小規模マンションの管理手法
「小規模マンション」の良さとリスクを理解する

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ここでは、小規模マンションを、仮に「総戸数は70戸未満」「理事会役員は5~6名以下」「現場スタッフは清掃員1名か、清掃を兼務する管理員1名」のマンションと定義して、管理組合の運営手法や過去の成功/失敗事例などを書きます。
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小規模マンションの良さ(メリット)とは

・少人数ゆえに、理事役員間・組合員間の距離が近く、話し合いがしやすい環境にあること
・少人数ゆえに、理事長や理事会・総会での意思決定を早くすることができること
・少人数ゆえに、総会への出席率が高く、管理組合の運営が柔軟にできること
・小規模ゆえに、管理組合の課題が比較的絞られており、理事会運営が円滑に進みやすいこと
・小規模ゆえに、美観や景観・セキュリティの向上等の投資のための場所を一点集中できること
・小規模ゆえに、静かな暮らしが得られやすいこと

と言った点にあります。



小規模マンションの課題(デメリット・リスク)とは

しかし、裏を返せば、小規模マンションの課題(デメリット・リスク)は、

・少人数ゆえに、理事間・組合員間の関係が悪化すると、話し合いづらい環境にあること
・少人数ゆえに、無関心な組合員が増えると、理事会や総会の運営活力が失われること
・少人数ゆえに、特定の発言力の強い組合員の意向に流されやすくなること
・小規模ゆえに、管理組合の課題が少なく、却って理事会運営が活性化しづらいこと
・小規模ゆえに、管理費や修繕積立金の戸当り負担が多く、財政難になりやすいこと
・小規模ゆえに、管理会社から「売上の少ない顧客」として様々な面で軽んじられること

と言った点が考えられます。


マンション管理組合は「マンション組合員(区分所有者)の集まり・組織」と考えると、この「集まり・組織」の大小で、運営上のメリット・デメリットが発生します。



小規模マンションを小規模な国家に当てはめてみる

極端な例で言えば「国家」も、その大小で運営上のメリット・デメリットがありますが、マンション管理組合に重ねてみると、意外と似ています。


小規模な国家は、

・(国民が)少人数ゆえに、議員間・国民との距離が近く、話し合いがしやすい環境にあること
・(国民が)少人数ゆえに、国家元首の、または議会での意思決定を早くすることができること
・(国民が)少人数ゆえに、選挙への参加率が高く、国家の運営が柔軟にできること
・(国家が)小規模ゆえに、国家としての課題が比較的絞られており、議会運営が比較的円滑に進みやすいこと
・(国家が)小規模ゆえに、国力向上のために投資する産業に資源を一点集中できること
・(国家が)小規模ゆえに、静かな暮らしが得られやすいこと

・(国民が)少人数ゆえに、国民同士の関係が悪化すると、争いの環境になりやすいこと
・(国民が)少人数ゆえに、国家運営に無関心な国民が増えると、国の活力が失われやすいこと
・(国民が)少人数ゆえに、特定の発言力の強い国家元首の意向に流されやすくなること
・(国家が)小規模ゆえに、話し合う議題や方向性の選択肢が少なく、国家運営が活性化しづらいこと
・(国家が)小規模ゆえに、産業がないと税収が限られており国民負担が重く、財政難になりやすいこと
・(国家が)小規模ゆえに、他国から様々な面で軽んじられること



小規模には小規模なりの良さ(メリット)があり、小規模ゆえのリスク(デメリット)が必ずある

リスクは「リスクであることをしっかり認識し、対策を講じる」ことで減らすことが十分にできます。
シンガポールは北欧諸国は小規模な部類に入りますが、「小規模であることの強みと弱み」を理解し、先手を打った施策をうち続けているため、豊かで活力ある国家運営ができています。

小規模マンションのメリットを最大化し、リスクを最小化する

これをいつも心がけて、理事会で話し合ってください。
また、管理会社ともこの点を共有し、フロント担当者には、常にメリットの最大化、リスクの最小化を念頭においた助言を求めることです。


上述の「小規模マンションのメリットとリスク」について、このコラムで一つずつ掘り下げて行こうと思います。


深山 州(みやま しゅう)
(㈱クローバーコミュニティ:共同代表)

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