管理会社が管理組合を支えることで、
マンションの住み心地と不動産価値を高められるはず。
 
管理会社_役割_評価,価値,マンション管理


1)管理会社は管理組合へ「何を」提供しているのか?
マンション管理業界は、「不動産業界」のピラミッドで見ると、末端のほうに位置します。
不動産開発会社(デベロッパー)がいて、その下に設計事務所がいて、さらに下に建設会社(ゼネコン)がいて、ようやくその下に管理会社の存在があります。

分譲系管理会社・独立系管理会社ともに、ほとんどの管理会社に従事する人は、デベロッパーを下から見上げているような意識を持っています。
分譲系管理会社に至っては、親会社であるデベロッパーから役員や部長など幹部クラスとして降りてきており、管理会社の人間の多くが「自分たちは下の人間」「どうせ出世できない」という卑屈な意識が無意識のうちに植え付けられています。


そのような社員のモチベーションの中で、管理会社は顧客であるマンション管理組合へ、報酬(管理委託費)の対価として何を提供しているのでしょうか?

提供する業務(=作業)の名称でいえば、
「事務管理業務・管理員業務・清掃業務・各種設備保守業務・緊急対応業務・植栽業務、、、」となりますが、管理会社がこれらマンション管理の業務を提供するのは当たり前です。

管理会社は、これらの業務を「通じて」、顧客である管理組合へ「何を」提供しているのでしょうか?


業務(=作業)を提供しているのだから、それでOK、というのが、ほとんどの管理会社のスタンスです。
むしろ、

「管理委託契約書に記載された業務以外のことはするな」
「個々の管理組合へ入れ込み過ぎず、余計な仕事を増やすな」

という上司の声が聞こえてきそうです。

それどころか、提供する管理業務の中には中間マージンが乗り、大規模修繕工事ではバックマージン(リベート)を取り、さらに利益を増やすことを考える管理会社も多いです。

このような姿勢で、管理会社は、これらの業務を「通じて」、顧客である管理組合へ「何を」提供しているのかを聞くのは野暮な話かもしれません。



2)管理会社は「居住者の住み心地」を高める存在になることができる
マンションとコミュニティ活動
例えば当社、クローバーコミュニティの管理委託契約書の中には、「居住者間トラブル等に対する相談対応」が、事務管理業務の中に盛り込まれています。

マンション管理は、物件(建物や設備・敷地)の管理(保守・メンテナンス)だけではなく、そこに住む方の暮らしを可能な限り支える存在でなければならない、というのが当社の考え方だからです。

しかし、他の管理会社には、そのような概念はありません。

それどころか「わが社は共用部分の管理を仕事としているので、居住者間のトラブルは当事者で解決してください」と、ノータッチの管理会社ばかりです。

さらに言えば、理事会役員にも「共用部の管理が仕事なのですから、理事会も居住者間トラブルには触れないほうが良い」とアドバイスする管理会社も多いのです。

自社の売り上げにつながる商品である「専有部サービス」を積極的に売り込む大手・中堅の管理会社が、専有部に住む居住者同士のトラブルには一切かかわらない、という矛盾があるのです。(もちろん深入りし過ぎないほうが良いケースもあることは理解しています。)


また、居住者間のコミュニティを高めるような企画提案に関与しない・興味を示さない管理会社も多いです。余計な仕事はしたくないのか、コミュニティそのものが苦手なのか、物件(ハード)の管理に重きを置きすぎる姿勢はいかがなものでしょうか。

例えば、2014年(平成28年)3月に国土交通省が例示する標準管理規約から『コミュニティ条項』(管理組合の業務や管理費の使い道のうち、居住者間のコミュニティ醸成に関するもの)が削除されたことを受け、ほとんどの管理会社は


「今後は管理組合として積極的なコミュニティ活動を控えたほうが良い」
「管理規約を標準管理規約に合わせておけば理事会が総会で批判されることはない」
「当社はコミュニティ活動へ積極的に参加できなくなった」


といった姿勢を、フロント担当者を通じて打ち出しています。

もちろん、コミュニティ活動ありきはナンセンスです。静かに暮らしたい住民がいることも理解しています。

しかし、一律に「居住者間コミュニティへ後ろ向き」となる姿勢には問題があります。


マンションでの「暮らし」が快適であれば、家庭やビジネス・勉強に精が出る一助になるはず。
クローバーコミュニティでは、住み心地を高める支援も含めて管理会社の役目であると考えて、どこまで手を差し伸べられるのか、挑戦し続けます。


