先日、マンション管理や修繕の相談にこられた、都内の小規模マンション管理組合の理事長との会話。


※前回記事:今の管理会社から「大規模修繕工事は今でしょ!」と(4)はこちら!

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理事長:御社は管理会社として、大規模修繕工事ではどんなサポートをしてくれるのですか?

私:簡単に言いますと、これまで話してきた、今の管理会社を含めたほとんどの管理会社が提案することとは『真逆』の提案をしています。

つまり、、、

  1. 他の管理会社が作成した長期修繕計画を全面見直しします。
    当社のこれまでの実績や経験から、想定される修繕工事の周期を可能な限り長く延ばし『不急の工事』計画にします。
    さらに、個々の修繕工事における想定額を、やはりこれまでの私たちの実績や経験をもとに、複数の施工業者から競争見積もりを取得し競争原理を働かせる前提での金額を想定することで、『割高な工事費の計画』にならないようにします。

  2. 建物の点検を定期的に行い、本当に修繕工事が必要な時期を見極めて提案します。
    上記1で長期修繕計画を見直しして、想定工事周期を延ばしても、実際の劣化状況は毎年チェックします。『本当に工事が必要な時期はいつか』を管理会社としてチェックし続け、適切な時期での修繕工事を提案します。

  3. いよいよ大規模修繕工事が必要な時期になったら、施工業者の選定をクリーンに支援します。
    管理組合と一緒に『リーズナブルで適切な工事を遂行する施工業者』を選定します。
  • これらの提案において、私たちは自ら工事の施工業者としての提案しませんし、お客様からの希望で設計監理をお引き受けする場合でも、裏で施工業者からリベートを取ることは一切しません。当社は『中間マージン・リベートを排除しクリーンな管理組合支援を行う』と宣言しています。

  • これらの取り組みを行うことにより、不急不要な修繕工事をなくし、修繕積立金の支出を大きく抑制できるため、皆さんが毎月支払っている修繕積立金の値上げをなくすか、大きく軽減することができます。

  • さらに、管理会社を当社へ変更していただくことにより管理費が削減でき、削減分を修繕積立金会計へ振り替える(充当する)ことで、修繕積立金(将来貯蓄)が一層貯まるようになり、修繕積立金の値上げを一層軽減(またはなくす)ことができるようになります。

理事長:なるほど、確かにいまの管理会社の提案とは真逆ですね。うちのような小規模マンションはい世帯あたりの負担が多くてお金に苦労しそうなので、そこを助けてくれる管理会社でないと、住民負担がどんどん増えてしまいますね。

私:はい!ぜひ当社へ管理会社の変更をご検討下さい!必ずお役に立ちますので!
ここは営業します(笑)

理事長:(笑)理解できました。
これからなんとか流れを変えていかなければならないですね、、、クローバーコミュニティ
◆この話はすべて実話です。お陰様でこちらのマンション管理組合では、理事長が他の理事を説得してくださり、住民説明会を経て管理会社を当社へ変更してくださいました。

管理会社の変更後、当社の技術スタッフが建物を調査し、大規模修繕工事を急がなくて良いことが判明。工事予定を3年程度先延ばしすることになりました。

これで修繕積立金の無駄遣い=値上げリスクをなくすことができました。

当社は特別に難しいことをしているわけではありません。修繕で儲けず、嘘をつかず、100%お客様の側に立ち切る、というスタンスを地で行っているだけなんです。

でも、この当たり前でシンプルなことが、他の管理会社にはできません。
なぜか?他の管理会社は、修繕ビジネスを売上に組み込んで事業計画を立てているので、修繕絡みで売上が上がらないと会社運営が成り立たないのです。

当社は最初から[修繕工事でビジネスしないことを前提に、企業を成り立たせるにはどうすればよいか]と、逆説的に考えて起業しているのです。

ーーーまとめーーー
  1. 管理会社は「マンション管理組合のお財布事情を最も把握している」
  2. 管理会社は「大規模修繕工事を大きな利益を得るチャンスと捉えている」
  3. 管理会社は「長期修繕計画を『工事周期は早め、想定額は高め』で設定しがち」
  4. 管理会社は「長期修繕計画を『自社の収益見込表』のように捉えている」

  5. これらのことを念頭に入れて、管理組合は『早すぎる修繕工事・割高な修繕工事』をしないよう防衛することで、修繕積立金を少しでも多く残し、将来の負担軽減につなげることができる
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(終わり。お困りの方はぜひ当社へ!)
営業だったんかい!笑


※前回記事:今の管理会社から「大規模修繕工事は今でしょ!」と(4)はこちら!


深山 州(みやま しゅう)
(㈱クローバーコミュニティ:共同代表)

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