分譲マンションが大衆化したのが1960年代。それから、マンション管理会社の悪しき慣習がほとんど変わらないまま、50年以上が経ちます。

管理会社の中間マージンをカット(クローバーコミュニティ)

マンションを取り巻く環境は、世の中の変化とともに大きく変わりました。
一方で、マンション文化が定着して半世紀が立つ今でも変わらないものがあります。

それは「マンション管理会社の利益構造」です。


プロローグ…理想のマンション管理会社とは…」で書いた通り、マンション管理会社のほとんどが、マンション管理の素人である管理組合の皆さんが無知なのを良いことに、

  • 管理委託費や小修繕工事における「中間マージン」の搾取
  • 大規模修繕工事における「リベート(バックマージン)」の受領

を継続しています。

平成バブルの崩壊以降30年近く、なかなか景気が浮上しない日本の中で、右肩上がりで成長を続けるマンション管理会社。

もちろん、管理会社としてクローバーコミュニティを立ち上げた我々からすれば、マンション管理業界が発展することは喜ばしいことです。
しかし、ほとんどの管理会社がさしたる「企業努力」をせずに発展していたとすれば、その分の「しわ寄せ」つまり負担は、管理会社への業務発注者である管理組合の皆さんが背負っているのです。


では、我々がここまでこだわっている「マージン」とは、どのようなもので、管理組合がどのような方法で取られているかをご説明いたします。




1)中間マージンの搾取とは?

リベートを取らないマンション管理会社

マンション管理会社の仕事のうち、管理会社が直接社員やパートを採用して業務に当たっているのは、

  • 事務管理(会計・出納・長期修繕計画の企画、そしてフロント担当者による理事会や総会の支援)
  • 管理員
  • 日常清掃員

など、オフィススタッフや現場スタッフが行う業務であり、

  • 定期清掃
  • エレベーター保守
  • 機械式駐車設備保守
  • 消防設備点検 
  • 排水管清掃
  • 貯水槽清掃
  • 植栽保守
  • その他設備点検や保守

これらは、管理会社が自社の社員で直接行うことはなく、専門業者へ再委託しています。

また、建物や設備の補修など「営繕工事」についても、管理会社の社員が直接作業することはなく、工事業者や設備業者に行わせています。

これらの専門業者が行っている業務を「専門業務」と呼びます。


ほとんどの管理会社は、これら専門業務について、専門業者を下請けに使い、


  • 常に中間マージンを乗せて自社の見積もりとして提案するか、
  • 専門業者の名前で高めの見積もりを作らせ、専門業者からリベート(バックマージン)を乗せているか

いずれかの方法により、常に中間マージン(またはバックマージン)を得ています。

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管理会社の社員が自ら清掃や点検・工事をすることなく、常に10~100%のマージンが入る仕組みです。
その分、お客様である管理組合は、常に10~100%(つまり本来価格の2倍!)の高い支出をしている、ということです。



「あいだに管理会社が入って調整してくれているのだから、マージンを取るのは当たり前ではないか」

という声が聞こえてきそうですが、ここで、皆さんにとって大切なことは、再委託や外注そのものの否定ではなく、管理会社のほとんどが、

「仕事をせずに中間マージンやリベートを取っている」
つまり中抜きをしているだけ、ということです。

管理会社_中間マージンで利益

ちょっとした手配程度で、業務料の20~30%を中抜されていたら、おかしいと思いませんか?なかには営繕工事費に100%のマージンが乗っていたら(つまり2倍!)、怒りませんか?



もっと本質的なことを言います。そもそも、専門業者を手配する業務は、上述の、管理会社の社員が行う「事務管理業務」に含まれるべき仕事です。

つまり、ほとんどの管理会社は、専門業者の手配などに関する報酬を
「事務管理業務」で得ながら「中間マージン」「バックマージン」で二重に収入を得ているのです。


しかも、「中間マージン」「バックマージン」の内容がお客様である管理組合へ開示されることはありません。
管理組合が専門業者と直接契約すれば100万円で提供してもらえる業務が、110万円~200万円(2倍!)で提供されている可能性が極めて高い、ということです。


これでは、管理会社を100%信頼することはとてもできません。
しかし、これがマンション管理業界の実情なのです。

当社、クローバーコミュニティは、これら中間マージンを一切取らず、事務管理業務費の中で管理組合が直接発注する保守やメンテナンス業者のマネジメントを行います。



2)大規模修繕工事における「リベート(バックマージン)」の受領とは?
ほとんどのマンション管理会社は、大規模修繕工事を「チャンス」と捉えています。
もちろん、民間企業が「ビジネスチャンス」をしっかりと捉え、適正な仕事をして顧客から喜ばれながら売上を上げることは素晴らしいことです。

しかし、大変残念ながら、ほとんどのマンション管理会社は、皆さんのマンションの大規模修繕工事を「ビジネスチャンス」ではなく「リベートチャンス」として捉えています。

「1)中間マージンの搾取とは?」のところでも話しましたが、管理会社は、自社の社員が直接できる業務以外は、専門業者へ再委託しています。

大規模修繕工事についても、管理会社が自社で修繕工事の作業員を抱えていることはまずありません。大手管理会社でも、ありません。


ここで、管理会社が大規模修繕工事でどのような方法で利益を上げているでしょうか?

