先日、マンション管理や修繕の相談にこられた、都内の小規模マンション管理組合の理事長との会話。


※前回記事:今の管理会社から「大規模修繕工事は今でしょ!」と(3)はこちら!

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理事長:段々と理解が深まってきました。腹落ちしました。

ところで、、、もう一つ質問させてください。なぜ管理会社は、長期修繕計画のとおりの時期に、大規模修繕工事を提案してくるのですか?

私:管理会社からは、建物の劣化調査報告書を提出してきてすぐに「大規模修繕工事の見積書」を出してきたのですよね。

理事長:はい、3,000万円の見積もりです。あ、でも減額交渉したら2,500万円に下がりました。

私:3,000万円の見積り金額をポンっと500万円下げる管理会社はそもそもどうかと思いますが、そこはおいといて(笑)
大規模修繕工事と管理会社からの提案
私:それよりも、そもそも「建物の劣化調査をしたら予想通り劣化が進んでいました」「そろそろ予定通り大規模修繕工事の時期ですよ」「3,000万円ですよ」「うちへ発注をお願いします」「安くしますので当社へぜひご用命を」って、かなり流れができあがっていると思いませんか?

理事長:管理会社は営利企業ですから、大規模修繕工事で利益を得ることは、そんなに悪いことではないと思っていましたが、、

私:確かに営利企業ですから、適切なビジネスをすることは問題ないと私も思います。
でも、管理会社は「管理組合が修繕積立金を幾ら積み立てているか・いくら借りることができるかを知っていて」「急いで工事しなくて良い時期なのに」「高い見積もりを持ってきて」「しかも相見積もりさせず」工事を受注しようとしている、、、と私には見えます。

理事長:なんだか高齢者に高いツボを買わせるような商法に聞こえますね(笑)

私:管理会社の本来業務って、ソフト面というか、日常の管理業務が第一だと思うんです。でも現実には、ほとんどの大手・独立系・中堅含めほとんどの管理会社は大規模修繕工事を「素人の管理組合から大きなイニシャルフィーが取れるチャンス」と考えていて、なんとかして自社で仕事を取ろうとしています。

それでもまだ、適正な時期に、適正な金額で提案してくれるなら良いですけど、管理会社の都合で高い工事を発注したら、結局被害にあうのは管理組合ですよね。

理事長:必要以上に早い時期に高めの工事をしたら、修繕積立金がどんどんなくなってしまいますね。

私:それで管理会社から「このままでは修繕積立金が不足する見込みなので、毎月の徴収額の値上げをして下さい」って提案されたら、誰のための値上げだと思います?

理事長:そうか!管理会社のためだ!!!不急の工事を高めの見積もりで管理会社へ発注して、修繕積立金が減って、不足する分を自分たち住民が値上げしても、さらに高めの工事提案が出てくる、、、

私:そうなんです。いくら住民が修繕積立金を値上げしたって、貯まった先から管理会社へ早め・高めの修繕工事を彼らのペースで発注してたら、いつまでたっても修繕積立金は貯まりません。

理事長:そうか、、、わかってきた。今回管理会社から出てきた大規模修繕工事の提案のきっかけになった「長期修繕計画」は、管理会社が作成している、ということは、、、

私:すごく悪い見方をすれば、管理会社が自分たちの修繕工事ビジネスの機会を増やすために、早め高めの工事想定をした長期修繕計画を作り、それを根拠に素人の管理組合へ修繕工事の提案をする。
管理組合が言われるがままに工事を発注すると、修繕積立金が計画通りに消費され。
計画どおりに修繕積立金が足りなくなると、管理会社が計画どおりに値上げを提案してくる、、、
つまり、長期修繕計画って、管理組合のための「計画」にあるんじゃなくて、管理会社のための「計画」ということが言えます。

理事長:つじつまがあってますね!今回の管理会社からの一連の提案の流れを見ると、そう考えることができますね。

私:もちろん、かなり悪い見方ではありますけれど、結果として管理会社から出てくる提案を見ると、管理会社は[管理組合のパートナーです]と言いながら、結局は自己の利益を最優先して、誠実でない工事提案をし、そのツケは管理組合が払っている、としか思えません。

理事長:納得!そういう見方は全く無かったです。確かにそう思います。フロントマンから「他の施工業者に比べて、管理会社は日常管理をお引き受けているので、建物のどこが悪いかがよくわかっていますし、下手な工事をしても逃げられません。ですのでご安心下さい」って言われて「大手だし安心かな」と思ってしまいました。危なかったです。

私:そのセリフは管理会社が大規模修繕工事の受注営業するときの常套文句なんです(笑)

理事長:なるほど(笑)そもそも私を含めて、住民が大規模修繕工事や修繕積立金を「自分ごと」だと認識していないから、管理会社からの提案をそのまま信じてしまったのだと思いました。
工事を発注する前にクローバーさんに来れて本当に良かったです。

私:そう言っていただいて嬉しいです。



理事長:だいぶ整理が付きました。次の理事会でみんなに共有して、一旦大規模修繕工事の発注はストップします。

でも、、、よく考えたら御社も管理会社じゃないですか(笑)
逆に、御社は管理会社として、大規模修繕工事ではどんな提案をしてくれるのですか?

(5)につづく


※前回記事:今の管理会社から「大規模修繕工事は今でしょ!」と(3)はこちら!


深山 州(みやま しゅう)
(㈱クローバーコミュニティ:共同代表)

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