のムダ」の多くを占めています。

家の目の前の畑にあるニンジンが、農家から直接購入すれば1本50円で買えるのに、わざわざ流通ルートを通して80円で買っている、、、そんなイメージでしょうか。

私たちクローバーコミュニティは、この「自分の目の前を通るお金を搾取するような」中間マージン・リベートは一切取りません。

管理組合には、管理業務や設備点検といったサービスを「原価で」提供しています。


「中間マージンは絶対ダメとは言えないのでは?」
という意見には、
「絶対ダメとは言わない。でも大した仕事をしていないのにこっそりマージン取るのは不誠実」と回答しています。

自分がやられたら嫌なことはしない、というシンプルな発想です。


・他にも見直すことができる「管理費会計」

管理委託費や各種設備保守費の他にも、
・共用部分の電気料
・共用部分の損害保険料
・高速インターネット使用料
・CATV利用料
・設備リース料(防犯カメラなど)
・植栽費
といった、「どこかの業者に委託している業務」については、当社が管理組合に代わり、業者と交渉したり、競合する業者から比較見積もりを取得することで、コスト削減を支援します。

当社は「中間マージン・リベート(バックマージン)」を一切取らないスタンスなので、「コスト削減や業者選定はお客様である管理組合と完全に同じ方向を向いた提案ができる」のです。


・管理費を削減し、修繕積立金へ充当しよう
修繕積立金が破たんしないように

家計に例えると生活費であった管理費を精査し、コスト削減を果たしたら、削減した分を修繕積立金に回すことができるようになります。

上記の例で、

管理費:月額13,000円、修繕積立金:月額6,000円

これを、

管理費:月額10,000円、修繕積立金:月額9,000円

にすることは、家計に例えれば、生活の無駄を見直し貯蓄に充当することで、将来(修繕工事)に備える体制を整えることができます。


日本一「修繕積立金を残す」マンション管理を実現するために、まず取り組むべきことは、管理費の見直しです。


(続く)


深山 州(みやま しゅう)
(㈱クローバーコミュニティ:共同代表)

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