マンション管理業界の相見積もり
突然ですが皆さん、「相見積もり」(あいみつもり)の意味をご存知ですか?

例えば、こんなケース。
あなたが理事長を務めているマンションで、屋上防水工事を検討するべく、管理会社へ複数の見積取得をお願いする場合において、管理会社のフロント担当者が施工業者の担当者と電話で次のような会話をしたとします。


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フロント担当者:○○○ヒルズ管理組合の屋上防水の補修工事について、御社に見積を依頼しようと思っているのですが。


施工業者:ぜひご用命をお願いします。


フロント担当者:御社ともう一社を提案し『アイミツモリ』を取って、理事会決議で決めてもらおうと思います。


施工業者:了解です。


フロント担当者:では改めてご連絡させていただきますので、詳細はその時に、、、


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普通、マンション管理組合の理事長であるあなたがイメージする『相見積もり』は、複数の会社から見積もりを取得し比較することを意味しますよね。

適正な競争のもとでリーズナブルな工事を発注するために見積比較することは普通の経済活動ですよね。



でも、これがマンション管理業界や修繕工事業界の人同士では、別の意味として捉えられます。



以前に、業界のことを何も知らない昔の私が、上記のような依頼を電話で施工業者へした時、同僚であった一級建築士が、


「深山さん、今電話で『アイミツ』って言ってたよね。この業界で『アイミツをお願いします』って言うと、『高めの見積りを用意してくれ』ってことなんだよ」


「つまり、初めから特定の業者に工事を受注させたい場合、他の施工業者には、受注させたい業者の提示額より高い見積りを出させて、受注させたい業者が発注者に選ばれるように仕向けるため『ダシ』としての見積りを出してもらうことを言うんだよ」



え!?



『相見積もり』→『あいみつ』→『見積り金額を合わせる』→、、、『談合』のことだったのか!



管理会社に複数見積を依頼する=適正な比較検討にならない可能性がとても高い
一番最悪なのは、管理会社が自社の名前で見積書を提案してくるケースで、理事長であるあなたから『複数の比較見積依頼の取得を管理会社へ真剣に依頼する』場合。

管理会社は当然、自社の見積金額が一番安くなるように、他の施工業者へは少しずつ高めの見積を提供するように依頼します。

管理会社としては、自社が仕事を受注したいから自社の名前で見積を提案したするわけです。そんな管理会社に対して『競合する業者からも見積もりを取って下さい』と依頼するのはおかしな話ですよね。


あなたを含む多くのマンション理事長は『管理会社は私たちマンション管理組合の側に立って、一番リーズナブルな見積を取ってくれる存在に違いない』と大きな誤解をしています。



そもそも世の中の管理会社は修繕工事の際にどの立場で仕事をしているのか?
マンション管理組合から定額の管理委託費を受け取っている(特に、事務管理業務費を受け取って理事会のサポートをする)管理会社が、そのマンションで発生する修繕工事に際して、どのような立場で関わってくるのか?

ここが大切です。


ほとんどの管理会社は、毎月の管理委託費の中で理事会の支援を行う、と言いながら、修繕工事や物品購入の際には
  • 自ら一修繕業者の立場になって、工事の受注を目指す。実際に工事を受注したら、下請け業者へ丸投げして中間マージンを取る
  • 一修繕業者の立場にならない場合、複数の施工業者から『相見積もり』を取って、管理会社が意図する施工業者を管理組合が選ぶような談合価格を誘導する。そして意図した施工業者からリベート(バックマージン)を得る

のいずれかを選択することになります。
どちらをとっても、管理組合の視点に立てば、「管理委託費」を支払っているのに見えないところでマージンやリベートを取られている、ということなのです。これは背任行為だ、と思いませんか?

『そんなことはない』と盲信しますか?
『日本の商慣習はそんなもの』必要悪だと妥協してますか?

いずれの場合も、毎月の修繕積立金(管理費)が余計に多く支出させられ、管理会社から値上げ提案をされるのはあなたなのです。


[ストーリー2]マンション管理業界 50年の課題①「中間マージンが管理費・積立金を圧迫」



修繕工事の時に100%管理組合の立場に立ちきって、管理委託費の中で適正な競争見積を取得したり、価格と品質に優れる一社を責任を持って提案する管理会社は、今のところ当社しかいない!
そう断言します。



『相見積もり』
実は深い話なんです。


深山 州(みやま しゅう)
(㈱クローバーコミュニティ:共同代表)

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[中間マージン・バックマージン(リベート)を取らないマンション管理会社のStory]

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