3)管理会社は「不動産価値」を高める存在になることができる
マンション管理_不動産価値_資産価値
(画像:ガイアの夜明け…2016年9月16日放映…)
「マンションは管理を買え」
不動産業界やマンション管理業界、マンションを扱うメディアで散々使われているフレーズですが、

「管理を買えって、何を買うの?」

という核心について突っ込むと、ほとんどの人が答えられません。

「マンションは管理を買え」の「管理」は、「管理組合」です。

つまり

「マンションは『管理組合』を買え」が正解です。

管理組合を買え=そこに住む(所有する)人たちのマンション経営(理事会運営)の積み重ね(成果)を見極めて買ってほしい、ということです。

これまでのマンション購入は、立地や駅からの距離・築年数・日当たりといった、定量的なデータや表面的な情報にのみ依存して選んでいますし、不動産業界もこれらの情報に基づき売買相場を判断しています。

そして、実際に住んでみてから、定量的なデータや表面的な情報では分からなかった「マンション管理上の不具合や不都合」を発見するのです。

これを人間に例えるなら、見た目に美しい美女やイケメンに一目惚れして、結婚してから「こんなはずではなかった」と後悔するのと似ています。

つまり
「マンションは管理組合を買え」というのは、

「そこに住んだ後も快適・安心なマンションかどうかは、管理組合の運営力を見ないとわからない」

ということなのです。

見た目だけでなく、「一緒に暮らした後も幸せに満ち溢れた生活を送れるか」が、伴侶に求めるものだとすれば、マンション購入は「買った後も安心して生活できるか・価値が保たれるか」が大切です。


そして今、マンション(特に中古マンション)市場においては、管理組合の運営力(その成果としての内部改善状況)が、購入希望者の興味・関心をひき始めています。

まさに、マンションを所有する組合員による管理組合の運営の良し悪しが、住まいとしての住み心地だけでなく、不動産の価値にも影響を及ぼすようになってきているのです。


また、メディアもそのことに気付き始めています。
共同代表の深山がマンション管理コンサルタント(㈱メルすみごこち事務所)として理事会運営を支援する千葉市のブラウシア管理組合が、テレビ東京系列「ガイアの夜明け」(※)で、理事会運営を活性化させ続けてきた結果として、不動産としての売買取引価格が上がっていることを数字で取り上げていました。

※2016年(平成28年)9月6日放映の動画はこちらです。

深山はマンション管理コンサルタントとして、マンション管理組合の運営支援を通じて、不動産価値の向上を図ることをモットーとして取り組んできました。

この「管理組合の運営支援を通じて不動産価値を高める取り組み」について、クローバーコミュニティ(管理会社)としても実践することを宣言しています。


しかし、この「マンション管理組合+管理会社の支援で不動産価値が変わる」ということを理解する管理会社はありません。

なぜなら、「マンションは管理を買え」と唱えつつ、買ってもらうべき「管理」を理解していないからです。

また、管理組合の運営力が不動産価値に影響を与えるとわかっていたとしても、ほとんどの管理会社は、これまでの記事で述べたように、

・管理業界は管理委託費の中間マージン搾取
・大規模修繕工事におけるバックマージン(リベート)搾取


により、少なくとも管理組合運営力の一部である「管理組合の財政力(修繕積立金の将来的な安定性)」に貢献するどころか、自分たち管理会社の利益を優先し、管理組合の評価を下げてしまう、矛盾した動きをとっているのです。

さらに、「管理組合の運営力」を高めようにも、そのような意識が会社の文化として醸成されず、
フロント担当者に働くモチベーションが低く、管理組合を積極的に支援しようとしなければ、「マンションは管理組合を買う」手伝いはしていないのと同じ、と言えないでしょうか?


当社、クローバーコミュニティは、「マンションは『管理組合』を買え」の言葉を重視し、管理業務をお預かりするマンションを「住まい」と「不動産」の両面で見て、不動産価値の維持・向上を目指すことを当然として支援します。

もちろん、そのためには主役であるマンション管理組合、毎年の理事会役員が「自分たちの住まいの価値を守りたい!」という意識を持っていただかなければなりません。

当社からも上述のような考え方や情報を積極的に提供し、管理組合と管理会社が力を合わせて不動産価値の向上を図りたいですし、それが管理会社の役目の一つである、と確信しています。


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