小規模マンションの管理手法

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ここでは、小規模マンションを、仮に「総戸数は70戸未満」「理事会役員は5~6名以下」「現場スタッフは清掃員1名か、清掃を兼務する管理員1名」のマンションと定義して、管理組合の運営手法や過去の成功/失敗事例などを書きます。
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24才の時に分譲系大手管理会社との契約を解除した経験をして以降、まったくブレることのない確信があります。


それは、



お金のない小規模マンションは、分譲系大手管理会社への委託を即刻やめるべき」


ということです。



小規模マンションの唯一最大の課題は、中規模・大規模マンションに比べて一人あたりの管理費や修繕積立金の負担が高い、ということです。

20戸で1台のエレベーターがあるマンションと、200戸で3台ついているマンションでは、維持費用(保守料)や修繕費用(修繕工事費や更新工事費)に3倍以上の差がつきますよね。

それにも加え、保守や工事には中間マージンが常に発生するといって間違いありません。



また、20戸と200戸で、管理会社の負担が10倍かと言うと、そんなことはまったくありません。せいぜい3~4倍でしょう。

また、そもそも分譲系大手管理会社の社員の給与は高いし、様々な部署があり、間接経費がかかります。

社員の給与が高いのは良いことですが、それだけの恩恵を小規模マンションは受けられません。



分譲系大手管理会社は、その維持コストも莫大なものです。小規模マンションがお客様だと言っても、ローコストな管理委託費の提案はできません。


分譲系大手管理会社=悪ではなく、小規模マンションのお財布にまったく優しくないのです。



高額な管理委託費や中間マージンの加わった設備保守料の負担に、管理費会計が逼迫している小規模マンション、結構多いんです。



これでさらに修繕工事でリベートやバックマージンを取られて、その分高い修繕工事費を負担しなければならないとなると、毎月の修繕積立金も大規模マンションに比べて益々高額になるリスクが高まります。


スケールメリットが出しづらい小規模マンションの管理組合は、高いお金を支出し続けてはならないのです。

人口が少なく税収がままならない町村で公務員の給与を高く払っていたら、町村は破綻しますよね。
それと同じなんです。


なので、理屈抜きに「コスト高の分譲系大手管理会社とは別れた方が良い」のです。



小規模マンションの区分所有者は「大手管理会社の安心」に依存してはならない

管理費も修繕積立金も高い状態で、管理組合の貴重な収入源としてきた駐車場の利用者が減って、利用料収入が想定より下回ったら、、、区分所有者の毎月負担を増額しないと、管理組合の財政は確実に破綻します。



それでも小規模マンションの管理組合が分譲系大手管理会社を使い続ける理由は「無関心」以外は1つしかありません。

  • 大手管理会社に任せておけば大丈夫だし、大手管理会社の名前があるから資産価値が守られるという安心「感」

一番怖いのは安心「感」なんです。
根拠のない安心「感」を買って、安全を買っていない。
確実に身に迫ってくる将来リスクを買っているのです。


いよいよ管理費も修繕積立金も枯渇してきた時に、分譲系大手管理会社が「資金援助」とすると思いますか?「管理委託費を減額」してくれると思いますか?「原価」で商売してくれると思いますか?



繰り返します。分譲系大手管理会社が「単純に悪い」ということではまったくありません。
理屈抜きに「高いコスト」を見直さないと、小規模マンションに未来はありません。
小規模マンションはとにかくローコスト運営を心がけるべきなのです。


深山 州(みやま しゅう)
(㈱クローバーコミュニティ:共同代表)

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