一つは、管理会社が「自ら施工業者」として工事を受注し、修繕専門業者へ再委託(ほぼ丸投げ)し「中間マージンを取る」方法です。
管理組合の皆さんが発注する大規模修繕工事金額の20%以上は中間マージンである、と言えます。

管理会社が修繕専門業者から中間マージンを取るためには、修繕工事費をその分水増しするか、修繕専門業者へ低い利益率で工事をさせるか、しかありません。


そして二つ目は、管理会社が「設計監理者(技術コンサルタント)」として、大規模修繕工事を施工する業者の選定を補助する立場を取りながら、実は施工業者からリベート(バックマージン)を取る方法です。
こちらも、管理組合の皆さんが発注する大規模修繕工事金額の20%以上は中間マージンであることが多い、と言えます。

管理会社が修繕専門業者からリベート(バックマージン)を取るためには、選定にエントリーさせる施工業者の見積金額を高めにしてもらうか、修繕専門業者へ低い利益率で工事をさせるしかありません。


さらに三つ目、管理会社が「大規模修繕工事には一切関わらない。施工も設計監理もやらない。修繕専門業者の推薦や選定支援を提案する」
と言いながら、施工業者からリベート(バックマージン)を取る方法です。
こちらは、管理組合の皆さんが発注する大規模修繕工事金額の5%以上が中間マージンである、と言えます。

この場合は、管理会社が受け取るリベート(バックマージン)は、20%に比べれば低い5%程度です。
でも、問題はリベートの額ではありません。我々が申し上げたいことは、

「管理組合の見えないところで、見えないようにリベート(バックマージンを受け取っている」

ということです。


多くのマンション管理会社は、大規模修繕工事に際して、これら3つのパターンからどれかの方法で収入を得ています。
大規模修繕工事は、管理会社にとって「純粋なビジネスのチャンス」ではなく、「楽してリベート(バックマージン)を得るチャンス」なのです。


松原と深山が、それぞれ福岡と東京でマンション管理業界を志して15年、マンション管理の現場で見てきた事実であり、中間マージンやリベートをもらう側・払う側から仕入れてきた、確実な話です。

管理組合の皆さんは、管理会社が知らずのうちに取っているリベートの分を、毎月支払っている修繕積立金で埋め合わせしているのです。
修繕の素人である皆さんの多くが、管理会社から「我々は日常の管理をしているので悪い工事をしても逃げられません」と言われて、大きな違和感もなく信用し、割高な修繕工事費を支出しています。

その結果、将来の修繕積立金が足りなくなり、毎月の徴収額を引き上げて埋め合わせしなければならなくなる、という悪循環になることを知っていて黙っていたのが、これまでのマンション管理業界の歴史です。

これでは、管理会社を100%信頼することはとてもできません。
我々は、管理会社の地位が高まらない理由の一つに、この「マージン・リベート・癒着体質」にあると考えています。


信頼される管理会社の出発点は、マージンを取らないこと以外にない

マンション管理会社_中間マージン_バックマージン_癒着

我々クローバーコミュニティは、この「中間マージン」「リベート(バックマージン)」を一切排除しています。

日常管理においては、自分たちが直接実施しない業務について、上述の「事務管理業務費」の中で、専門業者の選定や交渉・業務履行チェック・報告書の受領などの作業をすべて行います。

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大規模修繕工事に際しては、我々ができる範囲の業務は、すべて事務管理業務費の中で行います。

再三再四にわたり申し上げますが、
「お客様から100%信頼される管理会社」になる出発点は、我々共同代表を筆頭にフロント担当者に至るまで、中間マージンやリベートを一切取らないゆえに、管理組合の皆さんの側に100%立ち、同じ目線で一寸の曇りもないサポートを行うことがすべてである、と考えています。

管理会社を「大手・ブランド」ゆえの信頼「感」で選ぶ前に、
本当に信頼「できる」組織であるのか。
ここをぜひ見ていただきたいと思っています。


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