ほとんどのマンション管理会社が逃れられない「親会社志向・二重価格で二律背反」とは何でしょうか?


マンション管理会社_管理業界_親会社_癒着


1)分譲系管理会社にとってのお客様は管理組合?親会社?
マンション管理業界で「分譲系管理会社」とは、親会社(デベロッパー)が建てたマンションの管理を受注する割合の多い管理会社のことを指します。デベロッパーがマンションを建てることで、初めて仕事が生まれます。

特に古くからマンション管理業を営んでいる多くの中堅~大手の管理会社は、この「分譲系管理会社」に当たります。

分譲系管理会社は、デベロッパーとは親子の関係ですから、当然ながら両者において人材の往来は活発で、主に親会社であるデベロッパーからから子会社である管理会社へ、役員や部長など幹部クラスの待遇で「降りてくる」のが一般的です。

分譲系管理会社からすると、マンション管理の仕事を作ってくれたのは、親会社であるデベロッパーです。

親が産んで、育ててくれなければ、子供は成長しません。
管理会社の「親会社志向」は、グループでマンションを建て、管理をすれば、当然生まれるものです。


我々は、企業がグループで成長することを全く否定しません。
一方で、一般的に分譲系管理会社の多くは、親会社であるデベロッパーに「ブランド力」のあるところが多く、

「管理会社は◯◯ブランドのグループだから、管理も任せて安心」
「◯◯の子会社だから裏切ることがない」

というマンション住民は一定数います。


しかし、本当にそうでしょうか?
分譲系管理会社、というだけで安心なのでしょうか?

「安心」と「安心感」

つまり『なんとなく安心』とを混同していませんか?

デベロッパーと管理会社の親子関係_アフターサービス

分譲系管理会社が顧客志向でなく親会社志向になるのは「アフターサービス補修」の時です。
デベロッパーには、新築時にマンション購入者へ約束する「アフターサービス」(不具合の補修)制度があります。

アフターサービス規準に則り、建物の部位や設備ごとにおおむね新築後1年、2年、5年、7年、10年と補修期限を設け、期限内の不具合は無償で補修する責任を負っています。

しかし、デベロッパーとしては、アフターサービス補修は「支出する一方で収益にならない」仕事ですから、なるべくお金を掛けたくないのが本音です。実態は施工業者(ゼネコン)へ支出させているのですが、、、

一方で、マンション購入者の団体である管理組合としては、建物や設備の不具合を見つけ、なるべく無償で補修して欲しいと考えます。

ここで本来あるべき管理会社は、管理組合の側にたち、一緒に建物や設備の不具合を探し、デベロッパーへアフターサービスの補修要求を行うべきです。

しかし、分譲系管理会社は、どうしても親会社のほうを向かざるを得なくなります。
つまり、建物や設備の不具合の箇所を積極的に見つけることも、デベロッパーへアフターサービス補修を強く要求することも、仕組み上できないのです。

子は親に逆らうことができないのです。

これがまだ「軽微な補修」なら良いですが、
「瑕疵」つまり「欠陥」に相当するようなケースだった場合、管理会社が管理組合の側に立って一緒に戦ってくれるなど、ありえないのです。

これが、分譲系管理会社の課題である「親会社志向」です。
アフターサービス補修に限らず、管理組合とデベロッパー(親会社)との間でのトラブルが起こった時に、管理会社が顧客志向になることは無理なのです。

当社、クローバーコミュニティはこれを徹底しますし、管理会社を当社へ変更していただいた際には、管理組合と一緒にアフターサービス補修を最大限活用するよう、調査やデベロッパーとの交渉を支援しています。

マンション管理会社 親会社志向・二重価格で二律背反


2)独立系管理会社には「親代わり」がいる
分譲系管理会社と異なり、デベロッパーを親会社に持たない管理会社を「独立系管理会社」と呼んでいます。
マンション管理の仕事を作ってくれる親会社がいる分譲系管理会社と異なり、自分たちでマンション管理の仕事を探さなければなりません。 
当社もこの意味では「独立系管理会社」に属することになります。

しかし、独立系管理会社の多くには、「親会社」の代わりにマンション管理の仕事を供給してくれる「デベロッパー」がいます。

それは、マンション開発を専業にし、管理会社を子会社に持たない新興~中堅デベロッパーです。
マンションを建てたら、管理の仕事を独立系管理会社へ渡す(取引する)ことになります。

独立系管理会社としては、 デベロッパーを親会社に持たないため、親代わりにマンション管理を供給してくれるデベロッパーの存在はとてもありがたいものです。

そのため、独立系管理会社は、管理組合よりも、このような「管理の仕事を卸してくれる」デベロッパーのほうを向かざるを得なくなります。

独立系管理会社_二重価格_アフターサービス

つまり、アフターサービス補修において、建物の不具合の補修箇所を積極的に見つけることも、デベロッパーへ厳しく補修要求することも、仕組み上できないのです。
 
「親会社」ならぬ「親代わり」に逆らうことはできないのです。親会社志向と同じことが、独立系管理会社にも起こっています。


結局、分譲系管理会社も独立系管理会社も、新築マンションを供給するデベロッパーを大切にしなければなりません。

実際に管理委託費を払ってくれるのは、マンション住民である管理組合です。
間違いなく、管理会社にとって「管理組合」はお客様です。

しかし、ほとんどの管理会社は結果として「もっとも大切なステークホルダー(利害関係者)」であるデベロッパーのために働かざるをえない仕組みなのです。


当社、クローバーコミュニティは、この「親会社志向」を排除し、真に管理組合の利益のために働くために、この「デベロッパーからの新築物件の受託」は、利益相反になる限り行いません。


