小規模マンションの管理手法
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ここでは、小規模マンションを、仮に「総戸数は70戸未満」「理事会役員は5~6名以下」「現場スタッフは清掃員1名か、清掃を兼務する管理員1名」のマンションと定義して、管理組合の運営手法や過去の成功/失敗事例などを書きます。
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小規模マンションの『管理のカイゼン』スタートはあなたしかいない!

前回の記事

『小規模マンションの管理組合と「80%、10%、5%、そして1%」』


で、 例えば、総戸数50戸の小規模マンションにおいて、
1%:問題意識を持ち、主導的に動く人 → 1人
5%:問題意識があり、支えてくれる人 → 2~3人
10%:問題意識があり、協力してくれる人 → 5人
80%:総会で協力的な意思表示をしてくれる人 → 40人


総戸数25戸の小規模マンションでは、
1%:問題意識を持ち、主導的に動く人 → 0~1人
5%:問題意識があり、支えてくれる人 → 1~2人
10%:問題意識があり、協力してくれる人 → 2~3人
80%:総会で協力的な意思表示をしてくれる人 → 20人

と書きました。


この、全区分所有者の1%に当たる人は、このブログを見てしまった『あなた』しかいません。

つまり、今のマンションの管理に対する不満や不安、
  • 管理会社(対応や委託費)
  • 内部の合意形成(理事会や総会)
  • 修繕(建物や設備の保守や工事など)
  • 財務(管理費や修繕積立金の将来不安)
など、管理組合の運営に何かしら課題意識や危機意識をもっているあなただから、このブログにたどり着いたのだと思います。


50戸のマンションで1名程度、25戸のマンションでは0.5名程度(つまり2年に1名)しかいない、問題意識を持ち、主導的に動く人は、ほぼ間違いなく『理事長』であり『あなた』です。



気付いてしまったあなたが言い出しっぺになろう

マンション管理組合の面白いところは、
  • 問題意識をもっているのは、決してあなた一人じゃない
  • あなたが動けば、理解者が必ず現れる
ということです。

ほとんどの区分所有者がマンション管理に低関心ですが、中には『口には出さない(出せない)けれど関心がある』人が、必ずいます。

それが、

5%:問題意識があり、支えてくれる人
10%:問題意識があり、協力してくれる人

です。

マンション管理の諸問題に気付き『自分の住まいをもっと良くしたい!』と思ったあなたが最初にすることは、この

5%:問題意識があり、支えてくれる人
10%:問題意識があり、協力してくれる人

を探し、声をかけて、マンション内の仲間を作ることです。


理事会のメンバーの中にいるかもしれませんし、理事役員以外の区分所有者の中にいるかもしれません。
『自分の住まいをもっと良くしたい!』と潜在的に思っている方が。



あなた(理事長)に集中する負担やあなたが把握する情報を区分所有者へ端的に伝えられるか

『一人ぼっち』ではマンション管理を良くすることは困難です。

特に『管理会社に対する不満』つまり管理会社への是正要求や管理委託費の削減要求、管理会社そのものの変更(リプレイス)など、現行の管理会社と利害が反することに関しては、現管理会社の協力を得られないばかりか、妨害される可能性も高いです。

まずは

5%:問題意識があり、支えてくれる人
10%:問題意識があり、協力してくれる人

に唾を付けることです。
個別に腹を割って話せば、わかってくれる人は必ずいます。

この『区分所有者の仲間集め』は、問題に気づいてしまったあなたの、一番最初で、もっとも重要な役割です。


この時に注意しなければならないのは、問題意識を持ったあなたと、他の区分所有者とでは、持っている情報量や想いに『差』があることです。

マンション内で他の理事会メンバーや区分所有者に協力を要請するとき、あなたが理事長としてやっている業務や、管理会社の対応の悪さ、管理組合の問題などを『決壊したダムのように』一気に話す方がいますが、これは気をつけたほうが良いです。
熱心なマンション理事長
理事長であるあなたは、他の理事会メンバーや区分所有者と異なり、管理会社との接点が非常に多く、入ってくるマンション管理に関する情報の量も圧倒的に多いです。

また、あなたは本ブログを含めて様々な媒体からマンション管理に関する情報を集めだしているはずです。そうなると、どんどん情報が頭に入ってきていると思います。


一方で、他の理事会メンバーや区分所有者は、普通にマンション生活を送っている程度で管理に関する情報はほどんと入ってきません。

そもそも、理事会メンバーや区分所有者が意識する『管理会社』は、管理人や清掃員であり、理事長であるあなたが問題を提起する『管理会社』は、フロント担当者の対応だったりします。

自分が管理費や修繕積立金を毎月いくら支払っているか?そもそも管理費と修繕積立金の違いは?すらハッキリわかっていない区分所有者もかなりいます。


見えている景色が違うのです。


ですので、あなたが話す、
  • 管理会社のフロント担当者の◯◯の対応が悪い
  • 修繕工事の見積もり金額が不透明で不信感がある
  • 管理委託費が高い
  • このままでは修繕積立金が◯倍に値上げになってしまう
ということが、あなた以外の区分所有者にはすぐには入ってきません。


そういうものだ、と割り切って、わかりやすく伝えることを心がけることで、あなたへの理解者が増えてゆきます。

イメージは『病み上がりの人に、最初はおかゆから食べさせる(焼肉は与えない)』『子供には、最初は読み書きから教える(政治・経済は教えない)』
と言った感じでしょうか?

とにかく、あなたと他の区分所有者とでは、持っている情報量に圧倒的な差があることを理解して、説明することです。

そうすれば、

5%:問題意識があり、支えてくれる人
10%:問題意識があり、協力してくれる人

が、あなたの考えに共感してくれて、協力してくるでしょう。


逆を言えば、あなたの話についてこれない理事や区分所有者が、賛同することはないでしょう。


マンション管理組合で課題に気付き、主導的に動く1%の区分所有者は「理事長=あなた」。
そのあなたが最初にやるべきことは、『マンション仲間集め』頑張りましょう!


※管理会社の変更でお悩みでしたら、当社がこの時点から相談に乗ります!


深山 州(みやま しゅう)
(㈱クローバーコミュニティ:共同代表)

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