管理会社変更を検討する動機は、大きく

当社(クローバーコミュニティ)に管理会社変更(リプレイス)の相談に見えるお客様(多くは理事長)に、その動機を聞いてみると、大きく4つの「きっかけ」があります。

管理会社リプレイスの理由

  1. 管理会社が多額の中間マージンを取っている
    これは新築時から入っている管理会社に多いのですが、エレベーター保守や機械式駐車場点検、消防設備点検など、専門の業者が作業を行い、管理会社の仕事はちょっとした日程調整や報告書の理事会への取次などほとんどないにもかかわらず、20%程度の中間マージンを取って管理組合へ「元請け」として請求しています。

    先日、横浜市のあるマンション(当社へ管理会社を変更していただいた)では、分譲系の大手管理会社が、理事会からの質問に「中間マージンを取って当たり前だ」と言い放っていたことを理事会から聞いて、びっくりしました。

    フロントマージンとして堂々と取ればよいのに、ことが発覚した後で開き直るとは、、、


  2. 管理会社が修繕工事でリベート(バックマージン)を取っている
    これには、国土交通省もマズイと思ったのか、注意を呼びかけ始めていますが、

    「今に始まったことではない」
    「大手分譲系管理会社もやっている」
    「むしろ大手のほうがマージン率が高い」

    これが現状なのです。


  3. 分譲主のアフターサービス補修を管理会社が対応しない
    こちらもStoryに書いたとおり、分譲系管理会社も独立系管理会社も、管理の仕事を供給してくれる分譲主の意向を「忖度」して、管理組合が要求すべき建物設備のアフターサービス補修のチャンスを作為・不作為にかかわらずつぶしてしまうか、分譲主の費用負担が小さいおざなりの補修しかさせないように仕向けるのです。


  4. フロント担当者の対応が悪い
    特にマンション管理組合の執行部である「理事会(特に理事長)」にとっては、管理会社=担当者(フロントマン)の対応の良し悪しが、理事会運営を円滑に進められるか停滞させるかの鍵になります。
    この、フロント担当者の対応(指示待ち・言われてもやらない・なかなかやらない・管理組合の利益になるような対応をしない・管理会社に有利になる提案しない)が、管理会社変更の引き金になることがあります。


フロント担当者の対応以外は「マンション管理業界の深い闇」が

 フロント担当者の対応が悪いのは、担当者を変えてもらうことである程度解決する可能性があります。
 しかし、その他の理由、つまり
  • 管理会社が多額の中間マージンを取っている
  • 管理会社が修繕工事でリベート(バックマージン)を取っている
  • 分譲主のアフターサービス補修を管理会社が対応しない
これらの問題は、マンション管理業界の構造的な問題であり、各社がカイゼンすることはまず不可能です。

 特に、ほとんどの管理会社は管理委託費以外の中間マージン(元請け利益)や修繕工事のリベートが売上のかなりのウエイトを占めており、これを排除することは「会社の存続に関わる」ため、マージンやリベートありきで経営戦略を立てないと会社が維持できないのです。

 そして、このことは、管理会社が大手になればなるほど、下請け業者や大規模修繕の施工業者との力関係を利用して、高い額・率を取ることが可能であるために、マージンやリベートのないビジネスなど考えることは無理でしょう。

 つまり、管理会社の個々の社員が「いくらマンション管理組合の利益のために頑張ろう」としても、所属する会社そのものの収益体質が「管理組合には声を大にして言えない内容」で維持している限り、常に矛盾と向き合わなければなりません。


「管理組合の無関心やあきらめ」が、あなたの管理費や修繕積立金の値上げに直結している

本当にもったいない。

管理組合の不摂生や無駄遣いが原因でなく、個々の区分所有者の無関心やあきらめのために適正とは言えないお金を知らずのうちに取られ続け、自分たちの金銭負担を増やさなければならないなんて。

本当にもったいないです。ぜひ当社に相談して欲しい!


深山 州(みやま しゅう)
(㈱クローバーコミュニティ:共同代表)

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[中間マージン・バックマージン(リベート)を取らないマンション管理会社のStory]

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