小規模マンションの管理手法

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ここでは、小規模マンションを、仮に「総戸数は70戸未満」「理事会役員は5~6名以下」「現場スタッフは清掃員1名か、清掃を兼務する管理員1名」のマンションと定義して、管理組合の運営手法や過去の成功/失敗事例などを書きます。
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大卒すぐに「小規模マンションの裏理事長」になって得た経験

最初にいいます。私は、「盲目的な『アンチ大手分譲系管理会社』」ではありません。
私が修行で在籍しお世話になった管理会社も、分譲系大手管理会社でした。
また、当社(クローバーコミュニティ)が小規模な管理会社だから、言っているのでもありません。

そこは最初に言っておきます。




私が社会人になって間もないころ、親父が経営していた賃貸マンションが老朽化し、相続税の支払いが厳しかったこともあり、そのマンションを解体して敷地を地元のデベロッパーへ売却しました。

そのデベロッパーは、購入した土地に17世帯の小規模な分譲マンションを建設し、1998年(平成10年)に竣工。親父はそのうち数部屋を等価交換(節税目的)で購入しました。


いわゆる「旧地権者」で「大口の区分所有者」になったわけです。


分譲会社はいわゆる不動産屋で、グループに管理会社を持っておらず、どういう経緯か不明ながら、管理会社として某財閥系大手管理会社がこのマンションの管理業務を引き受けることになっていました。


そして、1年目の設立臨時総会で、親父が初代理事長に推挙され、就任しました。
私は不動産業に従事していたこともあって、親父から裏方を頼まれました。裏理事長です。

私が人生で最初に「分譲マンションの管理組合運営」に関わったのは、この時です。
このとき、24才。



大手分譲系管理会社の管理委託費はすぎる


この某財閥系大手管理会社が持ってきた「第1期の予算案」と「長期修繕(積立金)計画」を見てびっくりしたのは、

・管理費が異常に高い(戸当り負担も高かった)
・修繕積立金が異常に低い
・何年たっても管理組合の手元にお金が残らず、段階的な値上げや一時金徴収が控えている計画

でした。

私はこの時、不動産仲介業に従事していて、管理組合の資料の見方が詳しく解っているわけではありませんでしたが、まったくの素人である親父やお袋が見てもトータルの足し引き位はわかります。
「これはまずい」という状態の数字でした。

特に親父(我が家)は大口の区分所有者であり、管理費等の負担も他の区分所有者に比べて圧倒的に高かったため、一層の危機感がありました。



親父はここで管理会社のフロント担当者に「この管理費やもっと安くできないか」と交渉しましたが、当然0回答です。

たまたまこのフロント担当者の態度がものすごく悪かったのが幸いして、
「大手だからって安心なわけがない。むしろボーッとしていると管理費をどんどん使われるぞ」と、この時は正直、かなり短絡的に管理会社が悪者になってゆきました。


他の理事の方とも団結し、今の管理会社との契約を続けるか、議論が始まりました。


しかし、いくらこの管理会社に言っても、管理委託費を下げてくれるわけではありません。
それはそうです。彼らも営利企業であり、客に「下げろ」と言われて「ハイわかりました」とは行きません。フロント担当者の対応・態度には不満があったものの、業務そのものに落ち度があるわけでもありません。



そこで私の方で、管理委託費の支出項目の一つ一つについて、他社から見積もりを取ってみることになりました。

今でこそインターネットで簡単に見積もりがとれますが、当時はタウンページで業者を探しました。



今でも良く覚えています。

エレベーター保守、、、現在が月額65,000円で、、、
地元のA会社だと、、、


えっ15,000円から25,000円って一体!?



その他、消防設備点検や自動ドア点検、給水設備点検といったランニングコストが、軒並み1/2~1/3に下がるのには衝撃的でした。



その後、すったもんだした挙句、第1期の途中でこの大手分譲系管理会社との契約を解除しました。
以降はローコストで安定運営ができています。



この24才の時の経験が、私がマンション管理業界を志した直接的なきっかけになりました。
ありがたい経験です。


この経験がきっかけとなって、27才で大手管理会社へ転職、コンサル会社や小規模管理会社への転職を経て、30台前半でマンション管理士事務所を設立、そして今は当社の代表として、一貫してマンション管理業界を歩んできました。



そんな私が、24才からこれまでの経験で、まったくブレることのない確信があります。

(その2に続く)


深山 州(みやま しゅう)
(㈱クローバーコミュニティ:共同代表)

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