※文中の社名や数字は2017年(平成29年)8月現在のものです。

◯(おさらい)
マンション火災保険の[黒船]だ!日新火災
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前回の記事[マンション共用部分にかける火災保険料は削減できる(2)]では、

  • 決して管理会社がオススメしない、マンション管理組合向けの保険に「日新火災の『マンションドクター火災保険』」があること

  • 多くの損害保険会社が「築年数が経てば立つほど、保険料が無条件に高くなり、あるいは保険がかけれない」という考え方に基づいて保険料を算出するのに対し、日新火災の「マンションドクター火災保険」は、築年数が経っていても適切な修繕やメンテナンスをしていれば保険料を割り引くことができる発想であること

  • マンション管理組合向けの火災保険料が各社ともに年々値上げしていく昨今において、日新火災の新商品を知っていると知らないとでは、管理組合が支払う保険料に大きな差が出る可能性につながること
を書きました。


※前回記事:マンション共用部分にかける火災保険料は削減できる(2)はこちら




◯マンションの修繕・メンテナンス状況の調査に「マンション管理士」を活用するのがポイント

皆さん疑問に思いませんか?


「日新火災のマンションドクター火災保険がそんなに良い保険なら、うちの管理会社が保険代理店になってこの保険を取り扱うようにして、私たちの管理組合へ提案してくれればよいのに。」



そう思うでしょう?



そこで、答えをいう前に、日新火災のマンション保険の仕組みを簡単に説明しますね。



このマンションドクター火災保険。保険料を割り引けるかどうかを日新火災が判定するために、保険代理店がマンションを「査定」する必要となります。

その査定のための「調査」に「日本マンション管理士会連合会に所属する『マンション管理士』を活用する」のがポイントです。


※日本マンション管理士連合会とは、各都道府県にある「マンション管理士会(個人のマンション管理士の団体)」を会員とする、マンション管理士会の全国組織です。

※マンション管理士は、管理組合のコンサルタントとして管理組合の側にたち、専門知識やマンション管理のノウハウを提供するアドバイザーであり、国家資格者です。



「マンションドクター火災保険」は、保険のプロである日新火災と、マンション管理のプロであるマンション管理士(の団体)とがタッグを組み、

  • マンション管理士会に所属するマンション管理士が管理組合の状況を「調査」する
  • マンション管理士による調査結果を受けた日新火災の保険代理店が「査定」し、保険料を設定する
という流れで、保険料を確定させます。
マンションドクター
保険業界では中堅の日新火災による
「マンション管理組合というターゲットに対し画期的な商品を開発してシェアを広げたい」

という狙いと、メシが食えず認知度の低いマンション管理士の団体である管理士会の
「マンション管理士へビジネスチャンスを提供したい」

という思惑が一致し、二者の特徴を活かした保険商品を作った、というところだと、私は推察しています。




◯管理会社はマンション管理士が大嫌い!

マンション管理会社のほとんどは、マンション管理士が嫌いです。
なぜなら、マンション管理士が自社の管理受託マンションで「管理組合のアドバイザー」として活用されると、マンション管理士に自分たちが痛い腹を探られかねないリスクを負うからです。



管理組合がマンション管理士へ相談する時というのは、
  • 管理会社の対応に対して疑問や不安・不満がある
  • 管理会社へ支払っている管理委託費が妥当かを知りたい
  • 管理費の削減ができないか相談したい
  • 大規模修繕工事のセカンドオピニオンに入って欲しい
このような場合であり、いずれも管理会社にとってはネガティブな場面です。


もし、日新火災とタイアップしたマンション管理士が管理組合へ調査に来て
  • 今かけている保険は割高ですね
  • 全然メンテナンスしていませんね
  • 書類がちゃんと整理されていませんね
  • 他の資料を見せてくれれば管理組合全体の査定もしますよ
  • 大規模修繕工事は管理会社に「お任せ」すると高くつきますよ
  • 管理委託費が高いようですね。ついでに精査しましょうか?
  • 管理会社の変更も視野に入れては?
  • 私を顧問として活用しませんか?
なんて助言や営業をされたら、管理会社としてはたまったものではありません。



「日新火災のマンションドクター火災保険がそんなに良い保険なら、うちの管理会社が保険代理店になってこの保険を取り扱うようにして、私たちの管理組合へ提案してくれればよいのに。」



の答え。それは、


  • この保険が、マンション管理士とタイアップすることにより、マンション管理士が入り込んで自分たちの権益が侵される可能性があるため、管理会社として日新火災を使いたくない

  • 管理会社の社員にもマンション管理士資格を持つ人がいっぱいいるが、「マンション管理士会に所属するマンション管理士」でないと調査員になれないため、管理会社の社員が調査員になれないし、なれたとしても、どのマンション管理士を調査に派遣するかは管理士会のほうで決めるため、自社の社員が調査できない

  • 日新火災を使いたくない以上、他の損害保険会社を提案して、代理店手数料を稼ぎたい
このような背景から、ほとんどの管理会社が日新火災の保険代理店にならず、マンションドクター火災保険を提案しない(できない)、、、ということなのです。



たとえ、管理会社が日新火災の火災保険を提案できる体制になったとしても、日新火災から得られる代理店手数料よりもマンション管理士が管理組合のアドバイザーに入ってくるほうが、損害が多い、、、そう考える管理会社がほとんどではないでしょうか?



◯で、クローバーコミュニティはなんで日新火災の提案がOKなの?

当社は、マンションドクター火災保険を管理組合へ提案することはOK、と言うより、ウエルカムです。




なぜ?




理由は簡単です。




当社は「中間マージンやリベートを一切排除」する「ガラス張りのマンション管理」を提唱しており、管理における専門業者(エレベーター保守や消防設備点検など)や修繕における施工業者をお客様である管理組合と一緒にベストなところを選ぶことができるのが特長ですが、この考え方はマンションの火災保険にもそのまま適用できるのです。



つまり、マンション保険の見直しについても「管理組合にとってベストな商品を一緒に選びましょうよ」というスタンスです。



マージンを取らない=どこの損害保険会社の代理店でもないため、複数の損害保険会社から一番条件の良い商品を提案することに、何の躊躇もありません。



当社へ管理会社を変更(リプレイス)して頂いた管理組合には、マンション保険の見直しも積極的に提案し、他の損害保険会社の商品と共に「日新火災のマンションドクター火災保険」を取り扱っている乗合の保険代理店に提案を依頼しています。



さらに、マンションドクター火災保険の保険料を算定するための調査にマンション管理士が来ても、隠すことややましいことが何もない(中間マージンもとっていないし、リベートもないし、キックバックもない、談合もない、管理委託費はリーズナブル)ため、堂々と調査してもらうことができます。



もちろん、複数の損害保険会社の商品を比較した結果、日新火災よりも条件の良い他社の提案であることもあります。その時は最も条件の良い損害保険会社を管理組合へオススメするだけです。



以上です。
マンション保険一つとっても、マンション管理業界の表と裏の一部が垣間見れますでしょ?


(終わり)

※マンション保険も含め、マンション管理全体の見直しに、ぜひクローバーコミュニティを加えてくださいね。


※前々回の記事:マンション共用部分にかける火災保険料は削減できる(1)はこちら

※前回の記事:マンション共用部分にかける火災保険料は削減できる(2)はこちら



深山 州(みやま しゅう)
(㈱クローバーコミュニティ:共同代表)

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