 
3)管理委託費の「二重価格」も大きな課題
例えば、管理会社があるマンション管理組合へ提示する管理委託費の見積を100として、すぐ近くのマンション管理組合へ、90とか110の委託費を提示することはおかしいとは思いません。
85~115くらいの範囲であっても、

「標準的なマンション管理組合に比べて業務量が多い(少ない)・管理組合の要望レベルが高い(低い)から、管理委託費は高め(低め)」

とか

「他の管理会社との比較案件で勝つために、競争力のある見積もり金額」

などと、企業が仕事を獲得し維持するために妥当な判断と言えるでしょう。


しかし、同じマンション管理会社が同等のサービスレベルで、70から130の価格レンジだったら、さすがにおかしいと思いませんか?

自分のマンションの管理委託費が100なのに、近隣のマンションの管理委託費が70だったら、

「なんで管理委託費にこれほどの価格差がでるのか」
「近所同士のマンションなのに、管理委託費に差があり過ぎる」
「管理委託費って、一体どんな費用なのか、納得できない」

となりませんか?


でも、マンション管理業界では、この程度の価格差(二重価格)は当たり前です。

この、管理委託費の二重価格は、どのようにして生まれるのでしょうか。

マンション管理会社_管理費_二重価格


上記1)の「分譲系管理会社が親会社であるデベロッパーからマンション管理の仕事をもらうときの管理委託費」

または、

上記2)の「独立系管理会社がマンション管理部門を持たない新興~中堅デベロッパーから管理の仕事をもらうときの管理委託費」

と、

「管理会社のリプレース(競争見積り)で提示する管理委託費(見積もり提示額)」

との違いは、
確実に30%はあります。


新築時にデベロッパーから「無競争で受注」する事のできる管理委託費の見積もり金額は、飲料水で例えるなら、自動販売機やコンビニで(定価で)買うようなものです。

いわば「マンション管理の『希望小売価格』」です。

一方で、管理会社のリプレース(競争見積り)で提示する際の管理委託費は、スーパーで(値引きされて)買う、と言った例えが良いかもしれません。

いや、ちょっと違います。マンション管理業界では、飲料水をスーパーで買うのが「適性な価格」で、自動販売機やコンビニで買うのは「かなり利益の乗った価格」です。


同じ管理会社、同じサービス、同じフロント担当者、同じ設備保守なのに、新築から無競争の管理委託費が、他の管理会社と比較しただけで30%も下がったら、おかしいと思いませんか?
二重価格と言われても仕方ないと思いませんか?

はじめから「競争力のある管理委託費」で提案して欲しいと思いませんか?


我々クローバーコミュニティは、管理会社がマンション管理組合(お客様)によって売上や利益率が異なることを批判していません。
が、管理会社が正当な理由なく、お客様に内緒で30%の差をつけている「二重価格」を批判しています。


なぜ、世の管理会社は「二重価格」の設定を当たり前のように行っているのでしょうか?

それは、顧客であるマンション管理組合が、近隣の同じ管理会社が管理するマンションの管理委託費を聞くことができない(近隣マンションの情報が入ってこない)ことが、二重価格を生む原因となっています。

日本人の気質なのでしょうか、マンション管理組合を小さなムラとすると、近隣マンション(ムラ)との管理組合同士の交流を積極的に持ちたがりません。

隣のマンション管理組合はライバルでもないでしょうに、なんとなくお隣さんとの付き合いに気を遣うからでしょうか。

お金(管理委託費)のことをズケズケ聞くのは憚られるのかもしれません。

マンション管理組合という「ムラ」の内向き志向が、近隣のマンションの管理委託費と自分のところとを比較することを妨げてしまい、なかなか管理委託費の「相場」を知る機会がありません。


さらに、マンション管理会社が、自社が管理するマンション管理組合(理事)同士を積極的に繋げようとすることはまずありません。

同じ規模のマンションなのに、管理委託費が二重価格であることが知られてしまうからです。



マンション管理会社の「親会社志向」と「二重価格」。
マンション管理業界が未だに変わることのできない、大きな課題なのです。

当社、クローバーコミュニティは、親会社を持たず、管理会社を持たないデベロッパーから新築物件の管理を引き受けることもしません。管理組合によって根拠のない二重価格を出すこともありません。

クローバーグループで、松原が福岡で経営する「㈱クローバー管理」では、二重価格の全くない管理委託費の設定であることもあり、自社が受託する管理物件の理事長同士を積極的に引き合わせ、管理組合の横のつながりを応援しています。

そして、クローバー管理が管理するマンションの理事長や元理事が主体的に集まり「理事長会」を開き、横(管理組合)のつながり(情報交換)を行っており、クローバー管理も応援しています。

もちろん、我々クローバーコミュニティも、受託マンションが増えてきましたら、ぜひ理事長や住民同士の横のつながりを積極的に応援して参ります。


いつもお客様と100%利害を共有し、マンション管理業界の二律背反に真っ向から挑んでゆきます。


※次のStoryは、こちらです。